کارشناس رسمی دادگستری تجدید ارزیابی دارایی ها

مبحث مورد نظر در این بخش از مقالات کارشناس رسمی دادگستری تجدید ارزیابی دارایی ها است. تورم و همچنین كاهش قدرت خريد پول كشورها در طول زمان يا به عبارت ديگر تغييرات عمده در قيمت هاي نسبي كالاها و خدمات مخصوصا در دوره هايي كه سيستم چند نرخي ارز به كار مي رود موجب مي شود كه اطلاعات مربوط به ارزش هاي تاريخي (يا قيمت تمام شده) داراييهاي ثابت و سرمايه گذاري هاي بلندمدت كه در صورت هاي مالي متعارف منعكس مي شوند از ارزش هاي جاري كه بيان كننده واقعيت هاي اقتصادي هستند به شدت فاصله بگيرد و در نتيجه ، اطلاعات مزبور براي تصميم گيريهاي اقتصادي ، نامربوط ، نارسا و غيرقابل استفاده شوند.

 

تجدید ارزیابی دارایی ها

 

قانون برنامه سوم توسعه اقتصادي، اجتماعي و فرهنگي به دولت اجازه داد كه داراييهاي ثابت شركتهاي دولتي را كه صد درصد سهام آنها متعلق به دولت يا متعلق به شركتهاي دولتي مذكور هستند، در دوران برنامه سوم توسعه، يكبار مورد تجديد ارزيابي قرار دهد. مبالغ حاصل از تجديد ارزيابي شركتهاي دولتي مشمول پرداخت ماليات بر درآمد و ساير انواع مالياتها نميشود و مبالغ حاصل بايد حسب مورد به حساب افزايش سرمايه دولت يا شركت دولتي مربوط در شركتهاي دولتي يادشده منظور گردد.

تجديد ارزيابي توسط كارشناس رسمی دادگستری منتخب مجمع عمومي هر شركت انجام شود. داراييهاي تجديد ارزيابي شده به قيمت تعيين شده در تجديد ارزيابي، مستهلك و هزينه استهلاك آنها از جمله هزينههاي قابل قبول مالياتي محسوب شود. نحوه استهلاك داراييهاي ثابت تجديد ارزيابي شده استهلاكپذير… تابع قانون مالياتهاي مستقيم خواهد بود.

یکی از راه حل  هایی كه موضوع فاصله و تفاوت  ارزش بهای تمام شده دارایی های ثبتی در دفاتر مالی با ارزش روز و عادلانه آن دارایی را تا حدودي رفع مي كند ولي نقايص ديگري را از لحاظ قابليت اعتماد و قابليت مقايسه اطلاعات مالي پديد مي آورد تجديد ارزيابي داراييهاي ثابت است . تجديد ارزيابي داراييهاي ثابت با اين هدف انجام مي شود كه اطلاعات حسابداري به واقعيت هاي اقتصادي و از جمله به ارزش عادلانه روز نزديك و به عبارت ديگر منصفانه تر شود تا تصميم گيرندگان مختلف درباره امور واحدهاي انتفاعي بتوانند با اتكا بر آنها آگاهانه تر تصميم بگيرند.

اين بهبود كيفيت در دو زمينه مشخص صورت مي گيرد كه عبارتند از  :

قيمت گذاري داراييهاي ثابت توسط کارشناس رسمی دادگستری به ارزشهاي جاري در زمان ارائه صورتهاي مالي كه حجم سرمايهگذاري در اين داراييها را نمايان مي كند. احتساب هزينه استهلاك داراييهاي ثابت به ارزشهاي جاري كه بهاي تمامشده توليدات را به واقعيت نزديكتر ميكند. به طور خلاصه هدف تجديد ارزيابي بهبود كيفيت مربوط بودن اطلاعات از لحاظ تصميم گيري است . برآورد ارزش هاي جديد دارايي هاي موجود طبعاً قضاوتي است چون از معامله اي واقعي سرچشمه نمي گيرد. بنابراين، ارزش دارایی می بایست توسط کارشناس رسمی دادگستری در رشته مورد نیاز بر حسب نوع دارایی اعلام شود.

 

تجدید ارزیابی دارایی ها 2

 

اقلام قابل تجدید ارزیابی دارایی ها توسط کارشناس رسمی دادگستری

انواع اصلي دارايي هاي ثابتي كه تجديد ارزيابي مي شوند به شرح ذیل می باشد :

  • زمين و ساختمان
  • كارخانه ، كارگاه و ماشين آلات
  • اثاثه ، منصوبات ، تجهيزات اداري و ابزارآلات
  • وسايل نقليه ، كشتي و ساير شناورها و هواپيما
  • برند ، سرقفلی ، پروانه کسب ، حق امتياز ، پروانه ساخت و مجوزهای تجاری (دارایی های نا مشهود)

تجديد ارزيابي گزينشيِ داراييها مجاز نيست و مجموعه اي از داراييهاي ثابتي كه تحت يك سرفصل طبقه بندي مي شوند به طور همزمان و توأمان تجديد ارزيابي مي شوند . روش معمول، تجديد ارزيابي كليه اقلام داراييهاي ثابت مشهود است ولي اين روش الزامي نيست. در مورد داراييهاي ثابت نامشهود، ارزيابي مجدد اقلامي نظير حق امتياز و پروانه ساخت در صورتي كه ارزش بازار آن قابل تعيين باشد طبق استانداردهاي مربوط مجاز شناخته شده است ولي تجديد ارزيابي سرقفلي تجارتي و اقلام مشابه ممنوع است. سرمايه گذاري هاي بلندمدت نيز در صورتي كه ارزش بازار داشته باشند طبق استاندارد و به روش حسابداري مربوط قابل تجديد ارزيابي ميباشند.

مباني قيمت گذاري کارشناس رسمی دادگستری تجدید ارزیابی دارایی ها

اصولاً تجديد ارزيابي با هدف انتساب ارزشهاي متعارف (يا عادله) به داراييهاي ثابت موجود انجام مي شود. ارزش متعارف (يا منصفانه) ، بنا به تعريف، قيمت مورد توافق در يك معامله واقعي بين يك خريدار و يك فروشنده آگاه و مايل در زمان وقوع معامله است . اما در تجديد ارزيابي چون معامله اي واقع نمي شود بايد علاوه بر جمیع جهات و عوامل تاثیر گذار بر قیمت دارایی ، ملاك هاي زير نیز براي قيمت گذاري در نظر گرفته شود:

  • ارزش بازار دركاربري كنوني :  در مورد داراييهاي غيراختصاصي نظير زمين و ساختمان.
  • ارزش جايگزين مستهلك شده : در مورد داراييهاي با ماهيت اختصاصي، نظير ماشينآلات و تجهيزات.
  • ارزش بازار: در مورد داراييهاي مازاد بر نياز شرکت .

علاوه بر موارد فوق، قاعده كلي در مورد ارزشگذاري و انعكاس داراييهاي ثابت در صورتهاي مالي، تعيين ارزش خالص بازيافتني آنهاست و چنانچه اين ارزش از ارزش ثبت شده كمتر باشد بايد به اين مبلغ تقليل داده شود.

دوره تجديد ارزيابي دارایی های شرکت

انتخاب تجديد ارزيابي داراييهاي ثابت به عنوان يك روش مستلزم اين است كه روش، در طول زمان به طور يكنواخت به كار گرفته شود. اما تناوب تجديد ارزيابي به تغييرات ارزش جاري داراييهاي تجديد ارزيابي شده بستگي دارد . اگر تغيير در ارزش جاري داراييها شديد باشد و بين ارزش ثبت شده و ارزش جاري اختلاف زيادي پديد آيد، تجديد ارزيابي در دوره هاي كوتاه (براي مثال يكسال) و اگر كم باشد در دوره هاي بلند (براي مثال پنجسال) انجام ميشود و اگر بسيار كم باشد اصولاً تجديد ارزيابي ثانوي لازم نخواهد بود.

با اين حال، تجديد ارزيابي مكرر در فواصل كوتاه به علت وقت و نيرويي كه صرف آن مي شود و هزينه عمدهاي كه دارد عملي نيست و دورههاي بين سه تا پنج سال توصيه يا مقرر شده است. معمولاَ در اساسنامه شرکت ها دوره تجدید ارزیابی دارایی های شرکت  ذکر می شود .

 

تجدید ارزیابی دارایی ها 3

 

مازاد تجديد ارزيابي دارایی های شرکت

فزوني قيمت تعيين شده در تجديد ارزيابي بر ارزش ثبت شده يك دارايي، مازاد تجديد ارزيابي ناميده ميشود. اين مازاد نه عايدي است نه درآمد و نه چيز ديگري از اين قبيل، زيرا، تجديد ارزيابي فقط انتساب ارزش هاي جديد است به داراييهاي موجود و واقع هاي كه درآمد يا عايدي ايجاد كند رخ نمي دهد.

انتساب ارزشهاي بالاتر به داراييهاي موجود به میزان ارزشگذاری کارشناس رسمی دادگستری، طرف دارايي را در معادله حسابداري افزايش ميدهد. براي ايجاد تعادل، حسابي به نام مازاد تجديد ارزيابي ايجاد و معادل مبلغ افزايش دارايي ها، به اين حساب بستانكار ميشود و مانده حساب مزبور به طور جداگانه در بخش حقوق صاحبان سرمايه انعكاس مييابد.

در مواردي كه قيمت ارزیابی شده در تجديد ارزيابي، كمتر از ارزش ثبت شده آن باشد و يا به عبارت ديگر، از تجديد ارزيابي كمبود يا زياني حاصل شود، اگر اين كمبود ناشي از افزايش قيمت در تجديد ارزيابي قبلي باشد مبلغ كمبود به حساب مازاد تجديد ارزيابي بسته ميشود ولي اگر بيش از آن باشد به حساب سود و زيان دوره مربوط منتقل ميگردد.

بنابراين، اگر چه تجديد ارزيابي غالباً به مازاد منجر و جمع حقوق صاحبان سرمايه را افزايش ميدهد، اما، بر اثر آن درآمدي حاصل نمي شود كه به حساب سرمايه پرداخت شده منتقل و آنرا افزايش دهد يا زيان هاي سنوات گذشته را جبران كند و يا بين صاحبان سرمايه تقسيم شود.

استهلاك تجدید ارزیابی دارایی ها

دارايي هاي استهلاک پذير براساس ارزش تعيين شده در تجديد ارزيابي، به همان روشي كه پيش از تجديد ارزيابي به كار ميرفته در باقيمانده عمر مفيد مستهلك ميشوند .

تجديد ارزيابي عاملي براي تغيير در روش استهلاك يا تغيير در عمر مفيد دارايي نيست. تغيير در روش و عمر مفيد داراييهاي تجديد ارزيابي شده موكول به وجود دلايلي موجه براي تغيير و رعايت استاندارد مربوط است.

هزينه استهلاك و استهلاك انباشته داراييهاي استهلاكپذير تجديد ارزيابي شده براساس مبلغ قابل استهلاك تعيين و به حسابهاي مربوط نقل ميشود. علاوه بر اين، مابهالتفاوت مبلغ استهلاك براساس بهاي تمامشده دارايي و ارزش آن در تجديد ارزيابي از حساب مازاد تجديد ارزيابي خارج و بهحساب سود انباشته منتقل ميشود.

ماليات در تجدید ارزیابی دارایی ها ی شرکت

به طوري كه گفته شد، تجديد ارزيابي، انتساب ارزشهاي جديد به داراييهاي موجود است و از آن عايدي يا درآمدي تحصيل نميشود كه مشمول ماليات قرار گيرد و در قوانين مالياتي كشورهاي پيشرفته و حتي كمتر توسعه يافته نيز مازاد تجديد ارزيابي مشمول ماليات نميشود . اما در مورد فروش و استهلاك دارايي هاي تجديد ارزيابي شده بنابر سياستهاي مختلف مالي و مالياتي كشور، روشهاي زير قابل اعمال است:

اول : چنانچه سياست دولت بر كاهش نيافتن درآمد مالياتي باشد در قوانين مالياتي هزينه استهلاك اضافي ناشي از تجديد ارزيابي داراييها از لحاظ مالياتي غيرقابل قبول اعلام ميشود . در صورت فروش دارايي تجديد ارزيابي شده، مابه التفاوت حاصل فروش بر خالص بهاي تمامشده دارايي فروخته شده را درآمد تشخيص و مشمول ماليات قرار ميدهد در محاسبه خالص بهاي تمام شده داراييهاي استهلاك پذير، استهلاك انباشته برمبناي بهاي تمام شده تاريخي از بهاي تمام شده اوليه دارايي كسر ميشود. در صورت اتخاذ اين روش، بهاي تمامشده توليدات افزايش و سود عملياتي مؤسسه ها كاهش مي يابد اما درآمد مشمول ماليات تفاوتي نخواهد كرد.

دوم : چنانچه دولت براي بقا، ادامه فعاليت و توسعه مؤسسه ها، كاهش درآمد مالياتي را بپذيرد در قوانين مالياتي تمام يا بخشي از هزينه استهلاك اضافي ناشي از تجديد ارزيابي از لحاظ مالياتي جزء هزينه هاي قابل قبول محسوب ميشود. در اين صورت، دولت ميتواند مؤسسه ها را ملزم كند كه مبالغي كه از مازاد تجديد ارزيابي به سود انباشته منتقل ميشود را در حساب اندوخته خاصي نگهدارند و چنانچه به هر شكل بين صاحبان سرمايه تقسيم كنند مشمول ماليات شود.

مقررات و سوابق تجدید ارزیابی دارایی ها در ايران

در قانون تجارت 1311 و اصلاحيه قانون تجارت در مورد شركتهاي سهامي مصوب 1347 و ساير قوانين تجاري، در مورد تجديد ارزيابي حكم خاصي وجود ندارد. اما در مقررات مالياتي و بويژه در اجراي مقرارت مالياتي، افزايش بهاي داراييهاي تجديد ارزيابي شده، جزء درآمد، تشخيص و مشمول ماليات بوده است. اين طرز عمل، مانعي جدي براي تجديد ارزيابي داراييهاي ثابت محسوب مي شده و مي شود.

 

تجدید ارزیابی دارایی ها 4

 

افزایش سرمایه شرکت ها از محل تجدید ارزیابی دارایی ها :

ارتقا سرمایه شرکت ها  به چند روش صورت می پذیرد که از جمله معمول ترین آن ها ، افزایش سرمایه از محل تجدید ارزیابی دارایی های متعلق به آن مجموعه می باشد و این امر از سوی کارشناس رسمی دادگستری  تجدید ارزیابی دارایی ها انجام می گیرد.

اطلاعاتی در رابطه با تجدید ارزیابی دارایی ها :

  • دارایی‌های شرکت‌ها  مانند زمین ، ساختمان ، تجهیزات و تأسیسات  :

به طور مثال چنانچه یک ساختمان از سوی یک شرکت در سال 1387 به قیمت 500 میلیون تومان خریداری شود  و اکنون ارزش آن به 5 میلیارد تومان ارتقا یافته باشد ، تا هنگامی که مدارک مستند ارائه و بروز سازی نشده باشد ، همواره همان مبلغ خرید قبل ، ملاک عمل است . بدین نحو شرکت نامبرده مقدور خواهد بود بواسطه تجدید ارزیابی که از جانب کارشناس رسمی دادگستری به انجام می رسد و بروزرسانی قیمت ساختمان  یا دیگر دارایی ها ، در کنار افزایش سرمایه شرکت ، اصلاح ساختار مالی و محاسبه ارزش دفتری به تاریخ روز ، افزایش ظرفیت وام‌گیری ، تأمین مالی برای افزایش توان تولید و تأمین مالی پروژه‌های جدید را نیز به مرحله انجام برساند.

کارشناس رسمی دادگستری تجدید ارزیابی دارایی ها

 

  • نکات مهم افزایش سرمایه از طریق تجدید ارزیابی دارایی ها :

بر اساس قانون مالیات‌ های مستقیم جمهوری اسلامی ایران جز در برخی از موارد ، کلیه دارایی‌ های بلند مدت شرکت مطابق فرمول اعلامی در قانون بایستی مستهلک می باشد و برای هر یک از دارایی‌ها فرمول خاصی دارد. استهلاک دارایی ‌ها در حکم هزینه ناشی از درآمد ایجاد شده توسط آن دارایی است و از درآمدهای آن سال شرکت کسر می ‌شود. به‌طور خاص از بین انواع دارایی‌هایی که ممکن میباشد در فرایند افزایش سرمایه مورد استفاده باشد ، زمین استهلاک ‌پذیر نمیباشد ولی سایر دارایی ‌ها استهلاک ‌پذیر هستند و طی سالیان از ارزش دفتری آن‌ ها در ترازنامه کسر می ‌شود و به ‌عنوان هزینه دوره گزارش می ‌شود ؛ کارشناس رسمی دادگستری ، ارزیابی جهت تجدید ارزیابی و افزایش سرمایه شرکت ها.

مبتنی بر اصلاحیه قانون تجارت شرکت ‌هایی که دارای زیان انباشته بیش از نصف سرمایه در ترازنامه هستند مشمول ماده ۱۴۱ قانون تجارت میباشد و بایستی ضمن برگزاری مجمع فوق ‌العاده در خصوص ابقا یا انحلال شرکت تصمیم‌گیری شود. در صورتی‌که در مجمع فوق الذکر تصمیم نهایی ادامه فعالیت شرکت باشد ، بایستی اقدام به افزایش سرمایه کنند تا از شمولیت این ماده خارج شود. با توجه به وضعیت این‌گونه از شرکت‌ها باید از افزایش سرمایه از محل مازاد تجدید ارزیابی دارایی ‌ها جهت خروج از شمولیت ماده ۱۴۱ قانون تجارت استفاده شود.

در صورت نبود مصوبات حمایتی و بر اساس قانون مالیات ‌های مستقیم ، شرکت ‌هایی که برای افزایش و ارتقا سرمایه از محل مازاد تجدید ارزیابی اقدام می‌ کنند ، لازم است معادل ۲۵ درصد از افزایش انجام شده در خصوص قیمت دارایی مزبور را ،  به‌ عنوان مالیات به اداره دارایی پرداخت کنند و تا موقعی که دارایی ‌های مذکور در تملک شرکت هستند ، باید هر ۵ سال تجدید ارزیابی تکرار شود ؛ مگر این که دارایی مورد تجدید ارزیابی‌ شده ، دیگر در در تملک شرکت نباشد که در این شرایط این امر توسط کارشناس رسمی دادگستری  تجدید ارزیابی دارایی ها انجام می گیرد.

کارشناس رسمی دادگستری تجدید ارزیابی دارایی ها

 

دولت در بودجه خود مصوبه حمایتی از شرکت ‌های مشمول ماده ۱۴۱ را ارائه کرده است مبنی بر اینکه در طی سال مالی بعد شرکت ‌هایی که مشمول ماده ۱۴۱ قانون تجارت شده‌اند و اقدام به افزایش سرمایه از محل مازاد تجدید ارزیابی می‌ نمایند معاف از مالیات می باشد و این نکته بسیار مثبتی است چون در واقع طی فرایند این افزایش سرمایه پولی وارد شرکت نمی‌ گردد.

نکته مهم : هرگاه یک قلم از دارایی ها تجدید ارزیابی گردد ، تجدید ارزیابی تمام اقلام طبقه ای که دارایی مذکور به آن تعلق دارد ، الزامی می باشد.

تبصره ۱ – یک طبقه از دارایی ها را به شرطی میتوان به طور چرخشی تجدید ارزیابی شود که تجدید ارزیابی آن طبقه از دارایی ها طی یک دوره کوتاه حداکثر تا پایان دوره مالی بعد کامل و به روز باشد

ماده ۴ – افزایش مبلغ دفتری یک دارایی در نتیجه تجدید ارزیابی آن ، مستقیما تحت عنوان مازاد تجدید ارزیابی ثبت و در ترازنامه به عنوان بخشی از حقوق صاحبان سرمایه طبقه بندی میگردد. منظور از دارایی ، دارایی هایی است که مطابق استانداردهای حسابداری قابل تجدید ارزیابی میباشد و شامل مواردی از قبیل دارایی های ثابت و سرمایه گذاری است.

  • کاهش مبلغ دفتری یک دارایی در نتیجه تجدید ارزیابی آن به عنوان هزینه قابل قبول مالیاتی پذیرفته نمیباشد.
  • افزایش مبلغ دفتری یک دارایی در نتیجه تجدید ارزیابی آن، مستقیما تحت عنوان مازاد تجدید ارزیابی ثبت و در ترازنامه به عنوان بخشی از حقوق صاحبان سرمایه طبقه بندی میگردد.
  • تجدید ارزیابی حسب مورد توسط کارشناس رسمی دادگستری یا کارشناس رسمی قوه قضاییه باید صورت گیرد.

دلایل اصلی افزایش سرمایه شرکت‌ ها و تجدید ارزیایی :

  • تامین منابع مالی جدید برای گسترش فعالیت‌ های شرکت
  • اصلاح ساختار سرمایه شرکت

مراحل تصمیم گیری برای افزایش سرمایه یه این صورت می باشد که ابتدا هیئت مدیره نسبت به افزایش سرمایه شرکت تصمیم گیری نموده و سپس این تصمیم را به عنوان یک پیشنهاد در جلسه مجمع عمومی فوق العاده به رای گیری سهام داران می رساند.

کارشناس رسمی دادگستری تجدید ارزیابی دارایی ها

روش های افزایش سرمایه کدام است ؟

تجدید ارزیابی دارایی‌ ها یکی از روش‌ هایی می باشد که کم و کاستی و نامربوط بودن اطلاعات را تا اندازه ای برطرف می کند. قیمتی که در تجدید ارزیابی برای ارزش ثبت شده یک دارایی تعیین می شود ، مازاد تجدید ارزیابی نامیده است. این مازاد محاسبه شده ، به عنوان درآمد یا چیزی شبیه آن محسوب نمی گردد. زیرا این روش (تجدید ارزیابی) فقط منتسب کردن ارزش های جدید به دارایی های موجود و اتفاقی میباشد و مبنی بر ایجاد درآمد و یا عایدی نمیباشد. در این روش ، افزایش ارزش دفتری یک دارایی ثابت مشهود که به عنوان یک درآمد غیرعملیاتی تحقق نیافته از محل تجدید ارزیابی است ، به صورت مستقیم و با نام “مازاد تجدید ارزیابی”  ثبت می گردد . این “مازاد تجدید ارزیابی” به عنوان بخشی از حقوق صاحبان سرمایه در ترازنامه آمده و در صورت سود و زیان جامع نیز منعکس می گردد.

این مجموعه با همکاری تعدادی از کارشناسان رسمی دادگستری تجدید ارزیابی دارایی ها ، اعضاء پایه یک سازمان نظام مهندسی ، مهندسین مشاور پایه یک ، مهندسین با تحصیلات دانشگاهی فوق لیسانس و دکتری و اساتید دانشگاه ها در رشته های  مهندسی عمران ، مهندسی مکانیک ، مهندسی صنایع ، مهندسی کشاورزی ، مهندسی برق و حسابداری و حسابرسی آماده ارائه نظر کارشناسی جهت  ارزیابی دارایی های شرکت ها و سازمان ها از جمله زمین و ساختمان ، ارزیابی كارخانه ، كارگاه و ماشین آلات ، اثاثه ، منصوبات ، تجهیزات اداری و ابزارآلات ، وسایل نقلیه ، كشتی و سایر شناورها و هواپیما ، برند ، سرقفلی ، پروانه کسب ، حق الامتیاز ، پروانه ساخت و مجوزهای تجاری (دارایی های نا مشهود) بصورت تخصصی در سطح کشور می باشد.

Call Now Button