این مقاله از سری مقالات ارزیابی املاک کارشناس رسمی دادگستری به موضوع کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی آپارتمان و ساختمان پرداخته است. بسیاری از کارشناسان با بررسی‌های خود پس از چند ساعت سن یک ساختمان را ارزیابی نموده و یا قدمت آن قابل تشخیص می شود. راه‌ های مختلفی برای تعیین سن بنا وجود دارد که ارزیابی توسط کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان صورت می گیرد. در ادامه به این موارد اشاره می نماییم.

اهمیت تعیین سن آپارتمان

اهمیت تعیین سن آپارتمان در تسهیلاتی می باشد که برای بسیاری از ساختمان‌ ها در نظر گرفته شده است. افراد زیادی برای دریافت وام آپارتمان و منازل خود را به رهن می‌گذارند و یا عده‌ای اقدام به خرید و فروش بنا می‌ نمایند و به همین دلیل مایل هستند تا ارزش بنا را بر اساس سن آپارتمان تعیین نمایند ؛ از این رو نیازمند ارزیابی سن ساختمان است. از طرف دیگر قوانینی در خصوص ساخت و ساز و سکونت در بسیاری از واحد‌های آپارتمانی وجود دارد که شهرداری اقداماتی را در خصوص این منازل انجام می‌ دهد ؛ به همین دلیل امکان ارزیابی سن بنا بسیار زیاد است. مسئله ای که در اهمیت ارزیابی سن بنا حائز اهمیت است به املاکی مربوط می شود که به صورت اشتراکی مورد استفاده قرار می گیرند ؛ این املاک ممکن است یک آپارتمان و یا یک مغازه باشند و یا حتی یک پاساژ تجاری. افزایش سن این‌ ها قاعدتا با کاهش مقاومت ساختمان همراه خواهد بود و احتمال بروز خطرات مالی و جانی را ایجاد نماید ؛ به همین دلیل در مواردی ممکن است شهرداری‌ ها حکم بازسازی و یا تخریب و نوسازی بدهند که بر اساس تعیین سن بنا صورت می‌ پذیرد و یا حتی شریک یا شرکاء یک مجتمع مسکونی یا تجاری اجازه بازسازی و نوسازی را ندهند. در این موارد معمولا اختلافاتی ایجاد می‌ گردد و از کارشناسان رسمی دادگستری نیز برای ارزیابی سن بنا استفاده می‌ گردد.

روش‌های مختلف تعیین سن بنا

به طور معمول می‌توان سه نوع سن آپارتمان را از هم تفکیک کرد و به سه شیوه‌ در خصوص آن اظهار نظر نمود»

•  سن واقعی آپارتمان
•  سن سندی بنا
•  سن بهره‌ برداری

منظور از سن حقیقی آپارتمان زمانی است که پی ریزی ساختمان آغاز شده . برای مثال در صورتی که اسکلت بندی و پی ریزی یک بنا در آبان ماه سال 80 شروع شده و ساختمان در سال 85 به بهره‌ برداری رسیده باشد ، در اکنون سن بنا نزدیک به 18 سال می باشد. علت بکارگیری این روش برای تعیین سن بنا ، خصوصیات مصالح است. از آن جا که معمولا هدف از تعیین سن ، ارزش گذاری بر آپارتمان و منزل و ساختمان و غیره میباشد ، بهتر است که محاسبه‌ ها نیز حول قدمت واقعی ساختمان صورت بپذیرد.

اما سن سندی عمر آپارتمان را بر اساس زمان دریافت سند که معمولا مقارن با پایان کار می باشد مشخص می‌شود. این روش عموماً در معاملات مورد توجه قرار می گیرد و بر مبنا آن خرید و فروش‌ها انجام می پذیرند ؛ اما کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی آپارتمان در مورد فاصله زمانی بین سن سندی و سن واقعی اظهار نظر لازم را به خریداران و فروشندگان اعلام می دارد. چرا که در ارزش گذاری آپارتمان این مورد اهمیت ویژه‌ ای دارد.

روش آخر سن بهره‌ برداری است که منظور از آن زمانی می باشد که یک آپارتمان ورود بهره‌ برداری ساکنین قرار دارد. این روند هم در بسیاری از معاملات مورد توجه قرار می گیرد ؛ خصوصا افرادی که قصد خرید خانه دارند و معمولا به دنبال آپارتمان به اصطلاح صفر هستند ، این شاخص را به عنوان سن بنا لحاظ می‌ دارند.

نحوه ارزیابی زمین و آپارتمان

درشرایط مساوی ، واحدهای جنوبی 5% تا 7% گران تر از واحدهای شمالی هستند. قدر السهم عرصه در ارزیابی واحدهای آپارتمانی برای مجتمع های 2 تا 3 واحدی تاثیر مثبت 5% تا 10% نسبت به مجتمع هایی با تعداد واحد بیشتر است. در برج ها امکانات رفاهی بیشتری وجود دارند و بعضآ فول امکانات هستند ، قیمت واحدهای آپارتمانی در برج ها نسبت به واحدهای آپارتمانی معمولی دارای 20% ارزش بیشتری است.

برای تعیین ارزش املاک با قدمت بیش از 2 سال ، به ازای هرسال قدمت بطور متوسط 1.5% کاهش قیمت در نظر گرفته شده است.  بطور کلی درساختمان های بلند ، مرتبه ارزش واحدهای واقع در یک طبقه و همچنین واقع درطبقات بشرح ذیل می باشد :

ارزش واحد سمت جنوب شرقی 0/5 % نسبت به جنوب غربی بیشتر است و مابقی هم بدین نسبت میباشد.

ارزش واحدهای طبقات زیرین نسبت به هرطبقه فوقانی خود 2 الی 3 % تفاوت دارند (یعنی اگر ارزش واحد طبقه همکف A باشد ارزش واحد طبقه اول 2 الی 3% بیشتر از A میباشد).

به طور کلی ارزش و قیمت آپارتمان های واقع در ساختمان مسکونی فاقد آسانسور اگر قیمت طبقه همکف A باشد ، هرطبقه بالاتر ، 3 تا 5% کاهش قیمت هر متر مربع تا طبقه فوقانی اعمال می گردد. ارزش هر متر مربع پارکینگ بین 50% الی 60% ارزش هر متر مربع آپارتمان در نظر گرفته است. ارزش هر مترمربع انباری بین 35% تا 50% ارزش هرمترمربع آپارتمان در نظر گرفته می شود. واحدهایی که دارای حیاط اختصاصی می باشند ارزش بیشتری ، بین 5 تا 10% نسبت به دیگر واحدها هستند.

ارزش هر مترمربع تراس های مسقف برابر 25 تا 35% ارزش هر مترمربع آپارتمان است. ارزش بالکن های 3 طرف باز برابر 50% و بالکن های 2 طرف باز برابر 70% هر مترمربع آپارتمان است.

ارزش هر مترمربع بالکن غیرمسقف نسبت به ارزش هر مترمربع آپارتمان مورد نظر بشرح ذیل است:

1. مساحت بالکن غیرمسقف تا 40 مترمربع معادل 40% ارزش یک مترمربع اپارتمان مورد نظر میباشد.
2. مساحت بالکن غیرمسقف از 40 تا 100 مترمربع معادل 1/3 ارزش یک مترمربع آپارتمان مورد نظر است.
3. از  100مترمربع به بالا معادل 1/4 ارزش هر مترمربع آپارتمان مورد نظر می باشد. لذا می توان هرمترمربع بالکن را برابر 5 تا 10% هر مجمتع مسکونی در نظر گرفته شود.

موارد مهمی که در کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی آپارتمان مسکونی به آن در قیمت گذاری آپارتمان توجه می کند :

موقعیت منطقه ای ساختمان ، نورگیری و تهویه آپارتمان ، قدمت ساخت آپارتمان ، اثر طبقه قرار گیری واحد در قیمت گذاری آپارتمان ، اثر طبقه قرار گیری واحد در قیمت گذاری آپارتمان ، ارزش دکوراسیون و طراحی داخلی آپارتمان ، کیفیت اجرایی ساختمان ، اثر مشاعات قوی در ساختمان در قیمت آپارتمان ، ارزش تعداد پارکینگ اختصاصی در کارشناسی و در نهایت کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی آپارتمان تصمیم نهایی خود را در پرونده ارجاعی خواهد گرفت.

روش کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی آپارتمان

تعیین قیمت آپارتمان توسط کارشناس رسمی دادگستری است و نمی توان با تعیین درصد های ثابت آن را فرموله کنند. به طور مثال نمی توان به طور قطع اظهار کرد که کلیه آپارتمان های پنج ساله نسبت به آپارتمان نوساز در همان کوچه ، یازده درصد دارای کاهش ارزش است . این موضوع توسط کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان بسته به هر آپارتمان بررسی و تعیین می گردد. برای ارزیابی و کارشناس آپارتمان در تهران یا در شهر خود توسط کارشناس رسمی دادگستری مقیم استان برای مشاوره رایگان با ما تماس حاصل فرمایید.

در این مقاله از کارشناسی رسمی دادگستری به مواردی نظیر ارزیابی سرقفلی ، ارزیابی حق کسب و پیشه و روابط موجر مستاجر و ماده های قانونی مرتبط پرداخته شده است. چنانچه در این حیطه پرسشی در ذهن شما شکل گرفته ، مطالب کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی سرقفلی و حق کسب و پیشه را مطالعه فرمایید.

رای وحدت رویه مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه

1 – چنانچه موجرین و یا مستاجرین اماکن مسکونی در خصوص میزان اجرت المثل و کیفیت پرداخت برای خود حقی قائل شوند ، می توانند مطابق مقررات قانون مدنی و مقررات قانون جدید و شرایط مقرر بین خود در دادگاه ها اقامه دعوی کنند.

2 – اماکن استیجاری مطب پزشکان که در جهت خدمات علمی و تخصصی پزشکی و معالجه بیماران کاربردپذیر واقع می گردند ، به عنوان محل کسب و پیشه یا تجارت تلقی نمی شوند . تخلیه این اماکن نیز مشمول مقررات قانون روابط موجر مستاجر ، تصویب شده در تاریخ سیزدهم اردیبهشت ماه 1362 و ماده 494 قانون مدنی و شرایط میان طرفین در ضمن عقد اجاره می باشد.

3 – با توجه به این مسئله که دعوی مطالبه اجور معوقه اماکن استیجاری از دعاوی موضوع قانون روابط موجر و مستاجر ، مصوب 1356 نمی گردد و از شمول ماده 26 قانون مزبور خارج میباشد ، بدین ترتیب آراء شعب 21 و 25 دیوان عالی کشور که دادخواست فرجامی از احکام نخستین دادگاه های عمومی حقوقی در دعاوی به خواسته بیش از دویست هزار ریال اجور معوقه اماکن استیجاری را بر این مبنا پذیرفته است و رسیدگی می کند ، صحیح و منطبق با موازین تشخیص می دهد.

4 – ماده 12 قانون تشکیل دادگاه های حقوقی 1 و 2 ، مصوب آذرماه 1364 احکام دادگاه های حقوقی 2 را در موارد مصرحه در این ماده قابل رسیدگی تجدید نظر شناخته میشود و ماده 4 قانون تعیین موارد تجدید نظر احکام دادگاه ها و نحوه رسیدگی آنها مصوب مهرماه 1367 هم دادگاه های حقوقی 1 را مرجع رسیدگی تجدید نظر است و نقص این نوع احکام قرار داده که علی الاطلاق ، شامل احکام دادگاه های حقوقی 2 می باشد ، موضوع ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 نیز می گردد.

5 – تمامی اماکن مسکونی که به شرح ماده اول به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شود یا بعداً داده گردد ، تابع مقررات قانون مزبوز و ماده 494 قانون مدنی و شرایط مقرر بین طرفین میباشد و رای شعبه دوم دادگاه حقوقی 1 ارومیه که بر اساس این نظر صادر گردید ، صحیح است.

6 – در دعوی موجر علیه مستاجر ، جزء به خواسته الزام به تنظیم اجاره نامه که با تکیه و استناد بر ذیل ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر ، مصوب دوم خرداد ماه 1356 اقامه می گردد ، طرف دعوی قرار دادن مستاجر کل هم در مواردی الزامی می باشد که جهت احراز رابطه استیجاری میان مستاجر جزء و مستاجر کل و قطع رابطه استیجاری مستاجر کل با موجر لازم است.

7 – مستاجری که با استفاده از حق واگذاری به غیر قسمتی از مورد اجاره را به دیگری واگذار کند ، دیگر بعد از انقضاء مدت اجاره ، مالک منافع قسمتی که واگذار شده نیست و تصرفی هم در این قسمت برای او باقی نمانده تا بتواند تخلیه یا تعدیل اجاره های آن را از مستاجر جدید دریافت کند . در موارد این چنینی ، رابطه حقوقی مستاجر سابق پیرامون قسمتی که واگذار شده ، قطع می گردد و میان مستاجر جدید و مالک رابطه استیجاری شکل می گیرد.

8 – هر محلی که برای سکونت یا کسب و پیشه اجاره داده شده نیز مشمول قانون بوده و طبق ماده 32 از تاریخ اجرای قانون مذکور در قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1339 لغو ومنسوخ شده است ؛ بنابراین ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر شامل دعاوی که قبل از تصویب این قانون طرح گردیده و در جریان رسیدگی میباشد نیز است.

9 – مقصود از این گزاره که شاخص کل بها کالاها و خدمات مصرفی مذکور در ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر ، مصوب مرداد ماه 1356 بنا به اطلاق و عموم عبارت ذکر شده و با توجه به این که مطلق نیز منصرف به فرد اکمل می باشد ، شاخص کل بها کالاها و خدمات مصرفی در مناطق شهری ایران میباشد نه شاخص هر شهر.

10 – تاخیر مستاجر در پرداخت قسط یا اقساط عقب افتاده از مال الاجاره یا اجرت المثل را ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اخطار دفتر خانه تنظیم شده سند اجاره یا اظهارنامه ، از جمله وارد درخواست صدور حکم تخلیه مورد اجاره قرار داده میشود ، ناظر به دادخواستها و تخلیه که قبل از اجرای آن قانون و به ادعای خود دارای مستاجر است از پرداخت قسط و یا اقساط عقب افتاده اجرت المسمی یا اجرت المثل ظرف 3 روز از تاریخ ابلاغ اخطار دفتر اسناد رسمی و با استناد به شق 7 ماده 8 قانون روابط مالک و مستاجر است.

11 – اگر موجرین و مستاجرین اجاره بها واحد مسکونی را مال الاجاره توافق کرده باشند و میزان آن را از رقم درج شده در اسناد رسمی یا عادی یا میزانی که قبلاً بین طرفین به طور شفاهی مقرر یا عمل گردیده است ، تقلیل داده باشند ، این توافق برای موجر و مستاجر معتبر است ، مگر آنکه مستاجر نسبت به آن اعتراض نماید که در این صورت می تواند میزان اجاره بها را از مبلغ قید شده در اسناد رسمی و عادی و توافق هایی که قبل از تاریخ 22 بهمن ماه 1357 نسبت به مال الاجاره به عمل آمده تا 20 % از میزان اجاره بهایی که بعد از تایخ 22 بهمن 1357 مورد توافق طرفین بوده.

12 – نظر به اینکه شخصیت حقوقی شرکت تجارتی از مدیر آن به کلی مجزا و امکان برکناری مدیر شرکت میباشد و همین که منافع عین مستاجره به شرکتی واگذار گردید ، مستاجر شرکت است یا مدیر ، بنابراین هرگاه در سند اجاره حق انتقال به غیر جزئاً یا کلاً از مستاجر سلب گردد و او مورد اجاره را به شرکتی ولو خود مدیر ، واگذار کند انتقال به غیر تحقق یافته است.

13 – هر محلی که برای کسب و پیشه و تجارت یا سکونت تا به حال اجاره داده باشد یا بعداً اجاره داده گردد مشمول مقررات این قانون است. به موجب ماده 26 ، تمامی مقررات و قوانینی که با مفاد این قانون مغایر بوده ، ملغی گردیده و قوانین مزبور فقط در مواردی که از شمول این قانون خارج میباشد . قانون روابط مالک و مستاجر در نقاطی که در تاریخ صدور این رای لازم العمل است به کلیه دعاوی که قبلاً طرح گردیده و در جریان است نیز تسری میشود.

ارزیابی ملک مسکونی با موقعیت اداری و تجاری توسط کارشناس رسمی دادگستری به انجام می رسد که تصمیم داریم در این مقاله با عنوان کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک مسکونی با موقعیت اداری و تجاری ، به این مبحث بپردازیم.

برخی از مهم‌ ترین عوامل در ارزیابی یا قیمت‌ گذاری املاک مسکونی :

• چند بر بودن ملک مسکونی
• وجود آسانسور و پارکینگ مخصوصاً در املاک مسکونی آپارتمانی
• جنس نمای ساختمان
• امکانات رفاهی ملک
• سال ساخت و عمر خانه
• محل قرارگیری ملک مسکونی ازنظر رفت‌ و آمد و شلوغی
• رعایت اصول ایمنی و مرغوبیت مصالح برای ساخت
• تعداد واحدهای موجود در املاک مسکونی آپارتمانی
• مساحت یا متراژ ملک مسکونی
• میزان روشنایی و نورگیری ملک مسکونی

4 عامل تأثیر منطقه و محله در ارزیابی و قیمت‌ گذاری املاک مسکونی و تجاری توسط کارشناس رسمی دادگستری

1. مرغوبیت خاک زمینی که ملک روی آن بنا شده
2. موقعیت ملک نسبت به مسیرهای شهری و امکانات
3. حسن شهرت منطقه‌ ای که ملک مسکونی یا تجاری در آن ساخته‌ شده
4. محل قرار گرفتن ملک از نظر وجود گسل‌ های زلزله

کارشناس رسمی دادگستری که در راستای ارزیابی املاک یا قیمت‌گذاری ملک مسکونی یا تجاری فعالیت دارند ، نسبت به حسن شهرت بعضی از منطقه‌ های شهری که به‌ اصطلاح بالا شهر یا پایین‌ شهرنامیده می شوند ، آگاهی داشته و این مشخصه را در ارزیابی یا قیمت گذاری املاک مسکونی در نظر خواهند گرفت. در شهری همانند تهران گسل‌ های زلزله که در حوزه و محدوده احداث بنا وجود دارند ، در امر ارزیابی ملک مسکونی با موقعیت اداری و تجاری و قیمت‌گذاری ملک ، مؤثر هستند. از عوامل مهم دیگر در ارزیابی یا قیمت‌ گذاری املاک ، استحکام خاک محل احداث ملک است ؛ در واقع قیمت ملک در زمین‌ هایی که به سست بودن خاک معروف هستند ، پایین ‌تر می باشد. منظره و چشم ‌انداز نیز از در حیطه ارزیابی ملک مسکونی با موقعیت اداری و تجاری دارای اهمیت بوده اما به شرطی که کارشناس رسمی دادگستری در ارزیابی کردن املاک و قیمت‌گذاری آن همه موارد را لحاظ نماید.

کیفیت و نوع مصالح مورد استفاده در احداث املاک مسکونی و تجاری نیز مسئله ای است که در ارزیابی ملک مسکونی با موقعیت اداری و تجاری توسط کارشناس رسمی دادگستری ، مورد توجه قرار می گیرد. بر این اساس که ارزیابی املاک و قیمت‌ گذاری نوع سازه ( بتنی یا فولادی ) هم با یکدیگر تفاوت داشته و نوع مصالح ، وارداتی یا داخلی بودن آن ‌هم که نشان دهنده درجه کیفیت است ، در فرایند ارزیابی ملک مسکونی با موقعیت اداری و تجاری تاثیر گذار می باشد.
به لحاظ معماری املاک مسکونی ، مواردی از قبیل طرح دیوارها و کف ، کابینت و شیرآلات و سرویس‌های بهداشتی ، نورگیر بودن ساختمان ، فرم زمین ملک مسکونی یعنی چند بر بودن و غناسی نداشتن ، در ارزیابی کردن ملک مسکونی با موقعیت اداری و تجاری حائز اهمیت هستند.

در تقسیم‌ بندی رشته ‌های کارشناس رسمی دادگستری ، ارزیابی املاک و قیمت‌ گذاری ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری در رشته‌های راه و ساختمان ، نقشه‌ برداری ، امور ثبتی ، امور معادن ، رشته کشاورزی و منابع طبیعی انجام می‌ گردد. اگر پایه ملک مورد نظر جهت ارزیابی را زمین در نظر بگیریم ، اراضی خارج از محدوده شهری که کاربری غیرشهری دارند را می‌توانیم در تقسیم ‌بندی گروه معادن یا کشاورزی و منابع طبیعی قرار دهیم. در زمینه ارزیابی اراضی که کاربرد معدن دارند و از این زمین‌ ها بهره‌ برداری کانی و مواد می‌ شود ، در این راستا کارشناسان رسمی امور معادن اجازه ارزیابی و قیمت‌ گذاری را دارا هستند. در مورد اراضی و زمین‌هایی که کاربری غیر زراعی و کشاورزی دارند و د محدوده شهری یا روستایی باشند ، ارزیابی و قیمت‌ گذاری توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان ، نقشه‌ برداری و امور ثبتی انجام می‌شود. همچنین ارزیابی اراضی کشاورزی و قیمت‌گذاری زمین‌های زراعی و باغات از سوی کارشناس رسمی رشته کشاورزی و منابع طبیعی انجام می پذیرد.

مراحل تغییر کاربری ساختمان از مسکونی به اداری

• دستور نقشه با توجه به نیاز کاربری جدید
• هزینه های تغییر کاربری مسکونی به اداری
• مراجعه به شهرداری یا دفاتر خدمات نوسازی برای ثبت درخواست
• بازرسی از محل توسط کارشناس شهرداری

مهم ترین بخش موضوع تغییر کاربری ساختمان از مسکونی به اداری را موضوع هزینه های تغییر کاربری است. عملاً آنچه مازاد بر اصول و موارد ارزیابی املاک در کاربری مسکونی در مورد کاربری اداری میباشد ، همین هزینه های تغییر کاربری است. هزینه های تغییر کاربری به چندین عامل از قبیل موقعیت ساختمان ، محله یا موقعیت ملک در شهر ، مساحت و طبقه که اهمیت فراوانی دارد ، وابسته است. متاسفانه هزینه مشخصی برای تغییر کاربری از مسکونی به اداری وجود ندارد . در شهر تهران هزینه تغییر کاربری از هر منطقه با منطقه دیگر متفاوت میباشد.

از نقطه نظر کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک مسکونی با موقعیت اداری و تجاری ، آنچه مرسوم میباشد و مورد عمل قرار می گیرد ، برای تعیین ارزش و ارزیابی ملک اداری ، قیمت متناظر ملک با کاربری مسکونی را به اضافه حداقل 15 تا حداکثر 30 درصد ارزش هر مترمربع کاربری مسکونی درنظر گرفته می شود.

روش کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک مسکونی با موقعیت اداری و تجاری

تعیین قیمت ملک مسکونی با موقعیت اداری و تجاری توسط کارشناس رسمی دادگستری است و نمی توان با تعیین درصد های ثابت آن را فرموله کنند. این موضوع توسط کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان ، بسته به ملک مسکونی با موقعیت اداری و تجاری بررسی و تعیین می گردد.

برای ارزیابی و کارشناس ملک مسکونی با موقعیت اداری و تجاری در تهران یا در شهر خود توسط کارشناس رسمی دادگستری مقیم استان ، برای مشاوره رایگان با ما تماس حاصل فرمایید.

در این بخش از مطالب کارشناس رسمی دادگستری می خواهیم به موضوعی با عنوان کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک ویلایی که زیر مجموعه مبحث ارزیابی املاک می باشد ، بپردازیم.

محاسبه هزینه ساخت ویلا توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک ویلایی

در احتساب هزینه و مبلغ نهایی ساخت و ساز ویلا در شمال چندین عامل دخیل هستند که مواردی چون قیمت مواد و مصالح بکاررفته در ساختمان ویلا ، حق الزحمه استادکاران مرتبط با ساخت ویلا و سایر هزینه‌ های جانبی را شامل می شوند که در ادامه به آنها اشاره می کنیم :

استفاده از مصالح عرف و معمول ویلا سازی در شمال باید با دقت توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی شودند تا بتواند قیمت دقیق را محاسبه نماید. این مصالح موارد زیر را شامل می شوند :

• بلوک ، سیمان سیاه ، سیمان سفید ، بتن ، پودر سنگ ، ماسه بادی ، ماسه شکسته ، مخلوط
• میله گرد و آهن آلات کاربردی در ویلا ، تیرچه ، داربست
• سنگ کاربردی در نما و کف و پله‌ ها ، چوب در سقف و نما و اتاق خواب و درب‌ ها ، آجر و انواع آن
• شیشه ، انواع درب و پنجره ، کف پوش‌ ها
• سیستم و مصالح برق ، سیستم و مصالح لوله‌ کشی ، شومینه ، شوفاژ ، گاز کشی ، خاک و گلکاری
• مصالح و متریال کاربردی در قسمت محوطه سازی ویلا ، شیرآلات و مصالح کاربردی در سرویس‌ ها و آشپزخانه ، کابینت ، پوشش و متریال کاربردی در سقف و دیگر مصالح

محاسبه متراژ و قیمت زمین توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک ویلایی

در مرحله اول محاسبه قیمت ویلا باید به متراژ واقعی زمین پی برد ؛ چرا که بعضی از ویلاها با متراژ زمین حدودی به شما معرفی می‌ گردد و شما باید از متراژ دقیق زمین آگاه شوید. مثلا ویلایی با متراژ زمین 300 متر به شما معرفی می‌ شود و شما بعد از متر کردن زمین توسط کارشناس رسمی دادگستری متوجه می‌ گردید که ویلا دارای 260 متر زمین خالص میباشد و فروشنده می‌ گوید که متراژ فوق با احتساب مشاعات 300 متر است و 40 متر اضافه را به مشاعات نسبت داده است.

این مساله بیشتر برای ویلاهایی مطرح می‌ گردد که دارای سند مالکیت ششدانگ نیستن ؛ چرا که در سند ششدانگ متراژ دقیق قید میشود و این مربوط به ویلاهایی با سند شورایی است باید بدانید در نهایت متراژ قید شده در سند ششدانگ 260 متر خواهد بود. سپس کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک ویلایی متراژ محصور زمین ویلا را حساب و قیمت گذاری می کند و از پرداخت متراژ مشاعات انصراف بدهید.

محاسبه قیمت تمام شده ویلا توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک ویلایی

قیمت زمین : قیمت زمین مسکونی داخل بافت دارای انشعابات آب و برق و گاز را در ارزان‌ ترین منطقه ، از قرار متری 100 هزار تومان فرض نماید و یا قیمت زمین داخل بافت (شهرکی و غیر شهرکی) را از بخش خرید و فروش زمین – باغ در سایت ویلاجات استعلام نماید.

هزینه ساخت بنا :  هزینه ساخت بنا را در ارزان‌ ترین نوع مصالح ، از قرار متری 700 هزار تومان میباشد.

سود سازنده و مالک : سود سازنده و مالک را حدود 10 درصد است.

مثال 1: ویلا فلت (ساده یک طبقه) با 200 متر زمین و 80 متر بنا در منطقه چمستان
قیمت کل زمین : 200 متر ضربدر 100 هزار تومان = 20 میلیون تومان
قیمت ساخت بنا : 80 متر ضربدر 700 هزار تومان = 56 میلیون تومان
جمع زمین + ساخت بنا : 76 میلیون تومان
سود سازنده و مالک : ده درصد = 7.6 میلیون تومان
جمع کل ویلا: 83.6 میلیون تومان

طبق مفروضات بالا، قیمت ویلای فوق در حدود 80 تا 85 میلیون تومان برآورد می‌ گردد

مثال 2: ویلا فلت (ساده یک طبقه) با 200 متر زمین و 80 متر بنا در متل قو (سلمان شهر)
قیمت کل زمین: 200 متر ضربدر 1 میلیون تومان = 200 میلیون تومان
قیمت ساخت بنا: 80 متر ضربدر 1 میلیون تومان = 80 میلیون تومان
جمع زمین + ساخت بنا : 280 میلیون تومان
سود سازنده و مالک : ده درصد = 28 میلیون تومان
جمع کل ویلا : 308 میلیون تومان

طبق مفروضات بالا، قیمت ویلای فوق در حدود 300 میلیون تومان برآورد می‌ گردد

بدیهی است در مناطقی که قیمت زمین گران‌ تر است ، قیمت تمام‌ شده نیز بیشتر است . هر چقدر هم کیفیت ساخت پایین تر باشد و از مصالح ارزان تری استفاده شده باشد عمر سازه کم می‌ گردد و با توجه به میزان بارندگی در شمال و رطوبت منطقه ، پس از طی چند سال ، بنای ویلا نیازمند بازسازی اساسی و یا تخریب و ساخت مجدد می شود.

توجه ! قیمت‌ های فوق به صورت تقریبی و غیر دقیق است . قیمت‌ های بروز را از منابع مختلف استعلام نمایید.
با چندین مشاور املاک قرار بگذارید. با چندین مشاور املاک مذاکره نماید و نشانی دفتر آن‌ ها را قبل از سفر به منطقه ذخیره کنید تا انتخاب‌های بیشتری در منطقه دارید.

راستی آزمایی نمایید :

طی مذاکرات تلفنی ، چندین بار راجع به نشانی و مشخصات کد ملک‌ های مختلف، سؤال نمایید. افرادی که فایل‌ های واقعی داشته باشند از جزئیات ویلاها مطلع میباشند و در تماس‌ های مختلف ، اطلاعات متفاوت به شما نمیدهند.

به هزینه‌ های پنهان را دقت کنید :

• هزینه برقراری انشعابات (اخذ مجوز، نصب کنتور و شبکه داخلی) آب ، برق و گاز
• هزینه تأسیسات که شامل خرید و نصب کولر، پکیج شوفاژ و آبگرم کن و لوله‌ کشی شوفاژ و رادیاتور شوفاژ
• هزینه کابینت آشپزخانه
• هزینه رنگ‌ آمیزی داخل و بیرون ویلا
• بدهی‌های معوقه ویلا به شهرک یا عوارض پرداخت‌ نشده به شهرداری یا دهداری
• هزینه اخذ سند تک برگ و یا جریمه پایان کار
• هزینه خرید و نصب حفاظ (نرده) دزدگیر پنجره‌ها
• محوطه‌ سازی باغچه و فضای سبز حیاط ویلا

داخل طرح هادی (داخل بافت) است :

ملکی که داخل طرح هادی نباشد و مجوز ساخت نداشته باشد ممکن می باشد توسط شهرداری و یا دهداری منطقه تخریب گردد. این نوع ویلاها ممکن است قیمتی ارزان‌ تر باشد چون بدون مجوز و بر روی زمین‌ های کشاورزی ساخته شده‌ است.

روش کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک ویلایی

تعیین قیمت ملک ویلایی توسط کارشناس رسمی دادگستری است و نمی توان با تعیین درصد های ثابت آن را فرموله کنند. این موضوع توسط کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان بسته به ملک ویلایی بررسی و تعیین می گردد. برای ارزیابی و کارشناسی ملک ویلایی در تهران یا در شهر خود توسط کارشناس رسمی دادگستری مقیم استان برای مشاوره رایگان با ما تماس حاصل فرمایید.

کارشناس رسمی دادگستری در این مقاله موضوعی را تحت عنوان کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ماشین آلات بتنی مورد بحث قرار داده است.

ارزیابی انواع ماشین آلات بتنی :

دستگاه پمپ بتن

در مکان‌هایی که امکان حمل بتن با وسایل معمولى نیست یا حمل بتن با شیوه‌های دیگر غیراقتصادی می باشد ، از پمپ بتن استفاده می‌ گردد.

تراک میکسر

اصولاً بتن مورد استفاده در بتن ِ مگر و پی‌ ها ، توسط دستگاه‌ های بتن ساز مرکزى خارج از محل کارگاه ساخته می‌ گردد. جهت حمل بتن از شرکت تولید بتن به کارگاه ، از تراک میکسر استفاده می گردد.

ویبراتور

از یک سمت یا خرطوم مرتعش کننده تشکیل می شود که به‌ وسیله‌ یک میله‌ انعطاف ناپذیر به یک موتور متحرک اتصال داده می شود. سر خرطومى شکل وارد بتن شده و با ایجاد لرزش یکنواخت موجب لرزش بتن می‌ گردد تا هواى محبوس شده در داخل بتن خارج شود تا فضاى خالى نباشد.

بتونیر

بتونیر دستگاه سازنده بتن در ظرفیت های کم است. این دستگاه با ظرفیت های مختلف 250 الی 750 لیتر می باشد و این روش ساخت بتن موقعی مناسب می شود که کل حجم بتن پروژه و همچنین حجم بتن ریزی در هر روز در حد متوسط است. در این روش چون اندازه گیری و پیمانه کردن مصالح به صورت حجمی و توسط کارگر انجام می گردد ، امکان خطا در اندازه گیری وجود دارد و ممکن می باشد مقاومت بتن در دفعات مختلف بتن ریزی متفاوت است ؛ لذا در این مورد باید دقت کافی داشت.

بچینگ

بچینگ پلانت‌ (به انگلیسی Batch Plant) هسته اصلی یک ایستگاه تولید بتن می باشد. در بچینگ پلانت با استفاده از پمپ‌های تعبیه شده بر روی دستگاه ، سیمان از سیلوها و سنگدانه از دپو ، با نسبت‌های مشخص به داخل دیگ بتن ریخته می گردد. با استفاده از پمپ آب ، نیز مقدار معینی از آب به داخل دیگ هدایت می‌ گردد. در دیگ این مواد با یکدیگر ترکیب می شوند و از قسمت تخلیه به داخل تراک میکسر می ریزد. ظرفیت تولیدی بچینگ پلانت‌ ها بر اساس حجم دیگ آن بیان می‌ شود. در مدل‌ های متداول در ایران ، بچینگ پلانت‌ها با حجم دیگ ۰٫۵، ۰٫۷۵ و ۱ متر مکعب است. انواع بچبنگ :

1. چینگ پلانت ثابت
2. چینگ پلانت سیار
3. چینگ پلانت پرتابل یا قابل حمل

دامپ تراک

Dump Truk جهت حمل مصالح ساختمانی و بلوک های ساختمانی کامیون ، مناسب ترین وسیله است. ظرفیت کامیون ها بین 4 تا 40 متر مکعب است. بهترین وسیله حمل و نقل مصالح در کارگاه های بزرگ هستند.

قیمت‌ گذاری و ارزیابی ماشین‌ آلات بتنی و تجهیزات صنعتی :

الف – موارد مؤثر در ارزیابی واحدهای تولیدی :

• مدیریت و سیاست مدیریتی حاکم بر کارخانه یا کارگاه
• فن‌آوری بکار گرفته‌ شده در کارخانه یا کارگاه
• ارزیابی سرمایه پایه و میزان افزایش آن
• بررسی بسترهای تولید انرژی تأسیسات و مهندسی
• بررسی مشخصات تجهیزات فنی و ماشین‌ آلات بتنی و خط تولید ، سال ساخت و برند
• بررسی مشخصات تولیدی محصول از مواد اولیه

ب – اصول ارزیابی در کارخانجات :

• بررسی مدیریت و مجموعه آن در کارخانه از زمان تأسیس ، شروع بهره‌ برداری و تأمین و تکمیل جهت بهره‌ برداری و تولید محصول می باشد.
• بررسی ، تحقیق و تشخیص فعال یا غیرفعال بودن کارخانه و مشاهده موجودی و وضعیت ماشین‌ آلات بتنی ، تأسیسات مربوطه و تجهیزات با در نظر گرفتن نو و کارکرده یا اسقاطی بودن.
• مبلغ هزینه اولیه برای سرمایه‌ گذاری و افزایش سرمایه آتی که انجام‌ گردیده است از ابتدا با مضمون دارائی‌ های مشهود و نامشهود باشد.
• ارزیابی موارد ثبت استهلاک و نحوه آن در حساب‌ها و کنترل با نمونه عینی آن.
• بررسی چگونگی سوددهی کارخانه و بازگشت سرمایه با در نظر گرفتن استهلاک و هزینه نگهداری.
• کارشناسی و ارزیابی با در نظر گرفتن شرایط روز بازار و عوامل جانبی.

ج – نحوه مشاهده و ثبت مستندات کارخانه :

• درج امکانات و تأسیسات جانبی ازجمله : آب ، برق ، گاز ، سیستم‌ های کنترلی ، سوخت .
• ثبت سیستم‌ های مربوط به خط تولید و نرم‌افزار.
• ثبت تأسیسات و تجهیزات زیر بنایی مثل سیستم‌ های گرمایشی و خنک‌ کننده و ساپورترها.
• ثبت مشکلات و محدودیت‌ های محیطی و حاشیه‌ ای مربوط به کارخانه.
• درج زمان و تاریخ دقیق بازدید.
• ذکر نام افراد به‌ عنوان شهود و مسئولین همراه در زمان ارزیابی ماشن آلات بتنی توسط کارشناس رسمی دادگستری .
• بیان مشخصات دقیق محل مورد ارزیابی ازنظر موقعیت ، منطقه و محل.
• ذکر مشخصات فنی و عوامل ظاهری ، ماشین آلات بتنی ، تأسیسات ، ابزارآلات ، سال ساخت ، برند ماشین آلات.

د – ثبت اطلاعات حقوقی و اسناد :

• بررسی و ثبت اطلاعات مربوط به مجوز تأسیس و امتیازات
• بررسی و ثبت اطلاعات مربوط به امتیاز برند و انحصاری بودن
• اطلاعات مربوط به دریافت استاندارد و ایزو
• اطلاعات مربوط به دریافت امتیاز آب شهری ، برق ، گاز و انشعابات مربوطه
• دریافت مجوز چاه آب و میزان بهره‌برداری آن
• بیمه و پشتیبانی آن
• خدمات بازرگانی و تبلیغاتی
• حقوق ارتفاقی در کارخانه ، منطقه آزاد

موضوع اطلاعات مالی در ارزیابی ماشین آلات بتنی و کارخانجات :

1. بررسی تراز مالی سالیانه کارخانه در مورد خرید تجهیزات و ماشین‌ آلات
2. بررسی قرارداد های مربوط به نصب و راه‌ اندازی و پشتیبانی تجهیزات
3. بررسی شرایط بازار روز در ارزیابی
4. بررسی سهام شرکت و سود سالیانه کارخانجات
5. بررسی شفافیت اطلاعات کارخانه در بورس
6. بررسی قراردادها و برگ خریدها با موضوع تأمین تجهیزات و ماشین‌آلات
7. بررسی ثبت ارزش دفتری در زمان خرید برای ارزیابی

مجموعه ما با بهره گیری از کارشناس رسمی دادگستری در رشته ماشین آلات و تاسیسات کارخانجات ، برق ، اموال منقول ، راه و ساختمان و نقشه برداری جهت ارزش گذاری دستگاه ها ، خطوط تولید ، تجهیزات و تاسیسات و ارزیابی ماشین آلات بتنی ، ماشین آلات صنعتی ، ماشین آلات راهسازی ، ماشین آلات کشاورزی ، ماشین آلات ساختمانی ، کارخانجات و کارگاه ها با کارشناس خبره و با تجربه ما تماس حاصل نمایید.