در این مطلب از کارشناس رسمی دادگستری ، در نظر داریم در رابطه با ارزیابی اجاره بهای ملک صنعتی ، صحبت نماییم. در صورتی که اطلاعاتی در این خصوص ندارید و به دنبال کسب اطلاعات بیشتر هستید ، مطالعه مقاله پیش رو توصیه می شود. با ما تا انتهای این مطلب همراه باشید.

ملک صنعتی چیست ؟

ملک و محیط صنعتی به اموالی نامیده می شود ، که عموماً شامل مکان هایی مانند انبارها ، سوله های تولید و ساختمان های چند منظوره هستند. این مکان ها معمولاً برای تحقیق و توسعه ، تولید محصول و ذخیره و توزیع کالاها استفاده می شوند. اجاره سوله و املاک صنعتی پیچیده تر از اجاره یک آپارتمان یا خانه هستند. اجاره نامه صنعتی یا تجاری فرم اجاره استاندارد ندارد. شما و مالک با یکدیگر همکاری خواهید نمود تا یک اجاره نامه مناسب برای اجاره بهای ملک صنعتی ایجاد شود که به شما امکان می دهد کسب و کار خود را در فضای صنعتی مناسب خود راه اندازی کنید. کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی اجاره بهای ملک صنعتی در این زمینه با یافتن و اجاره یک سوله یا فضای کار صنعتی می تواند به شما کمک نماید تا کسب و کار خود را به خوبی راه اندازی کنید.

املاک صنعتی بطور کلی به سه دسته تقسیم می شود :

انبار ، کارگاه تولیدی و املاک انعطاف پذیر ( مناسب برای انبار ، تولیدی و یا هر دو مورد ).

انبار : این نوع فضا برای ذخیره سازی و یا توضیع استفاده می شود.

سوله تولیدی : این نوع ملک برای تولید ، تبدیل یا مونتاژ مورد استفاده هستند.

سوله توضیع : نوع خاصی از انبار می باشد که جهت توزیع کالاها استفاده می شود.

سوله انعطاف پذیر : این فضاها جهت استفاده بعنوان یک یا چند کاربری متفاوت مناسب است. در برگیرنده هر نوع زمین یا ساختمانی که مجوز هرگونه فعالیت صنعتی اعم از تولید ، انبار و یا توزیع را خواهد داشت از قبیل کارخانجات ، تعمیرگاه ها و کارگاه های تولیدی می باشد. این نوع از املاک اکثراً در شهرک های صنعتی و یا مناطق خارج شهرها هستند. حتی اگر بر اثر گسترش شهر ، چنین ملکی داخل آن واقع شود ، معمولاً توسط دستگاههای مسئول و ذی ربط ، حکم انتقال آن به خارج شهر صادر می شود.

انواع کاربری ملک :

1. کاربری مسکونی
2. کاربری کشاورزی
3. کاربری اداری – دولتی
4. کاربری تجاری
5. کاربری صنعتی : در برگیرنده هر نوع زمین یا ساختمانی که مجوز هرگونه فعالیت صنعتی اعم از تولید ، انبار و یا توزیع را خواهد داشت از قبیل کارخانجات ، تعمیرگاهها و کارگاههای تولیدی می باشد.این نوع از املاک اکثراً در شهرک های صنعتی و یا مناطق خارج شهرها هستند. حتی اگر بر اثر گسترش شهر ، چنین ملکی داخل آن واقع شود ، معمولاً توسط دستگاههای مسئول و ذی ربط ، حکم انتقال آن به خارج شهر صادر می شود.
6. کاربری خدماتی
7. کاربری معدن
8.  کاربری ورزشی
9. کاربری پاركینگ
10.  کاربری حمل و نقل
11. کاربری آموزشی
12. -کاربری فضای سبز
13. کاربری فرهنگی – مذهبی
14. کاربری بهداشتی – درمانی
15. کاربری خدمات شهری
16. کاربری تجهیزات شهری
17. فاقد کاربری

ارزش اعیانی اجاره بهای ملک صنعتی :

هزینه‌های احداث بنا : شامل هزینه‌های طراحی و تهیه نقشه‌ برداری های اجرائی ، هزینه نظارت ، هزینه مدیریت اجرا ، هزینه تهیه مصالح و تجهیزات لازم ، هزینه تأمین ماشین‌آلات ، هزینه ژئوتکنیک جهت تعیین مشخصات زمین محل احداث بنا در پروژه‌های خاص ، هزینه دستمزد و سایر هزینه‌های متفرقه است.

در ملک های صنعتی نوع و کیفیت سازه احداثی بایستی استانداردهای مربوط به واحدها صنعتی را دارد ، در اکثر واحدهای صنعتی سالن تولید و یا مجموعه عملیات اجرایی در سوله مستقر است ، امروزه طراحی ، ساخت و اجرای سوله‌های صنعتی به نحوه مطلوبی در کشور به اجرا در خواهد آمد.

در ساخت سوله‌های صنعتی از فونداسیون و اجرای کف تا اجرا و ساخت اسکلت فلزی در دهانه‌های متفاوت و همچنین نوع سقف و مصالح بکار رفته در صورتی که مطابق استانداردهای مربوطه احداث می گردد ، شرایط تقریباً یکسانی را خواهند داشت. کف واحدهای صنعتی بایستی به‌صورت بتنی و قابلیت تحمل بارهای متحرک و ساکن مربوط به تردد و استقرار ماشین‌آلات صنعتی می باشد.

اسکلت فلزی سوله‌ها متناسب با ارتفاع و عرض دهانه سوله طراحی و ساخته می شود ، نوع مصالح بکار رفته در دیوارهای پیرامونی سوله‌ها ، نوع سقف و پوشش سطوح شیروانی و همچنین عایق‌بندی مربوطه ، سیستم نور و روشنایی صنعتی ازجمله عوامل تأثیرگذار در قیمت‌گذاری بخش اعیانی ملک صنعتی خواهد بود. کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی اجاره بهای ملک صنعتی با لحاظ همه موارد ، هزینه هر مترمربع احداث سوله را برآورد و اعلام می‌شود و هزینه سایر الحاقیات از قبیل امتیازات و انشعابات آب و برق و گاز و تلفن ، وجود تأسیسات سرمایش مانند چیلر و فن کویل ، وجود ژنراتور تأمین برق اضطراری ، دستگاه‌های امنیتی و غیره را به آن اضافه می گردد. در خصوص قیمت محوطه‌سازی و همچنین اجرای فضای سبز و حصار کشی مجموعه صنعتی نیز قیمت‌ها بایستی به‌صورت مجزا در گزارش ارزیابی اجاره بهای ملک صنعتی به تفکیک لحاظ می گردد.

عوامل تاثیرگذار در ارزیابی اجاره بهای ملک صنعتی :

• از عوامل تاثیر گذار می توان به بازبینی کلیه عوامل و شرایط مشابه در زمان ارزیابی در بازار روز.
• شرایط ساخت‌وسازهای ساختمانی عمرانی و فلزی با توجه به ماشین‌آلات و منصوبات صنعتی است.
• بازبینی امتیازات و تاثیرگذار بودن آن در متعلقه برای تثبیت فعالیت با حفظ ظرفیت تولید صنعتی.
• مشخصات و وضعیت استانداردهای ماشین‌آلات و محصولات صنعتی آن.
• وضعیت حفاظتی و ایمنی ماشین‌آلات مورداستفاده در ملک صنعتی.
• بازبینی گراف‌های تعمیراتی ، میانی ، اساسی و جاری ماشین‌آلات صنعتی مورد استفاده.
• تراز مالی سالیانه در خصوص خرید تجهیزات و ماشین‌آلات صنعتی از عوامل تاثیرگذار می باشد.
• برگ خریدهای خرید ، قراردادها مربوط به خرید و تأمین تجهیزات و ماشین‌آلات مربوطه به ملک صنعتی.
• اطلاعات مربوط به پروفورماها ، برگه‌های سبز گمرکی ، ترخیص کالا ، پکینگ فهرست‌ها و قراردادهای مرتبط صنعتی یا کارخانجات.
• قراردادهای مربوط به خدمات مهندسی ، طراحی ، نظارت ، اجرا از فاز صفر تا صد از عوامل تاثیرگذار می باشد.
• قراردادهای مربوط به نصب ، راه‌اندازی آزمایشی و راه‌اندازی نهایی تا رسیدن به ظرفیت نرمال ملک صنعتی یا کارخانجات.
• اطلاعات مربوط به مجوزهای تأسیس ، بهره‌برداری ، تولید محصول و همچنین پروانه‌های فعالیت مرتبط ملک صنعتی یا کارخانجات.

در این مقاله از کارشناس رسمی دادگستری قصد داریم به صورت کامل به بررسی موضوع ارزیابی خسارت وارده بر ماشین آلات و تاسیسات کارخانه بپردازیم ؛ بنابراین اگر سوالی در این رابطه دارید ، مطالعه مطالب پیش رو اطلاعات ارزشمندی را در اختیارتان قرار می دهد.

اجرای پروژه‌های عمرانی و همچنین ایجاد زیر ساخت‌های مختلف در حوزه راه سازی و ساختمان سازی مستلزم در اختیار داشتن تجهیزات زیادی می باشد. این تجهیزات زیرسازی که با نام ماشین آلات عمرانی هستند در جریان انجام کار و یا اتفاق‌هایی ممکن است خسارات زیادی به آن‌ها وارد گردد به همین دلیل ما در این مقاله به ارزیابی این تجهیزات که بسیار زیاد هستند پرداخته ایم.

ماشین آلات عمرانی عمده تجهیزاتی می باشند که برای اهدافی چون ساخت و ساز و بهره برداری از انواع منابع به کار گرفته می شوند. ممکن است به علت های مختلفی این ماشین آلات دچار عیب و نقص گردند و خساراتی به این تجهیزات وارد گردد. ارزیابی این خسارات توسط کارشناس رسمی دادگستری  صورت می پذیرد. نوع نقص این تجهیزات با یکدیگر متفاوت می باشد.

انواع ماشین آلات عمرانی با توجه به نوع کاربردشان دسته بندی می گردند. ماشین آلات عمرانی عموما به سه دسته سنگین ، نیمه سنگین و سبک تقسیم می گردد. این ماشین آلات هر کدام به صورت خاص کاربردی هستند. برخی از این تجهیزات تولید داخل و برخی از آنها تولیدات خارج می باشد. بنابراین بررسی خسارت آنها به دقت بالا نیاز می باشد. بولدزر ، غلتک ، بچینگ ، لودر ، گردیر ، بیل ، تجهیزات حفر ، بالابر‌ها از نمونه‌های مورد ارزیابی می باشند.

مسائل مختلف و متعددی می‌توانند به تجهیزات و ماشین آلات موجود در کارخانه‌ها خسارت وارد نمایند. آتش‌سوزی ، نوسانات برقی ، بلایای طبیعی از قبیل سیل ، زلزله و مواردی از این قبیل همگی موجب خسارت است و یا در موراد زیادی عوامل انسانی باعث خسارت رساندن به بخش و یا مجموعه ای از تجهیزات می شود. کارشناس رسمی دادگستری برق ماشین و تاسیسات کارخانجات وظیفه ارزیابی میزان خسارت وارده در کارخانجات می باشد.

در کارخانجات از تاسیسات مختلفی استفاده می‌ گردد. استفاده از انواع ماشین آلات جهت حمل و نقل ، دستگاه‌های تولیدی ، دستگاه‌های بسته بندی ، تجهیزات تبدیلی و موراد این‌چنینی که با توجه به کاربرد کارخانجات مختلف متفاوت می باشد. بلافاصله بعد از گزارش خسارت باید نسبت به اعلام خسارت اقدام کرد اما پرداخت هزینه‌های آن مستلزم تهیه گزارشی کامل و معتبر از میزان خسارت وارده  می باشد.

خسارات وارده بر ماشین آلات عمرانی و تاسیسات کارخانه :

ماشین آلات عمرانی که در حین کار دچار نقص فنی می گردند عمدتا خساراتی را به کار و خساراتی از جمله هزینه تعمیر و نگهداری را متحمل می گردد. تجهیزات عمرانی معمولا دچار سوختگی، شکستگی، پارگی و غیره می گردند. برای تعمیر و نگهداری این تجهیزات نیاز می باشد تا میزان بودجه مناسب تعیین شده و به ثبت حسابداری برسد و تشریفات رسمی در خصوص آن صورت گیرد. حال میزان این بودجه و میزان کل خسارت توسط کارشناس رسمی دادگستری برق ماشین و کارخانجات تعیین می گردد. در مجموعه های عمرانی معمولا نوع خسارت نیز به تایید کارشناس رسمی دادگستری می رسد.

معمولا فرم تعیین و ارزیابی خسارت برای بخش‌های مختلف طراحی می گردد و یا به صورت خاص در اختیار کارشناس رسمی دادگستری  قرار می گیرد. در انجام امر ارزیابی ابتدا نوع خسارت وارده مشخص می‌ گردد برای مثال ممکن است خسارت بر اثر آتش سوزی و یا صاعقه باشد و یا بر اثر نوسانات و اتصالات برقی رخ دهد. همچنین ممکن می باشد عوامل انسانی به صورت عمد یا غیر عمد در بروز خسارت نقش داشته باشند که کارشناس  رسمی دادگستری برق ماشین و تاسیسات کارخانجات آن را به طور دقیق مشخص می‌ کند.

سپس کارشناس لیست کاملی از تجهیزات و همچنین تاسیساتی که مورد خسارت واقع شده  را مشخص می‌ کند و میزان خسارت وارده بر هریک را به صورت تفکیک شده ارزیابی می‌ نماید. مثلا ممکن است از بین رفتن بخشی از یک توربین آن را کاملا ناکارآمد کرده باشد ؛ بنابراین به طور کامل خسارت وارد شده است.

تعیین نوع خسارت ماشین آلات عمرانی و تاسیسات کارخانه :

با توجه به اینکه امروزه ممکن می باشد به دلایل مختلف نقص فنی،  عدم تسلط کارکنان به نحوه استفاده از دستگاه ، عدم استفاده از روش صحیح و استاندارد در کارایی مناسب دستگاه ها ممکن است خساراتی به آنها وارد گردد. بررسی علل وارد شدن خسارت به این تجهیزات توسط کارشناس رسمی دادگستری صورت می پذیرد. کارشناس در بررسی نقص دستگاه ها از روش هایی چون بررسی آمار های مربوط به خرابی دستگاه و تجهیزات، بررسی انواع نقص های فنی دستگاه های جدید و قدیم استفاده می نماید. در بسیاری از این موارد ممکن می باشد ارزیابی ماشین آلات ساختمانی همزمان با ارزیابی میزان خسارت به پروژه‌های عمرانی نیز قرار گیرد. برای مثال فرض کنید که روند ساخت یک جاده و یا ساختمان به وسیله ابزار‌هایی صورت می پذیرد که کیفیت لازم را ندارد و طرق مختلف به پروژه‌های عمرانی و شهری خسارت وارد می شود به همین دلیل نیز کارشناس رسمی دادگستری رشته معماری و شهرسازی به ارزیابی خسارات در این زمینه اقدام می نماید.

کارشناس رسمی دادگستری برق ماشین و تاسیسات کارخانجات در مرحله پایانی اقدام به برآورد ارزش تجهیزات و تاسیسات خسارت دیده می‌نماید. در این مرحله در واقع قیمت واقعی هر یک از تجهیزات مشخص می‌ گردد تا میزان دقیق خسارت برای جبران و یا ارائه به نهاد‌های مربوطه اعلام گردد.

با توجه به این که سالانه تعداد زیادی از حوادث در کارخانجات ما به دلایل گوناگون بروز می‌کند و ممکن می باشد مسائل حقوقی متعددی نیز برای تعیین میزان خسارت و یا حتی تعیین عامل خسارت ایجاد گردد ، کارشناس رسمی دادگستری و متخصصان ما در این حوزه به صورت رسمی اقدام به تهیه گزارشات معتبر در خصوص علل و میزان خسارت می کنند.

در این مقاله از کارشناس رسمی دادگستری قصد داریم به صورت کامل به بررسی موضوع ارزیابی میزان خسارت ناشی از نشست و کج شدگی ساختمان بپردازیم ؛ بنابراین اگر سوالی در این رابطه دارید ، مطالعه مطالب پیش رو اطلاعات ارزشمندی را در اختیارتان قرار می دهد.

ارزیابی کارشناس از علل و تعیین میزان خسارت ناشی از نشست و کج شدگی ساختمان :

با گسترش ساخت و ساز‌ها در چندین سال اخیر ، در حیطه ساختمان‌ ها مشکلات جدیدی پدیدار شده اند. نشست خانه و آپارتمان‌ها ، نشست فونداسیون و کج شدگی ساختمان از جمله مشکلات مربوطه هستند. این احتمال وجود دارد که چنین مشکلاتی برای ساختمان‌ها و بناهایی که قدمت چندین ساله دارند و یا حتی ساختمان‌ها و تاسیساتی که در حال ساخت هستند هم رخ دهد. به طور معمول راهکارهایی به منظور اصلاح نشست ، ممانعت از وقوع  و یا بازسازی آن وجود دارند که شرکت ‌های مختلف و مهندسان حوزه عمران و ساختمان با اخذ هزینه‌ هایی در راستای انجام اصلاحات و تعمیرات اقدام می‌نمایند. با تاسف نکته قابل ملاحظه ای که در حوزه اصلاحات وجود دارد و غالبا هم به آن توجهی نمی شود ، وقوع اصلاح نشست است که  کاملا موقتی باشد و تاثیری در بهسازی ساختمان نخواهد داشت.

در  بعضی موارد دیده شده است که تعدادی از ساختمان‌ها بعد  از به  انجام رساندن امور مقاوم سازی با گذشت مدت کوتاهی مجدد دچار ترک ‌هایی می شوند که در اکثر اوقات هم از نشست ناشی شده اند. بدین ترتیب کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان پیش از انجام امور مربوط به اصلاح ، به کارشناسی ساختمان ‌ها به منظور معین نمود علت های نشست و یا کج شدگی می پردازد. شناسایی این علل زمینه‌ای نشان می دهند که نخست نوع اصلاح متناسب با آن صورت پذیرد و از سوی دیگر میزان هزینه‌هایی که برای اصلاح نیاز می باشد توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی گردد. اما به جز دلایلی که عنوان کردیم ارزیابی کارشناس از علل و میزان خسارت و محاسبه هزینه اصلاح نشست چه اهمیت دیگری دارد ؟

در مجموع دلیل ترک و یا نشست در ساختمان را در دو عامل می‌توان خلاصه  نمود. یا دلیلی طبیعی دارد مثل رطوبت و مقاومت خاک و یا دلایل انسانی ، مانند فشار طبقات ، خاک برداری در گوشه و اکناف ، هدایت جریان سیل و غیره می باشد.

در نشست ساختمان‌ها با انواعی از نشست روبرو هستیم که نشانه‌ های مختلفی را دارا هستند. از مهم ‌ترین نشانه‌ های نشست ساختمان می ‌توان به فاصله گرفتن کف از دیواره ، ترک خوردن دیوار‌ها ، ترک خوردگی فونداسیون در زیر زمین ، تاب برداشتن درب‌ ها و پنجر‌ها و یا ایجاد ترک در اطراف آن و حتی باز شدن درز در نقاط اتصالی پنجره و دیوار و بسیاری از نشانه‌های دیگر که می‌تواند خبر از خطر نشست ساختمان باشد. از خطرات نشست ساختمان می ‌توان به فرو ریختن غیره منتظره نقاط اتصالی در دیواره ‌ها و از همه مهم‌تر اجزای سقف اشاره نمود.

اما علت اصلی نشست ساختمان چیست ؟ کارشناس رسمی دادگستری در این زمینه بر اساس تشخیص علت ، راهکار‌هایی نیز برای مهندسان اصلاح نشست و صاحبین املاک پیشنهاد می‌نماید که هم در کاهش هزینه‌ها موثر بوده و هم مقاومت ساختمان بهبود پیدا می یابد.

کارشناس رسمی دادگستری نشانه های نشست خانه‌ را بررسی کرده که تعادی از آن ‌ها ذکر شدند. به عنوان مثال ایجاد ترک‌ ها در طول فونداسیون نشان از مشکلات اساسی در ساخت بنا و پی ریزی است که خود می‌تواند علل مختلفی چون عدم ارزیابی خاک  پیش از طراحی و اجرای سازه و یا اجرای نادرست سازه باشد.

دلیل دیگر استفاده از تجهیزات نامناسب و بی کیفیت و یا بی توجهی در بکار بردی مصالح در مقاومت ساختمان است. پی ساختمان با توجه به میزان طبقات ، آزمایش خاک و همچنین استاندارد مقاومت باید دارای استاندارد‌هایی از قبیل تعداد میلگرد‌ها و میزان مصالح داشته باشد در صورتی که این موضوع رعایت نگردد ، قطعا ترک خوردگی و نشست ایجاد  خواهد گردید.

حتی عملیات خاک برداری و گود برداری و بی توجهی به دستورات و ناهمسان شدن ساختمان نیز می‌تواند دلیل نشست گردد. بیش از ده دلیل دیگر می‌توان برای این موضوع آورد که از طرح آن صرف نظر می‌ شود. بنابراین گاها تعیین خسارت نشست ساختمان هم اهمیت پیدا می‌ نماید. خصوصا برای ساختمان‌ های نوسازی که پیمانکاران مسئولیت ساخت آن را بر عهده داشته‌اند نیاز به تعیین خسارت میباشد.

در موارد متعددی امکان دارد نشست تا حد زیادی عمیق یا جدی نباشد و صرف انجام چند عمل اصلاحی بتوان مانع از آن شد به همین دلیل کارشناس رسمی دادگستری هنگام ارزیابی حداقل  حداکثر هزینه لازم اصلاح نشست را مشخص می‌ نماید تا از بروز مشکلات بعدی برای صاحبین املاک جلوگیری نماید.

اما کج شدگی ساختمان نیز نیاز به ارزیابی دارد. کج شدگی ممکن است برای یک ساختمان در حال اجرا صورت پذیرد. عدم استفاده از کارشناس رسمی دادگستری نقشه برداری و یا بی توجهی بسیاری از نقشه برداران و معماران در بتن ریزی و طراحی سازه‌ ها و حتی عملیات خاکبرداری به راحتی زمینه کج شدن ساختمان را فراهم می‌ نماید.

علاوه بر این‌ها کج شدن ساختمان ممکن می باشد به دلیل نشست و یا خاکبرداری و انجام عملیات در ساختمان‌های اطراف هم نیز باشد ، بنابراین بسیار اهمیت دارد تا دلایل نشست را درست تشخیص دهیم. گاها تشخیص دقیق عوامل نشست ممکن می باشد زمینه برداشته شدن هزینه هنگفتی را از دوش صاحبان املاک در پی خواهد داشت.

کارشناس رسمی دادگستری در حوزه‌های مختلف راه و ساختمان و نقشه برداری آماده انجام خدمات کارشناسی در همه نقاط کشور به تعیین میزان نشست ، مشخص کردن علل آن، تعیین خسارت‌ها و برآورد هزینه های لازم و حتی نظارت بر حسن اجرای این عملیات توسط پیمانکاران  می باشد.

در این مقاله از کارشناس رسمی دادگستری قصد داریم به صورت کامل به بررسی موضوع  کارشناس رسمی دادگستری تشخیص اراضی دایر، بایر، موات ، ملی بپردازیم ؛ بنابراین اگر سوالی در این رابطه دارید ، مطالعه مطالب پیش رو اطلاعات ارزشمندی را در اختیارتان قرار می دهد.

یکی از سئوال های رایج افراد این است که تشخیص هویت اراضی بر چه اساسی است ؟

منظور از هویت اراضی نوع کاربری آن می باشد ،  از نظر هویت اراضی به چهار گروه بایر ، دایر ، موات و ملی تقسیم بندی می گردد. در تحریر نظریه های کارشناس رسمی دادگستری در پرونده های ارجاعی مفید و موثر می باشد.

اراضی دایر :

اراضی دایر زمین‌هایی می باشد که افراد آن را احیا و آباد کرده‌اند و در حال حاضر دایر و مستمراً مورد بهره برداری است. این زمین ها دارای مالک بوده و قوانین خاصی بر آنها حاکم می باشد. این زمین ها اگر در محدوده شهری باشد زمین دایر شهری و در صورت واقع شدن در خارج از محدوده شهری به عنوان زمین های دایر کشاورزی می باشد.

اراضی بایر :

زمین بایر زمینی می باشد که قبلاً از آن استفاده و بهره برداری  شده است ولی  بعدها بنا به دلایلی رها شده ، به عبارتی زمین‌هایی که سابقه احیا دارند. ولی به علت اعراض یاعدم بهره‌ برداری بدون عذر موجه به مدت ۵ سال متوالی متروک هستند. دو نوع اراضی بایر وجود دارد ، اين اراضی شامل اراضی بایر شهری و غیر شهری است. اراضی بایر شهری آن دسته از املاکی می باشد که در محدوده شهری واقع هستند. زمانی که ملکی به عنوان ملک بایر شهری شناخته شود ممکن می باشد برای ساخت مراکز عمومی توسط شهرداری انتخاب گردد. اراضی بایر غیر شهری از محدوده شهرها خارج است. این زمین ها معمولاً  اگر ادعایی در مورد آنها وجود نداشته باشد به تصرف دولت می باشد.

آیا احیای اراضی موات باعث ایجاد مالکیت می‌شود ؟

گونه دخالتی از سوی انسان ها شکل طبیعی و ابتدایی خود را حفظ نموده در زمره زمین های دولتی محسوب می شود. اما به محض این که روی زمینی فعالیت‌های کشاورزی و غیره صورت بگیرد. در اصطلاح به آن زمین احیا شده می گویند. به طور کلی ترتیب تامین زمین مورد نیاز برای سکونت و خدمات عمومی از زمین های موات و سپس زمین های بایر و در مرحله آخر زمین های دایر می باشد. مالکان اراضی بایر و دایر شهری اعم از اشخاص حقیقی يا حقوقی و بنیادها و نهادها و ارگان های دولتی و غیر دولتی موظفند هستند زمین های مورد نیاز دولت با شهرداری ها را با تقویم دولت به آنها به فروش برساند. لازم به ذکر است که مالکیت زمین بایر نسبت به مالکیت زمین دایر متزلزل تر می باشد و از طرفی حقوق مالکانه زمین های بایر نسبت به زمین های موات از ثبات و حمایت حقوقی بهتری برخوردار می باشد.

اراضی ملی :

به محض این که روی زمینی فعالیت‌های کشاورزی و غیره صورت بگیرد. در اصطلاح به آن زمین احیا شده نامیده می شود. اراضی ملی به آن دسته از زمین هایی گفته می شود که تحت تملک دولت است. مراتع و محدوده شهری وارد می گردد. در اختیار وزارت مسکن و شهرسازی است.

اراضی دولتی :

کلیه زمین‌هایی می باشد که به نام دولت دارای سند بوده و پا در جریان ثبت به نام دولت می باشد و همچنین کلیه اراضی ملی شده و مواتی که طبق قوالین مصوب و آرا کمیسیون‌های مربوطه متعلق به وزارت مسکن و شهرسازی می باشد. این اراضی به دولت ، محیط زیست و سازمان منابع طبیعی تعلق می گیرد. اراضی ملی می توانند در خارج از شهرها و با در داخل محدوده شهری واقع باشند. اراضی ملی که در بیرون از منطقه شهری واقع هستند به اداره منابع طبیعی تعلق دارد و آنهایی که در فضای داخل شهری واقع شده اند متعلق به اداره مسکن و شهرسازی است. گفتنی است اگر قبل از تاریخ تصویب قانون ملی شدن جنگل‌هاو مراتع کشور (سال ۱۳۴۱) زمینی احیا گردد ، در شمار اراضی ملی نمی باشد.

وقتی که زمینی بعد از شناسایی و تشخیص و طی مراحل قانونی جز زمین های ملی قرار بگیرید بر اساس قانون آگهی شده و مدت زمان مشخصی برای فرد ثالث در نظر گرفته می شود. تابه حال پرونده های زیاد در رابطه با ملی بودن ۳۳ نبودن یک زمین در قسمت های مختلف کشور مطرح گردیده. فرض نمایید که به این نتیجه رسیدیم که یک زمین جز اراضی ملی می باشد. در صورتی که قبلاً در مالکیت شخص حقیقی با حقوقی بوده باشد ، سند مالکیت فرد باطل است و زمین به دولت واگذار می گردد. شمار زیادی از زمین‌هایی که در تصرف افراد بوده اند بعد از اثبات ملی بودن از تعلق و مالکیت آنها خارج شده و به سازمان جنگلداری یا دولت واگذار می گردد که عکس این موضوع هم صادق می باشد.

نحوه تشخیص ملی بودن اراضی :

تشخیص اراضی ملی فقط یه وسیله کمیسیون ماده ۵۶ مستقر در اداره منابع طبیعی ممکن می باشد. در حالتی که زمینی بر اساس این کمیسیون جز اراضی ملی محسوب می شود. آن زمین یا ملک از اختیار فرد خارج می گردد و جز املاک دولتی محسوب می گردد. برای اعتراض یه این رای باید به کمیسیون ماده واحده مستقر در اداره منابع طبیعی مراجعه کرد و در حالتی که در این مرحله اختلاف باقی بماند و حل نشود. دادگستری به عنوان محل اصلاح برای رفع اختلاف نهایی شناخته می گردد. در این زمینه کارشناس رسمی داد گستری دارای صلاحیت تفسیر عکس های هوایی زمین های ملی را از زمین های احیا شده تشخیص می دهد. معیارهای خاصی برای کارشناس رسمی دادگستری وجود دارد که با اتکا بر آنها می توانید این دو را از هم تشخیص دهند.

 توقیف یا فروش اموال منقول و غیر منقول ، مبحثی است که در این بخش از مقالات کارشناس رسمی دادگستری به آن پرداخته شده است.

توقیف یا فروش اموال :

منظور از توقیف اموال این است که در مرحله اجرای حکم یا در مرحله رسیدگی با درخواست خواهان و متقاضی و دستور قاضی عین مال مورد ادعا (عین خواسته) یا به اندازه ارزش خواسته از اموال خوانده و محکوم علیه جهت جلوگیری از انتقال ، تامین و توقیف گردد.

فلسفه تامین خواسته با توقیف اموال این است که خوانده یا محکوم علیه پس از اطلاع از جریان دادرسی یا صدور حکم ، برای جلوگیری از اجرای حکم و وصول خواسته توسط خواهان ، اقدام به انتقال اموال خود کند. تامین خواسته یا توقیف اموال در دو مرحله قابل انجام میباشد:

1. یکی در مرحله جریان دادرسی تا صدور حکم که این منوط به درخواست خواهان در قالب تامین خواسته یا دستور موقت میباشد
2. و دیگر در مرحله اجرای حکم که به طور قهری و اتوماتیک توسط اجرای احکام انجام می گردد.

آیا توقیف یا فروش اموال غیر منقول محکومی که به صورت عادی اموال به وی انتقال یافته و دارای وکالت بلاعزل و اقرار رسمی از مالک است ، جایز است؟

چنانچه محکوم‌علیه وکالت بلاعزل داشته یا دارای اقرار رسمی از مالک باشد ، قاعدتا مالک شناخته می‌ گردد و در نتیجه توقیف اموال وی جایز میباشد ؛ اما اگر ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی ملاک تشخیص قرار باشد بازداشت ملک محکوم‌علیه که به ثبت نرسیده و فاقد شماره ثبتی باشد ، در صورت تصرف مالکانه در قبال طلب محکوم‌ له بی اشکال است.
‌از طرف دیگر مطابق مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰ قانونگذار تنها کسی را به عنوان مالک می‌شناسد که دفاتر اسناد موجود در سازمان ثبت ، وی را مالک اعلام بدانند.

بر این اساس ، توقیف ملک با وصف مندرج در سئوال جایز نمیباشد. از آنجا که این بحث اختلاف نظر میان کارشناسان حقوقی را در بر داشته و عده‌ای از آنها معتقد به بازداشت ملک و بسیاری هم اعتقاد به عدم جواز توقیف ملک را دارند ، ابتدا ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی تعریف می شود و سپس دیدگاه اقلیت و اکثریت حقوقدانان مورد بررسی دارد.

شرایط و احكام توقیف اموال غیر منقول

قانون آیین دادرسی مدنی در ماده 126 درباره توقیف اموال بیان نموده است که :

توقیف اموال ، اعم از منقول و غیرمنقول و صورت‌ برداری ، ارزیابی و حفظ اموال توقیف‌ شده و توقیف حقوق استخدامی خوانده و اموال منقول وی كه نزد شخص ثالث موجود میباشد ، به ترتیبی می باشد كه در قانون اجرای احكام مدنی پیش بینیی میگردد

بنابراین ، توقیف اموال چه منقول و چه غیرمنقول ، باید مطابق مقررات قانون اجرای احكام مدنی صورت بپذیرد.

ماده 12 قانون مدنی ، مال غیرمنقول را چنین تعریف كرده :

مال غیر منقول ، كه از محلی به محل دیگر نتوان نقل کرد ، اعم از اینكه استقرار آن ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان به نحوی كه نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن گردد.

همچنین بر اساس ماده 19 همین قانون ، «اشیایی که نقل آن از محلی به محل دیگر ممکن است ، بدون ‌این که به خود يا محل آن خرابی وارد کند ، منقول میباشد.»

طبق ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی :

توقیف مال غیر منقولی که سابقه ثبت ندارد به عنوان مال محکوم‌علیه وقتی جایز میباشد که محکوم‌علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد و یا به موجب حکم نهایی مالک شناخته شود.

چنانچه حکم به مالکیت محکوم‌علیه صادر گردد ، اما به مرحله نهایی نرسد ، توقیف این مال در ازای بدهی محکوم‌علیه جایز میباشد ، ولی ادامه عملیات اجرایی موکول به صدور حکم نهایی میباشد.

عده‌ای از قضات و حقوقدانان معتقد هستند با توجه به اینکه ماده های ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت ناظر به انتقال مال میباشد ، با فرض وجود اقرار رسمی ، در واقع مالک اقرار به مالکیت دیگری و انتقال آن به غیر میکند و به این ترتیب هدف قانونگذار برآورده میشود. در مورد ماده ۲۲ قانون ثبت نیز با اقرار رسمی مالک مطابق ماده ۱۲۷۵ قانون مدنی ، توقیف و فروش مال غیر منقول ممکن میباشد و تفاوتی بین مال غیر منقولی که دارای سابقه ثبتی یا فاقد باشد ، وجود نخواهد داشت.

اما عده ای دیگر از حقوقدانان معتقدند با توجه به تصریح ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی ، چنانچه ملک دارای سابقه ثبتی خواهد بود ، مطابق مقررات ثبتی صرفا در صورتی اموال محکوم‌ علیه قابل توقیف میباشد که سند رسمی ملک به نام محکوم‌ علیه است. در نتیجه ملاک توقیف در اموال غیر منقول ثبت شده صرفا سند رسمی خواهد داشت.

اموال غیر منقول ثبت شده فقط در صورتی قابل توقیف میباشند که در دفتر املاک به نام محکوم‌ علیه ثبت گردند. در مورد اموال غیر منقول ثبت نشده نیز با احراز شرایط مقرر در ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی می‌توان این اموال را توقیف و به فروش برسانند.

به نظر می‌رسد توقیف مال غیر منقولی که در دفتر املاک به نام محکوم‌علیه ثبت نگردد و ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک هم وی را مالک نمی‌داند ، جایز نیست و فروش آن نیز در صورت توقیف امکان عملی نخواهد داشت چه آن که صحت مزایده و تملیک مال موضوع آن موکول و مشروط به انتقال رسمی آن باشد.

بنابراین چگونه مالی که برابر قانون به محکوم‌علیه تعلق ندارد را می‌توان توقیف کرد و سپس به فروش رساند؟
هنگامی که قانون‌‌گذار توقیف و فروش املاک فاقد ثبت را تحت شرایطی و با رعایت قیودی می پذیرد ، پس می‌تواند مدعی گردد که سختگیری قانون‌گذار در این خصوص ملاک برای پاسخ منفی به فرض پرسش بالا است.

می‌توان چنین نتیجه گرفت که مطابق مواد ۲۲ و ۴۶ تا ۴۸ قانون ثبت دولت ، فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده است ، مالک می‌ داند و اسناد عادی راجع به موضوع مواد ۴۶ و ۴۷ به استناد ماده ۴۸ قانون مرقوم در هیچ مرجعی ، اعم از اداری و قضایی ، به طور مستقل سندیت نخواهد داشت.

بنابراین با عنایت به مواد ۱۰۰ و ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی که صرفاً مال غیر منقولی که به نام محکوم علیه باشد قابل توقیف است ، توقیف مال غیر منقولی که سابقه ثبت ندارد به عنوان مال محکوم‌علیه وقتی جایز میباشد که محکوم‌ علیه در آن تصرف مالکانه خواهد داشت.

این مقاله از سری مقالات ارزیابی املاک کارشناس رسمی دادگستری به موضوع کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی آپارتمان و ساختمان پرداخته است. بسیاری از کارشناسان با بررسی‌های خود پس از چند ساعت سن یک ساختمان را ارزیابی نموده و یا قدمت آن قابل تشخیص می شود. راه‌ های مختلفی برای تعیین سن بنا وجود دارد که ارزیابی توسط کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان صورت می گیرد. در ادامه به این موارد اشاره می نماییم.

اهمیت تعیین سن آپارتمان

اهمیت تعیین سن آپارتمان در تسهیلاتی می باشد که برای بسیاری از ساختمان‌ ها در نظر گرفته شده است. افراد زیادی برای دریافت وام آپارتمان و منازل خود را به رهن می‌گذارند و یا عده‌ای اقدام به خرید و فروش بنا می‌ نمایند و به همین دلیل مایل هستند تا ارزش بنا را بر اساس سن آپارتمان تعیین نمایند ؛ از این رو نیازمند ارزیابی سن ساختمان است. از طرف دیگر قوانینی در خصوص ساخت و ساز و سکونت در بسیاری از واحد‌های آپارتمانی وجود دارد که شهرداری اقداماتی را در خصوص این منازل انجام می‌ دهد ؛ به همین دلیل امکان ارزیابی سن بنا بسیار زیاد است. مسئله ای که در اهمیت ارزیابی سن بنا حائز اهمیت است به املاکی مربوط می شود که به صورت اشتراکی مورد استفاده قرار می گیرند ؛ این املاک ممکن است یک آپارتمان و یا یک مغازه باشند و یا حتی یک پاساژ تجاری. افزایش سن این‌ ها قاعدتا با کاهش مقاومت ساختمان همراه خواهد بود و احتمال بروز خطرات مالی و جانی را ایجاد نماید ؛ به همین دلیل در مواردی ممکن است شهرداری‌ ها حکم بازسازی و یا تخریب و نوسازی بدهند که بر اساس تعیین سن بنا صورت می‌ پذیرد و یا حتی شریک یا شرکاء یک مجتمع مسکونی یا تجاری اجازه بازسازی و نوسازی را ندهند. در این موارد معمولا اختلافاتی ایجاد می‌ گردد و از کارشناسان رسمی دادگستری نیز برای ارزیابی سن بنا استفاده می‌ گردد.

روش‌های مختلف تعیین سن بنا

به طور معمول می‌توان سه نوع سن آپارتمان را از هم تفکیک کرد و به سه شیوه‌ در خصوص آن اظهار نظر نمود»

•  سن واقعی آپارتمان
•  سن سندی بنا
•  سن بهره‌ برداری

منظور از سن حقیقی آپارتمان زمانی است که پی ریزی ساختمان آغاز شده . برای مثال در صورتی که اسکلت بندی و پی ریزی یک بنا در آبان ماه سال 80 شروع شده و ساختمان در سال 85 به بهره‌ برداری رسیده باشد ، در اکنون سن بنا نزدیک به 18 سال می باشد. علت بکارگیری این روش برای تعیین سن بنا ، خصوصیات مصالح است. از آن جا که معمولا هدف از تعیین سن ، ارزش گذاری بر آپارتمان و منزل و ساختمان و غیره میباشد ، بهتر است که محاسبه‌ ها نیز حول قدمت واقعی ساختمان صورت بپذیرد.

اما سن سندی عمر آپارتمان را بر اساس زمان دریافت سند که معمولا مقارن با پایان کار می باشد مشخص می‌شود. این روش عموماً در معاملات مورد توجه قرار می گیرد و بر مبنا آن خرید و فروش‌ها انجام می پذیرند ؛ اما کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی آپارتمان در مورد فاصله زمانی بین سن سندی و سن واقعی اظهار نظر لازم را به خریداران و فروشندگان اعلام می دارد. چرا که در ارزش گذاری آپارتمان این مورد اهمیت ویژه‌ ای دارد.

روش آخر سن بهره‌ برداری است که منظور از آن زمانی می باشد که یک آپارتمان ورود بهره‌ برداری ساکنین قرار دارد. این روند هم در بسیاری از معاملات مورد توجه قرار می گیرد ؛ خصوصا افرادی که قصد خرید خانه دارند و معمولا به دنبال آپارتمان به اصطلاح صفر هستند ، این شاخص را به عنوان سن بنا لحاظ می‌ دارند.

نحوه ارزیابی زمین و آپارتمان

درشرایط مساوی ، واحدهای جنوبی 5% تا 7% گران تر از واحدهای شمالی هستند. قدر السهم عرصه در ارزیابی واحدهای آپارتمانی برای مجتمع های 2 تا 3 واحدی تاثیر مثبت 5% تا 10% نسبت به مجتمع هایی با تعداد واحد بیشتر است. در برج ها امکانات رفاهی بیشتری وجود دارند و بعضآ فول امکانات هستند ، قیمت واحدهای آپارتمانی در برج ها نسبت به واحدهای آپارتمانی معمولی دارای 20% ارزش بیشتری است.

برای تعیین ارزش املاک با قدمت بیش از 2 سال ، به ازای هرسال قدمت بطور متوسط 1.5% کاهش قیمت در نظر گرفته شده است.  بطور کلی درساختمان های بلند ، مرتبه ارزش واحدهای واقع در یک طبقه و همچنین واقع درطبقات بشرح ذیل می باشد :

ارزش واحد سمت جنوب شرقی 0/5 % نسبت به جنوب غربی بیشتر است و مابقی هم بدین نسبت میباشد.

ارزش واحدهای طبقات زیرین نسبت به هرطبقه فوقانی خود 2 الی 3 % تفاوت دارند (یعنی اگر ارزش واحد طبقه همکف A باشد ارزش واحد طبقه اول 2 الی 3% بیشتر از A میباشد).

به طور کلی ارزش و قیمت آپارتمان های واقع در ساختمان مسکونی فاقد آسانسور اگر قیمت طبقه همکف A باشد ، هرطبقه بالاتر ، 3 تا 5% کاهش قیمت هر متر مربع تا طبقه فوقانی اعمال می گردد. ارزش هر متر مربع پارکینگ بین 50% الی 60% ارزش هر متر مربع آپارتمان در نظر گرفته است. ارزش هر مترمربع انباری بین 35% تا 50% ارزش هرمترمربع آپارتمان در نظر گرفته می شود. واحدهایی که دارای حیاط اختصاصی می باشند ارزش بیشتری ، بین 5 تا 10% نسبت به دیگر واحدها هستند.

ارزش هر مترمربع تراس های مسقف برابر 25 تا 35% ارزش هر مترمربع آپارتمان است. ارزش بالکن های 3 طرف باز برابر 50% و بالکن های 2 طرف باز برابر 70% هر مترمربع آپارتمان است.

ارزش هر مترمربع بالکن غیرمسقف نسبت به ارزش هر مترمربع آپارتمان مورد نظر بشرح ذیل است:

1. مساحت بالکن غیرمسقف تا 40 مترمربع معادل 40% ارزش یک مترمربع اپارتمان مورد نظر میباشد.
2. مساحت بالکن غیرمسقف از 40 تا 100 مترمربع معادل 1/3 ارزش یک مترمربع آپارتمان مورد نظر است.
3. از  100مترمربع به بالا معادل 1/4 ارزش هر مترمربع آپارتمان مورد نظر می باشد. لذا می توان هرمترمربع بالکن را برابر 5 تا 10% هر مجمتع مسکونی در نظر گرفته شود.

موارد مهمی که در کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی آپارتمان مسکونی به آن در قیمت گذاری آپارتمان توجه می کند :

موقعیت منطقه ای ساختمان ، نورگیری و تهویه آپارتمان ، قدمت ساخت آپارتمان ، اثر طبقه قرار گیری واحد در قیمت گذاری آپارتمان ، اثر طبقه قرار گیری واحد در قیمت گذاری آپارتمان ، ارزش دکوراسیون و طراحی داخلی آپارتمان ، کیفیت اجرایی ساختمان ، اثر مشاعات قوی در ساختمان در قیمت آپارتمان ، ارزش تعداد پارکینگ اختصاصی در کارشناسی و در نهایت کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی آپارتمان تصمیم نهایی خود را در پرونده ارجاعی خواهد گرفت.

روش کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی آپارتمان

تعیین قیمت آپارتمان توسط کارشناس رسمی دادگستری است و نمی توان با تعیین درصد های ثابت آن را فرموله کنند. به طور مثال نمی توان به طور قطع اظهار کرد که کلیه آپارتمان های پنج ساله نسبت به آپارتمان نوساز در همان کوچه ، یازده درصد دارای کاهش ارزش است . این موضوع توسط کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان بسته به هر آپارتمان بررسی و تعیین می گردد. برای ارزیابی و کارشناس آپارتمان در تهران یا در شهر خود توسط کارشناس رسمی دادگستری مقیم استان برای مشاوره رایگان با ما تماس حاصل فرمایید.

در این مقاله از کارشناسی رسمی دادگستری به مواردی نظیر ارزیابی سرقفلی ، ارزیابی حق کسب و پیشه و روابط موجر مستاجر و ماده های قانونی مرتبط پرداخته شده است. چنانچه در این حیطه پرسشی در ذهن شما شکل گرفته ، مطالب کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی سرقفلی و حق کسب و پیشه را مطالعه فرمایید.

رای وحدت رویه مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه

1 – چنانچه موجرین و یا مستاجرین اماکن مسکونی در خصوص میزان اجرت المثل و کیفیت پرداخت برای خود حقی قائل شوند ، می توانند مطابق مقررات قانون مدنی و مقررات قانون جدید و شرایط مقرر بین خود در دادگاه ها اقامه دعوی کنند.

2 – اماکن استیجاری مطب پزشکان که در جهت خدمات علمی و تخصصی پزشکی و معالجه بیماران کاربردپذیر واقع می گردند ، به عنوان محل کسب و پیشه یا تجارت تلقی نمی شوند . تخلیه این اماکن نیز مشمول مقررات قانون روابط موجر مستاجر ، تصویب شده در تاریخ سیزدهم اردیبهشت ماه 1362 و ماده 494 قانون مدنی و شرایط میان طرفین در ضمن عقد اجاره می باشد.

3 – با توجه به این مسئله که دعوی مطالبه اجور معوقه اماکن استیجاری از دعاوی موضوع قانون روابط موجر و مستاجر ، مصوب 1356 نمی گردد و از شمول ماده 26 قانون مزبور خارج میباشد ، بدین ترتیب آراء شعب 21 و 25 دیوان عالی کشور که دادخواست فرجامی از احکام نخستین دادگاه های عمومی حقوقی در دعاوی به خواسته بیش از دویست هزار ریال اجور معوقه اماکن استیجاری را بر این مبنا پذیرفته است و رسیدگی می کند ، صحیح و منطبق با موازین تشخیص می دهد.

4 – ماده 12 قانون تشکیل دادگاه های حقوقی 1 و 2 ، مصوب آذرماه 1364 احکام دادگاه های حقوقی 2 را در موارد مصرحه در این ماده قابل رسیدگی تجدید نظر شناخته میشود و ماده 4 قانون تعیین موارد تجدید نظر احکام دادگاه ها و نحوه رسیدگی آنها مصوب مهرماه 1367 هم دادگاه های حقوقی 1 را مرجع رسیدگی تجدید نظر است و نقص این نوع احکام قرار داده که علی الاطلاق ، شامل احکام دادگاه های حقوقی 2 می باشد ، موضوع ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 نیز می گردد.

5 – تمامی اماکن مسکونی که به شرح ماده اول به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شود یا بعداً داده گردد ، تابع مقررات قانون مزبوز و ماده 494 قانون مدنی و شرایط مقرر بین طرفین میباشد و رای شعبه دوم دادگاه حقوقی 1 ارومیه که بر اساس این نظر صادر گردید ، صحیح است.

6 – در دعوی موجر علیه مستاجر ، جزء به خواسته الزام به تنظیم اجاره نامه که با تکیه و استناد بر ذیل ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر ، مصوب دوم خرداد ماه 1356 اقامه می گردد ، طرف دعوی قرار دادن مستاجر کل هم در مواردی الزامی می باشد که جهت احراز رابطه استیجاری میان مستاجر جزء و مستاجر کل و قطع رابطه استیجاری مستاجر کل با موجر لازم است.

7 – مستاجری که با استفاده از حق واگذاری به غیر قسمتی از مورد اجاره را به دیگری واگذار کند ، دیگر بعد از انقضاء مدت اجاره ، مالک منافع قسمتی که واگذار شده نیست و تصرفی هم در این قسمت برای او باقی نمانده تا بتواند تخلیه یا تعدیل اجاره های آن را از مستاجر جدید دریافت کند . در موارد این چنینی ، رابطه حقوقی مستاجر سابق پیرامون قسمتی که واگذار شده ، قطع می گردد و میان مستاجر جدید و مالک رابطه استیجاری شکل می گیرد.

8 – هر محلی که برای سکونت یا کسب و پیشه اجاره داده شده نیز مشمول قانون بوده و طبق ماده 32 از تاریخ اجرای قانون مذکور در قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1339 لغو ومنسوخ شده است ؛ بنابراین ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر شامل دعاوی که قبل از تصویب این قانون طرح گردیده و در جریان رسیدگی میباشد نیز است.

9 – مقصود از این گزاره که شاخص کل بها کالاها و خدمات مصرفی مذکور در ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر ، مصوب مرداد ماه 1356 بنا به اطلاق و عموم عبارت ذکر شده و با توجه به این که مطلق نیز منصرف به فرد اکمل می باشد ، شاخص کل بها کالاها و خدمات مصرفی در مناطق شهری ایران میباشد نه شاخص هر شهر.

10 – تاخیر مستاجر در پرداخت قسط یا اقساط عقب افتاده از مال الاجاره یا اجرت المثل را ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اخطار دفتر خانه تنظیم شده سند اجاره یا اظهارنامه ، از جمله وارد درخواست صدور حکم تخلیه مورد اجاره قرار داده میشود ، ناظر به دادخواستها و تخلیه که قبل از اجرای آن قانون و به ادعای خود دارای مستاجر است از پرداخت قسط و یا اقساط عقب افتاده اجرت المسمی یا اجرت المثل ظرف 3 روز از تاریخ ابلاغ اخطار دفتر اسناد رسمی و با استناد به شق 7 ماده 8 قانون روابط مالک و مستاجر است.

11 – اگر موجرین و مستاجرین اجاره بها واحد مسکونی را مال الاجاره توافق کرده باشند و میزان آن را از رقم درج شده در اسناد رسمی یا عادی یا میزانی که قبلاً بین طرفین به طور شفاهی مقرر یا عمل گردیده است ، تقلیل داده باشند ، این توافق برای موجر و مستاجر معتبر است ، مگر آنکه مستاجر نسبت به آن اعتراض نماید که در این صورت می تواند میزان اجاره بها را از مبلغ قید شده در اسناد رسمی و عادی و توافق هایی که قبل از تاریخ 22 بهمن ماه 1357 نسبت به مال الاجاره به عمل آمده تا 20 % از میزان اجاره بهایی که بعد از تایخ 22 بهمن 1357 مورد توافق طرفین بوده.

12 – نظر به اینکه شخصیت حقوقی شرکت تجارتی از مدیر آن به کلی مجزا و امکان برکناری مدیر شرکت میباشد و همین که منافع عین مستاجره به شرکتی واگذار گردید ، مستاجر شرکت است یا مدیر ، بنابراین هرگاه در سند اجاره حق انتقال به غیر جزئاً یا کلاً از مستاجر سلب گردد و او مورد اجاره را به شرکتی ولو خود مدیر ، واگذار کند انتقال به غیر تحقق یافته است.

13 – هر محلی که برای کسب و پیشه و تجارت یا سکونت تا به حال اجاره داده باشد یا بعداً اجاره داده گردد مشمول مقررات این قانون است. به موجب ماده 26 ، تمامی مقررات و قوانینی که با مفاد این قانون مغایر بوده ، ملغی گردیده و قوانین مزبور فقط در مواردی که از شمول این قانون خارج میباشد . قانون روابط مالک و مستاجر در نقاطی که در تاریخ صدور این رای لازم العمل است به کلیه دعاوی که قبلاً طرح گردیده و در جریان است نیز تسری میشود.

ارزیابی ملک مسکونی با موقعیت اداری و تجاری توسط کارشناس رسمی دادگستری به انجام می رسد که تصمیم داریم در این مقاله با عنوان کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک مسکونی با موقعیت اداری و تجاری ، به این مبحث بپردازیم.

برخی از مهم‌ ترین عوامل در ارزیابی یا قیمت‌ گذاری املاک مسکونی :

• چند بر بودن ملک مسکونی
• وجود آسانسور و پارکینگ مخصوصاً در املاک مسکونی آپارتمانی
• جنس نمای ساختمان
• امکانات رفاهی ملک
• سال ساخت و عمر خانه
• محل قرارگیری ملک مسکونی ازنظر رفت‌ و آمد و شلوغی
• رعایت اصول ایمنی و مرغوبیت مصالح برای ساخت
• تعداد واحدهای موجود در املاک مسکونی آپارتمانی
• مساحت یا متراژ ملک مسکونی
• میزان روشنایی و نورگیری ملک مسکونی

4 عامل تأثیر منطقه و محله در ارزیابی و قیمت‌ گذاری املاک مسکونی و تجاری توسط کارشناس رسمی دادگستری

1. مرغوبیت خاک زمینی که ملک روی آن بنا شده
2. موقعیت ملک نسبت به مسیرهای شهری و امکانات
3. حسن شهرت منطقه‌ ای که ملک مسکونی یا تجاری در آن ساخته‌ شده
4. محل قرار گرفتن ملک از نظر وجود گسل‌ های زلزله

کارشناس رسمی دادگستری که در راستای ارزیابی املاک یا قیمت‌گذاری ملک مسکونی یا تجاری فعالیت دارند ، نسبت به حسن شهرت بعضی از منطقه‌ های شهری که به‌ اصطلاح بالا شهر یا پایین‌ شهرنامیده می شوند ، آگاهی داشته و این مشخصه را در ارزیابی یا قیمت گذاری املاک مسکونی در نظر خواهند گرفت. در شهری همانند تهران گسل‌ های زلزله که در حوزه و محدوده احداث بنا وجود دارند ، در امر ارزیابی ملک مسکونی با موقعیت اداری و تجاری و قیمت‌گذاری ملک ، مؤثر هستند. از عوامل مهم دیگر در ارزیابی یا قیمت‌ گذاری املاک ، استحکام خاک محل احداث ملک است ؛ در واقع قیمت ملک در زمین‌ هایی که به سست بودن خاک معروف هستند ، پایین ‌تر می باشد. منظره و چشم ‌انداز نیز از در حیطه ارزیابی ملک مسکونی با موقعیت اداری و تجاری دارای اهمیت بوده اما به شرطی که کارشناس رسمی دادگستری در ارزیابی کردن املاک و قیمت‌گذاری آن همه موارد را لحاظ نماید.

کیفیت و نوع مصالح مورد استفاده در احداث املاک مسکونی و تجاری نیز مسئله ای است که در ارزیابی ملک مسکونی با موقعیت اداری و تجاری توسط کارشناس رسمی دادگستری ، مورد توجه قرار می گیرد. بر این اساس که ارزیابی املاک و قیمت‌ گذاری نوع سازه ( بتنی یا فولادی ) هم با یکدیگر تفاوت داشته و نوع مصالح ، وارداتی یا داخلی بودن آن ‌هم که نشان دهنده درجه کیفیت است ، در فرایند ارزیابی ملک مسکونی با موقعیت اداری و تجاری تاثیر گذار می باشد.
به لحاظ معماری املاک مسکونی ، مواردی از قبیل طرح دیوارها و کف ، کابینت و شیرآلات و سرویس‌های بهداشتی ، نورگیر بودن ساختمان ، فرم زمین ملک مسکونی یعنی چند بر بودن و غناسی نداشتن ، در ارزیابی کردن ملک مسکونی با موقعیت اداری و تجاری حائز اهمیت هستند.

در تقسیم‌ بندی رشته ‌های کارشناس رسمی دادگستری ، ارزیابی املاک و قیمت‌ گذاری ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری در رشته‌های راه و ساختمان ، نقشه‌ برداری ، امور ثبتی ، امور معادن ، رشته کشاورزی و منابع طبیعی انجام می‌ گردد. اگر پایه ملک مورد نظر جهت ارزیابی را زمین در نظر بگیریم ، اراضی خارج از محدوده شهری که کاربری غیرشهری دارند را می‌توانیم در تقسیم ‌بندی گروه معادن یا کشاورزی و منابع طبیعی قرار دهیم. در زمینه ارزیابی اراضی که کاربرد معدن دارند و از این زمین‌ ها بهره‌ برداری کانی و مواد می‌ شود ، در این راستا کارشناسان رسمی امور معادن اجازه ارزیابی و قیمت‌ گذاری را دارا هستند. در مورد اراضی و زمین‌هایی که کاربری غیر زراعی و کشاورزی دارند و د محدوده شهری یا روستایی باشند ، ارزیابی و قیمت‌ گذاری توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان ، نقشه‌ برداری و امور ثبتی انجام می‌شود. همچنین ارزیابی اراضی کشاورزی و قیمت‌گذاری زمین‌های زراعی و باغات از سوی کارشناس رسمی رشته کشاورزی و منابع طبیعی انجام می پذیرد.

مراحل تغییر کاربری ساختمان از مسکونی به اداری

• دستور نقشه با توجه به نیاز کاربری جدید
• هزینه های تغییر کاربری مسکونی به اداری
• مراجعه به شهرداری یا دفاتر خدمات نوسازی برای ثبت درخواست
• بازرسی از محل توسط کارشناس شهرداری

مهم ترین بخش موضوع تغییر کاربری ساختمان از مسکونی به اداری را موضوع هزینه های تغییر کاربری است. عملاً آنچه مازاد بر اصول و موارد ارزیابی املاک در کاربری مسکونی در مورد کاربری اداری میباشد ، همین هزینه های تغییر کاربری است. هزینه های تغییر کاربری به چندین عامل از قبیل موقعیت ساختمان ، محله یا موقعیت ملک در شهر ، مساحت و طبقه که اهمیت فراوانی دارد ، وابسته است. متاسفانه هزینه مشخصی برای تغییر کاربری از مسکونی به اداری وجود ندارد . در شهر تهران هزینه تغییر کاربری از هر منطقه با منطقه دیگر متفاوت میباشد.

از نقطه نظر کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک مسکونی با موقعیت اداری و تجاری ، آنچه مرسوم میباشد و مورد عمل قرار می گیرد ، برای تعیین ارزش و ارزیابی ملک اداری ، قیمت متناظر ملک با کاربری مسکونی را به اضافه حداقل 15 تا حداکثر 30 درصد ارزش هر مترمربع کاربری مسکونی درنظر گرفته می شود.

روش کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک مسکونی با موقعیت اداری و تجاری

تعیین قیمت ملک مسکونی با موقعیت اداری و تجاری توسط کارشناس رسمی دادگستری است و نمی توان با تعیین درصد های ثابت آن را فرموله کنند. این موضوع توسط کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان ، بسته به ملک مسکونی با موقعیت اداری و تجاری بررسی و تعیین می گردد.

برای ارزیابی و کارشناس ملک مسکونی با موقعیت اداری و تجاری در تهران یا در شهر خود توسط کارشناس رسمی دادگستری مقیم استان ، برای مشاوره رایگان با ما تماس حاصل فرمایید.

در این بخش از مطالب کارشناس رسمی دادگستری می خواهیم به موضوعی با عنوان کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک ویلایی که زیر مجموعه مبحث ارزیابی املاک می باشد ، بپردازیم.

محاسبه هزینه ساخت ویلا توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک ویلایی

در احتساب هزینه و مبلغ نهایی ساخت و ساز ویلا در شمال چندین عامل دخیل هستند که مواردی چون قیمت مواد و مصالح بکاررفته در ساختمان ویلا ، حق الزحمه استادکاران مرتبط با ساخت ویلا و سایر هزینه‌ های جانبی را شامل می شوند که در ادامه به آنها اشاره می کنیم :

استفاده از مصالح عرف و معمول ویلا سازی در شمال باید با دقت توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی شودند تا بتواند قیمت دقیق را محاسبه نماید. این مصالح موارد زیر را شامل می شوند :

• بلوک ، سیمان سیاه ، سیمان سفید ، بتن ، پودر سنگ ، ماسه بادی ، ماسه شکسته ، مخلوط
• میله گرد و آهن آلات کاربردی در ویلا ، تیرچه ، داربست
• سنگ کاربردی در نما و کف و پله‌ ها ، چوب در سقف و نما و اتاق خواب و درب‌ ها ، آجر و انواع آن
• شیشه ، انواع درب و پنجره ، کف پوش‌ ها
• سیستم و مصالح برق ، سیستم و مصالح لوله‌ کشی ، شومینه ، شوفاژ ، گاز کشی ، خاک و گلکاری
• مصالح و متریال کاربردی در قسمت محوطه سازی ویلا ، شیرآلات و مصالح کاربردی در سرویس‌ ها و آشپزخانه ، کابینت ، پوشش و متریال کاربردی در سقف و دیگر مصالح

محاسبه متراژ و قیمت زمین توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک ویلایی

در مرحله اول محاسبه قیمت ویلا باید به متراژ واقعی زمین پی برد ؛ چرا که بعضی از ویلاها با متراژ زمین حدودی به شما معرفی می‌ گردد و شما باید از متراژ دقیق زمین آگاه شوید. مثلا ویلایی با متراژ زمین 300 متر به شما معرفی می‌ شود و شما بعد از متر کردن زمین توسط کارشناس رسمی دادگستری متوجه می‌ گردید که ویلا دارای 260 متر زمین خالص میباشد و فروشنده می‌ گوید که متراژ فوق با احتساب مشاعات 300 متر است و 40 متر اضافه را به مشاعات نسبت داده است.

این مساله بیشتر برای ویلاهایی مطرح می‌ گردد که دارای سند مالکیت ششدانگ نیستن ؛ چرا که در سند ششدانگ متراژ دقیق قید میشود و این مربوط به ویلاهایی با سند شورایی است باید بدانید در نهایت متراژ قید شده در سند ششدانگ 260 متر خواهد بود. سپس کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک ویلایی متراژ محصور زمین ویلا را حساب و قیمت گذاری می کند و از پرداخت متراژ مشاعات انصراف بدهید.

محاسبه قیمت تمام شده ویلا توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک ویلایی

قیمت زمین : قیمت زمین مسکونی داخل بافت دارای انشعابات آب و برق و گاز را در ارزان‌ ترین منطقه ، از قرار متری 100 هزار تومان فرض نماید و یا قیمت زمین داخل بافت (شهرکی و غیر شهرکی) را از بخش خرید و فروش زمین – باغ در سایت ویلاجات استعلام نماید.

هزینه ساخت بنا :  هزینه ساخت بنا را در ارزان‌ ترین نوع مصالح ، از قرار متری 700 هزار تومان میباشد.

سود سازنده و مالک : سود سازنده و مالک را حدود 10 درصد است.

مثال 1: ویلا فلت (ساده یک طبقه) با 200 متر زمین و 80 متر بنا در منطقه چمستان
قیمت کل زمین : 200 متر ضربدر 100 هزار تومان = 20 میلیون تومان
قیمت ساخت بنا : 80 متر ضربدر 700 هزار تومان = 56 میلیون تومان
جمع زمین + ساخت بنا : 76 میلیون تومان
سود سازنده و مالک : ده درصد = 7.6 میلیون تومان
جمع کل ویلا: 83.6 میلیون تومان

طبق مفروضات بالا، قیمت ویلای فوق در حدود 80 تا 85 میلیون تومان برآورد می‌ گردد

مثال 2: ویلا فلت (ساده یک طبقه) با 200 متر زمین و 80 متر بنا در متل قو (سلمان شهر)
قیمت کل زمین: 200 متر ضربدر 1 میلیون تومان = 200 میلیون تومان
قیمت ساخت بنا: 80 متر ضربدر 1 میلیون تومان = 80 میلیون تومان
جمع زمین + ساخت بنا : 280 میلیون تومان
سود سازنده و مالک : ده درصد = 28 میلیون تومان
جمع کل ویلا : 308 میلیون تومان

طبق مفروضات بالا، قیمت ویلای فوق در حدود 300 میلیون تومان برآورد می‌ گردد

بدیهی است در مناطقی که قیمت زمین گران‌ تر است ، قیمت تمام‌ شده نیز بیشتر است . هر چقدر هم کیفیت ساخت پایین تر باشد و از مصالح ارزان تری استفاده شده باشد عمر سازه کم می‌ گردد و با توجه به میزان بارندگی در شمال و رطوبت منطقه ، پس از طی چند سال ، بنای ویلا نیازمند بازسازی اساسی و یا تخریب و ساخت مجدد می شود.

توجه ! قیمت‌ های فوق به صورت تقریبی و غیر دقیق است . قیمت‌ های بروز را از منابع مختلف استعلام نمایید.
با چندین مشاور املاک قرار بگذارید. با چندین مشاور املاک مذاکره نماید و نشانی دفتر آن‌ ها را قبل از سفر به منطقه ذخیره کنید تا انتخاب‌های بیشتری در منطقه دارید.

راستی آزمایی نمایید :

طی مذاکرات تلفنی ، چندین بار راجع به نشانی و مشخصات کد ملک‌ های مختلف، سؤال نمایید. افرادی که فایل‌ های واقعی داشته باشند از جزئیات ویلاها مطلع میباشند و در تماس‌ های مختلف ، اطلاعات متفاوت به شما نمیدهند.

به هزینه‌ های پنهان را دقت کنید :

• هزینه برقراری انشعابات (اخذ مجوز، نصب کنتور و شبکه داخلی) آب ، برق و گاز
• هزینه تأسیسات که شامل خرید و نصب کولر، پکیج شوفاژ و آبگرم کن و لوله‌ کشی شوفاژ و رادیاتور شوفاژ
• هزینه کابینت آشپزخانه
• هزینه رنگ‌ آمیزی داخل و بیرون ویلا
• بدهی‌های معوقه ویلا به شهرک یا عوارض پرداخت‌ نشده به شهرداری یا دهداری
• هزینه اخذ سند تک برگ و یا جریمه پایان کار
• هزینه خرید و نصب حفاظ (نرده) دزدگیر پنجره‌ها
• محوطه‌ سازی باغچه و فضای سبز حیاط ویلا

داخل طرح هادی (داخل بافت) است :

ملکی که داخل طرح هادی نباشد و مجوز ساخت نداشته باشد ممکن می باشد توسط شهرداری و یا دهداری منطقه تخریب گردد. این نوع ویلاها ممکن است قیمتی ارزان‌ تر باشد چون بدون مجوز و بر روی زمین‌ های کشاورزی ساخته شده‌ است.

روش کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک ویلایی

تعیین قیمت ملک ویلایی توسط کارشناس رسمی دادگستری است و نمی توان با تعیین درصد های ثابت آن را فرموله کنند. این موضوع توسط کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان بسته به ملک ویلایی بررسی و تعیین می گردد. برای ارزیابی و کارشناسی ملک ویلایی در تهران یا در شهر خود توسط کارشناس رسمی دادگستری مقیم استان برای مشاوره رایگان با ما تماس حاصل فرمایید.