13 دسامبر

نکات مهم معاملات مسکن

نکات مهم معاملات مسکن

نکات مهم معاملات مسکن : ملک یا خانه ایده آل برای هر کس, مسلما تعریف مخصوص به خود را دارد. دید یک مهندس ساختمان با یک زن خانه دار متفاوت است وهر دو در باره بهترین خانه, نظری کاملا جداگانه دارند, یک خانه مسکونی مطلوب هم شاخص ها و استاندارد هایی مخصوص به خود را دارند که با یک ساختمان تجاری, اداری یا آموزشی کاملا فرق می کند.

اکثر ما برای تشخیص دادن یک خانه خوب و خریدن آن از روش های نا مطمئنی مثل حس و غریزه و خاطراتی که از خانه های مشابه داشته ایم استفاده میکنیم .کمتر به ذهنمان خطور کرده که خصوصیات مطلوب مورد نظرمان را فهرست کنیم, نظرات کارشناسان ارزیابی املاک این موضوع راهم بپرسیم, به آن اضافه کنیم و به صورت هدفمند و برنامه ریزی شده وقت بگذاریم و به دنبال خانه مسکونی یا ملک تجاری بگردیم.

مسلما هیچ خانه ای رادر هیچ کجا نمی توان یافت که پاسخ گوی همه نیاز های ما و واجد همه خصوصیاتی باشد که در ذهن خود داریم. به همین علت فهرست کردن این ویژگی ها و اولویت دادن به آن ها میتواند کمک زیادی در تصمیم گیری صحیح وسریع بکند.

امروزه هزاران نفر از هموطنان ما در گوشه و کنار مملکت برای خرید سرپناهی برای خود یا فروش خانه و ملک در دام شیادان و کلاهبرداران افتاده و حاصل یک عمر زندگی خود را بعلت عدم دقت در معامله و نا آشنایی با قوانین ( نکات مهم معاملات مسکن ) خرید و فروش یک شبه بر باد داده و ضررهای جبران ناپذیری به خود و خانواده وارد می کنند قریب به اتفاق این مشکلات به واسطه ۴ علت عمده و اصلی ( ناآگاهی از قوانین و مقررات ، اعتماد بیجا ، طمع ، عجله ) بوجود می آید که اگر کمی دقت شود و از نکات مهم معاملات مسکن اطلاع داشته باشند از بروز بسیاری از این اتفاقات ناگوار جلوگیری می گردد در این مقاله سعی شده با استفاده از قوانین و مقررات حاکم بر خرید و فروش املاک و بیان پاره ایی از شگرد کلاهبرداران و سود جویان هموطنان را آگاه نمایم در ابتدا نکاتی را به عنوان تذکرات عمومی که معمولاً در همه قراردادها باید رعایت شود تقدیم می گردد و در ادامه پاره ایی از موضوعات  نکات مهم معاملات مسکن شرح داده می شود .

نکات مهم معاملات مسکن

نکات مهم معاملات مسکن

در هنگام خرید خانه یا ملک یا ساختمان نکات بسیار مهمی وجود دارد که به برخی از آن ها به صورت تیتروار اشاره میشود:

  1. به هزینه های که ممکن است هنگام خرید وجود داشته باشد توجه داشته باشید مانند هزینه سند ,محضر ، پایان کار, مالیات, کمیسیون املاک
  2. توجه دقیق به ماده ها و تبصره های متن قرارداد و مبایعه نامه خرید.
  3. توجه به پایداری و مقاومت سازه ساختمان در برابر حوادث طبیعی.
  4. قبل ار اینکه برای بازدید ملک یا آپارتمانی بروید به تعداد واحدهای کل ساختمان  توجه کنید . تعداد مطلوب ۱۵ تا ۳۰ واحد است. کمتر از این تعداد مدیریت ساختمان را سخت کرده و تعداد بیشتر باعث شلوغی طبقات و راهرو ها خواهد شد.
  5. به تعداد واحدها در هر طبقه نیز توجه کنید تعداد واحد های موجود در هرطبقه هم اهمیت  دارد. مخصوصااگر واحدها در هر طبقه کنار هم قرار گرفته باشند ودر آنها نزدیک به هم باز شود. بهترین حالت در مورد آپارتمان های چند واحدی در یک طبقه, آپارتما نهای مقابل هم و یا نیم طبقه است. البته شکل ایده آل آن است که در هر طبقه یک واحد باشد, یا حداقل هر واحد در هر طبقه راهروی مخصوص به خود را داشته باشد.
  6. یکی از مهم ترین جاهایی که در یک ملک وساختمان باید بازرسی شود سیستم سرمایش و گرمایش آن می باشدکه از نکات مهم معاملات مسکن است. حتما از شوفاژ خانه یا موتورخانه بازدید نمایید و دقت کنید که موتور خانه دارای پنجره تهویه و اعلام حریق باشد هم چنین به نفع شماست که از سیستم های پیشرفته سرمایش و گرمایش استفاده شده باشد.
  7. به نمای ساختمان توجه کنید نمای ساختمان اولین چیزی است که جلب توجه میکند. نمایی که هم دوام وهم زیبایی را با هم داشته باشد. انواع مختلف سنگ مانند گرانیت و غیره است ضمنا شستشو وتمیز نگه داشتن آن هم ساده تر و کم هزینه تر است.
  8. به ورودی ساختمان توجه کنید. برای رفت و آمد بهتر باید حداقل عرض استاندارد آن رعایت شود. این مقدار حتما باید بیشتر از ۱۱۰ سانتی متر باشد. عرض راه پله ها نیز باید حداقل۹۰ سانتی متر باشد تا عبور و مرور به راحتی صورت گیرد.
  9. به پله ها نیز توجه کنید ابعاد استاندارد پله ها هم به کاهش خطرات و حوادث به خصوص برای کودکان و سالمندان کمک می کند.یک پله استاندارد باید حداقل ۳۰ سانتی متر عرض و ۱۸ سانتی متر ارتفاع داشته باشد. اما اگرساختمان بالای ۴ طبقه داشته باشد استاندارد ترین پله ها هم نمی تواند جای آسانسور را در آن بگیرد.
  10. به ورودی و خروجی پارکینگ ها توجه کنید که در زمستان به علت یخ زدگی موجب سرخوردن ماشین شما در حین بالا آمدن یا پایین رفتن نشود.
  11. سعی کنید خانه هایی با بیش از جهار طبقه بدون آسانسور را برای خرید انتخاب نکنید, چون حتی اگر در طبقات پایین باشید و یا بتوانید بالا و پایین رفتن روزمره را تحمل کنید, میهمان های شما و همسایگان محترمتان چنین تحملی را ندارند و حتی شما هم تحمل سروصدای آن ها رانخواهید داشت.
  12. توجه به طراحی نقشه های معماری وکمک گرفتن از مشاوران و متخصصین این رشته.
  13. توجه به نوع کاربری در اصل سند یا مبایع نامه.
  14. طراحی نقشه معماری به منظور حصول اطمینان از ارتباطات صحیح بین اجزای مختلف هر واحد از بلوک ساختمانی, بر اساس این که ساختمان مسکونی یا اداری یا تجاری باشد.
  15. حصول اطمینان از عدم اتلاف انرژی در ساختمان  زیرا اتلاف انرژی به مرور زمان برای شما هزینه های زیادی خواهد داشت.
  16. حصول اطمینان از ضد صوت بودن  یا راههای کاهش ورود  صوت و صدا به داخل ساختمان.
  17. بازدید ملک یا ساختمان مورد نظر در چندین نوبت شبانه روز برای اطمینان از دید, نوردهی و عوامل محیطی دیگر.
  18. توجه به کیفیت ضروری ترین مایه زندگی یعنی آب مصرفی و آشامیدنی منطقه.
  19. توجه به فشار برق و میزان کیفیت روشنایی.
  20. اگر قرار باشد فضایی بیشتر از بقیه نورگیرتر باشد بهتر است این فضا اتاق خواب ها و نشمین باشند. چون بیشتر ساعت عمر مان را در طول شبانه روز در این منطقه از منزل میگذرانیم. ودر مورد نور آشپزخانه  هم دقت کنیم . بهتر است پنجره ای از خانه یا حداقل نورگیر ساختمان درآشپزخانه وجود داشته باشد.
  21. به جنس کفپوش ها دقت کنید
  22. کابینت هایmdf در مقایسه با سایر انواع دوامی بیشتر همراه با زیبایی کافی دارند و می تواننید در آشپزخانه های مدرن آن ها را ببینید. مراقب باشید که تعداد کابینت ها وقرار گیری آن ها مناسب باشد.
  23. به جنس پوشش دیوارها هم توجه کنید. اگر رنگ استفاده شده, قابل شستشو باشد تا چند سال از رنگ آمیزی و دردسرهای آن در امان هستید.
  24. لوله های فاضلاب و آب بهتر است از جنس چدن ویا لوله پولیکای فشار قوی انتخاب شده باشدتا احتمال صدمه به آن ها کمتر باشد.
  25. وجود بالکن یکی از چیز هایی است که ابتدا چندان مهم تلقی نمی شود. اما تدریج به اهمیت آن ‍پی می برید.فواید و موارد استفاده بالکن بسیار است.از خشک کردن لباس ها گرفته, تا گذاشتن دبه های ترشی وهمین طور نشستن و چای خوردن………‍‍‍‍‍…
  26. انباری هم یکی از ضروریات یک خانه مسکونی مطلوب است. اگر فضای خاص انباری ندارید به فضای مرده           اهمیت بدهید و آنها را دست کم نگیرید.
  27. توجه به فشار گاز وکیفیت و چگونگی لوله کشی گاز در داخل ساختمان.
  28. توجه به کیفیت  وچگونگی لوله کشی آب در داخل ساختمان.
  29. حصول اطمینان از نبود آلودگی صوتی و جلوگیری از انتقال صدا, از بیرون به داخل ساختمان واز واحدی به واحد دیگر در ساختمان.
  30. رعایت اصولی که موجب تامین بهداشت و رفاه و آسایش ساکنان ساختمان می شود مانند:طراحی درست پلان, پنجره ها, نورگیرها و……
  31. تحقیقات محلی برای اطمینان از امنیت و رفتارهای محیطی محله.
  32. حصول اطمینان ازرعایت نکات ایمنی در انشعابات و تاسیسات, برق, گاز ,آب, ساختمان.
  33. توجه به موارد دفع زباله و شیوه های دفع زباله مانند شوتینگزباله در برج ها.
  34. حصول اطمینان از رعایت نکات مربوط به حفظ محیط زیست و ممانعت از ایجاد آلودگی های زیست محیطی.
  35. توجه به کیفیت و چگونگی نصب درب های ورودی و خروجی و داخلی.
  36. حصول اطمینان از طراحی درست و اجرای صحیح عایق کاری های رطوبتی.
  37. طراحی درست و اجرای صحیح عایق کاری های حرارتی,  به منظور جلوگیری از تبادل حرارت.
  38. حصول اطمینان از ایمن بودن ساختمان در مقابل آتش سوزی.
  39. تعبیه وسایل اطفای حریق, بسته به مورد از نصب کپسول تا لوله کشی اطفای حریق.
  40. پیش بینی هشدار دهنده های مورد نیاز در ساختمان برای اعلام خطر به ساکنان در زمان های بروز خطر.
  41. کنترل نقشه نمای ساختمان و اجرای آن ها چه از نظر ایمنی و حفاظتی.
  42. کنترل نقشه های نمای ساختمان از نظر زیبایی و تناسب آن با محیط اطراف.
  43. بررسی و کنترل پرونده برگه های آزمایشگاهی مصالح مصرفی در سازه ساختمان.
  44. کنترل جا نمایی ساختمان و محل احداث آن, برای اطمینان از این که ساختمان روی گسل احداث نشده یا در مسیل قرار نگرفته است مقاومت ساختمان در برابر زلزله و استحکام پایه های آن در مقابل نشست زمین , اقتصادی بودن ساختمان چه از لحاظ خرید و چه نگهداری و زیبایی که شامل مواردی مانند نورگیر بودن, خوش نقشه بودن و….. می شود.
  45. اطمینان از وجود پله فرار و راه های خروجی ایمن و سریع  در ساختمان های مرتفع و وجود چاه ارت و برق گیر, درچنین ساختمان هایی.
  46. نمی تواند نوع و نحوه مصرف مصالح ساختمان را بعد تکمیل شدن آن ارزیابی کرد و ساختمان مقاوم را پیدا کرد اما خوب است فاکتور هایی که یک ساختمان را مقاوم می کنند, را بشناسیم.مثلا در سازه فولادی ,نوع اتصالات و نیز مهاربندی آنها اهمیت فراوانی دارد.اما در سازه های بتنی, چیزی که مهم است نوع بتن  مصرفی ونیز قطر میل گردهای استفاده درآن است.اگر بتوانیم در طی زمان ساخته شدن از یک کارشناس قابل اعتماد مشورت بگیریم واین اطلاعات را به دست بیاوریم, که موفق شده ایم, ساختمان مقاومی را انتخاب کنیم. اما اگر نتوانستیم, که معمولا هم, چنین است, ناچاریم همین پرسش ها را از مالک بپرسیم و پاسخ های اورا با یک کارشناس در میان بگذاریم. یعنی ناچاریم به ادعای مالک اعتماد کنیم. اما نکته ای که خود مامی توانیم ار لحاظ پایداری ساختمان در برابر زلزله کنترل کنیم, ابعاد ستون ها در طبقات مختلف و پارکینگ است که آیا با توجه به تعداد طبقات و بار وارد شده از طرف آن ها, این ستون ها جوابگو هست یا خیر؟
  47. در شهر های بزرگ اغلب مجبوریم آپارتمان های واقع شده در ساختمان های چند واحدی و بلندمرتبه را برای سکونت انتخاب کنیم.در این صورت ممکن است بین افراد مختلف خانواده در مورد این که کدام طبقه مناسب تر است, اختلاف نظر پیش آید.
  48. اگر به سروصدا حساس تر هستید و زمان های حیاتی استراحت را در منزل نمی خواهید به هیچ عنوان از دست بدهید بهتر است از خیر طبقه همکف و اول بگذرید چون سر وصدای خودروها در پارکینگ ونیز دود آن ها, این امکان را از شما خواهد گرفت.
  49. سعی کنید به طبقات بالاتر بروید که با بلا رفتن آن ,  مناظر زیباتری را نیز می توانید از پنجره ها تماشا کنید.اما طبقات آخر نروید چرا که آنجا هم مشکلات خاص خود را دارد:مشکلات مربوط به پشت بام, بیشترین خرابکاری را در طبقه آخر به بار می آورند. طبقات بالاتر یک مشکل دیگر هم دارند و آن این که امکان فرار اضطراری در موقع زلزله و آتش سوزی احتمالی, احتمالی کمتر خواهد بود.
  50. به پارکینگ ها توجه کنید,پارکینگ ساختمان را بررسی کنید.وضعیت پارکینگ باید به نحوی باشد که هر خودرو طوری قرار بگیرد که مزاحم توقف خودروهای همسایگان دیگر نباشد و ورود و خروج به آن به سهولت امکان پذیر باشد. مسلما اگر در ورودی پارکینگ از نوع قابل کنترل از راه دور باشد , ایمن تر است.علت فقط در راحتی باز و بسته کردن در نیست.متاسفانه سرقت خودروها در هنگامی که راننده به قصد بستن در پیاده شده, امر شایعی است.
  51. آنچه که در نقشه آپارتمان باید به آن توجه کنیم, آن است که طبق اصول معماری, دستشویی در کنار در ورودی یا نزدیک ترین فضا به آن قرارگیرد.آشپزخانه نیز بایستی رو به روی در ورودی و یا نزدیک ترین فضا به آن در نظر گرفته شود تا دسترسی به آن آسان باشد.اتاق نشمین و اتاق خواب ها بهتر است با راهرویی از اتاق پذیرایی جدا شده باشد تا درهنگام ورود میهمان, اختصاصی بودن آن فضا تامین شود. برای حمام مناسب ترین محل راهروی کنار اتاق خواب هاست که هم محفوظ بوده و هم بتوان از اتاق خواب ها راحت به آن دسترسی داشت.البته  در آپارتمان های بزرگ یک حمام اختصاصی داخل یکی از اتاق خواب ها در نظر گرفته می شود.
  52. نورگیر بودن یک آپارتمان اهمیت زیادی داشته و به مسایل مختلفی بستگی دارد. اولین نکته, موقعیت قرار گرفتن ساختمان است.اکثر ساختمان های جنوبی از نظر نور مشکلی ندارند, مگر آنکه اطراف آن را ساختمان های بلند تری احاطه کرده باشند. معمولا ساختمان های شمالی نورگیری مناسبی ندارند ولی از همه بدتر ,ساختمان های شرقی- غربی است که در هنگام طلوع و غروب خورشید به خصوص در فصل تابستان نورگیری بیش ازحد داشته و چشم را به شدت آزار میدهد.
  53. خریداران, بازاریابان و حتی فروشندگان املاک و مسکن بسیار ضروری است که فاکتور های فوق را مورد بررسی و ارزیابی قرار دهند تا متوجه شوند که ملک مورد خرید آنها دارای چه وضعیتی است.حتی پرسش ساده از سازنده یا فروشنده در مورد هریک از موارد اشاره شده فوق و تکرار آن ها , توسط دیگر خریداران موجب فرهنگ سازی شده و باعث ارتقای کیفیت طراحی ها و ساخت و سازها می شود.

نکات مهم معاملات مسکن 2

 

این مجموعه با همکاری تعدادی از کارشناسان رسمی دادگستری ، اعضاء پایه یک سازمان نظام مهندسی ، مهندسین مشاور پایه یک ، مهندسین با تحصیلات دانشگاهی فوق لیسانس و دکتری و اساتید دانشگاه ها در رشته های  مهندسی عمران ، مهندسی سازه ، مهندسی سازه های هیدرولیکی مهندسی زلزله ، مهندسی راه وترابری ، مهندسی مکانیک خاک وپی ، مهندسی آب ، مهندسی سازه های دریایی ، مهندسی مدیریت ساخت ، مهندسی برنامه ریزی حمل و نقل ، مهندسی نقشه برداری ( ژئودزی)، فتوگرامتری و مهندسی محیط زیست ، مهندسی بهره برداری راه آهن ، مهندسی خط و ابنیه راه آهن ، مهندسی جریه راه آهن ، مهندسی عمران – تاسیسات آبی ، دبیرفنی عمران ، تربیت دبیر فنی عمران و دبیر فنی عمران ساختمان آماده انجام امور کارشناسی بصورت تخصصی در سطح کشور می باشد.

 

درباره نویسنده

پاسخ