آرشیو دسته بندی : کارشناس رسمی دادگستری

12 سپتامبر

کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک

کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک

 ارزیابی املاک و عوامل تاثیرگذار در قیمت ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری در این مقاله بیان می شود.

  • ارزیابی ملک
  • تعیین قدمت ملک
  • ارزیابی املاک و اراضی
  • ارزیابی کارخانجات صنعتی
  • تفسیر و بررسی عکسهای هوایی
  • برآورد هزینه های راه و ساختمان
  • تعیین و اجرت المثل کارهای ساختمانی
  • تعیین سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت
  • تعیین قیمت اراضی و ساختمان و ارزیابی ملک
  • تشخیص اراضی موات، دایر و بایر از نظر ساختمانی
  • تعیین و تعدیل اجاره بها و تعیین اجرت المثل اجاره بها
  • متره و برآورد ساختمان و تعیین میزان پیشرفت کار عملیات
  • تشخیص حسن انجام کارهای ساختمانی به لحاظ فنی و اجرایی
  • تشخیص اختلافات فی ما بین پیمانکاران ، کارفرمایان و مشاوران
  • تعیین علت خسارت ، میزان خسارت و تعمیرات در امور ساختمانی
  • ارائه نظر کارشناسی و ارزیابی املاک و تهیه ترازنامه مالی برای مهاجرت

نحوه ارزیابی املاک 2

1 – نرخ بهره

یکی از موثرترین عوامل تاثیرگذار بر ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری نرخ بهره می باشد. که در زمان نیاز به استفاده از وام مسکن نمود بیشتری پیدا می کند ومی تواند تأثیر بسزایی بر توانایی خرید ملک مسکونی و ملک تجاری داشته باشد. لذا هرچه نرخ بهره کمتر باشد، هزینه‌ی دریافت وام برای خرید ملک هم کمتر خواهد شد، به همین جهت تقاضای بیشتر برای خرید ملک می‌شود که بر اساس قانون عرضه و تقاضا موجب افزایش قیمت ملک می شود.

نحوه ارزیابی املاک

2 – یارانه‌ها و سیاست‌های دولتی

یکی دیگر از عوامل تاثیر گذار بر قیمت ملک قانون‌گذاری می باشدکه می‌تواند تأثیر زیادی بر تقاضای خانه و قیمت‌ آن و نهایتا نظریه کارشناس رسمی دادگستری داشته باشد. دولت با استفاده از اعتبارات مالیاتی، کسورات، یارانه‌ها و … می‌تواند تقاضای ملک را برای زمان مشخصی افزایش بدهد.

3 – عوامل جمعیت‌ شناختی

منظور از جمعیت‌شناسی این است که ترکیب جمعیت ، اطلاعاتی همچون سن، نژاد، جنسیت، درآمد، الگوهای مهاجرت و رشد جمعیت. این آمار اغلب نادیده گرفته می‌شوند، اما عوامل جمعیت‌شناختی بسیار مهم هستند و بر نحوه‌ی قیمت گذاری ملک و اینکه چه نوع املاکی به نسبت تقاضای بیشتری دارند، اثر می‌گذارند. تغییرات عمده در این عوامل، امکان دارد برای چند سال تأثیر زیادی بر قیمت املاک داشته باشد.

4 – اقتصاد

عامل مهم دیگری که بر ارزش ملک اثر می‌گذارد، سلامت اقتصاد جامعه است. این عامل معمولا با شاخص‌های اقتصادی همچون تولید ناخالص ملی، داده‌های استخدامی، فعالیت‌های تولیدی، قیمت کالاها و غیره اندازه‌گیری می‌شود. به‌طورکلی، وقتی اقتصاد کساد است، املاک و مستغلات هم چنین وضعیتی را سپری میکنند.

5 – نشانی و محل ملک

ساختمان‌ها، املاک و مستغلاتی که در مناطق تجاری کشور قرار گرفته اند ، نسبت به املاکی که در نواحی مسکونی هستند، ارزش نسبتا بیشتری دارند. چه بسا دلالان املاک و مستغلات قیمت بالاتری به ساختمان‌های مناطق توسعه‌یافته اختصاص می‌دهند و برای سازه‌هایی که در نواحی کمترتوسعه‌یافته قرار دارند، قیمت پایین‌تری ارائه می‌کنند. به همین شکل، ساختمان‌هایی که در زمین‌های دارای مالکیت مطلق ساخته شده‌اند، نسبت به ساختمان‌هایی که زمین‌‌شان اجاره‌ای است، قیمت بالاتری دارند.

6 – امکانات ملک

قیمت املاک و ساختمان هایی که دارای قابلیت‌های زیرساختی و امکانات مدرن و پیشرفته هستند، بیشتر از املاکی است که اتصالات برقی مناسب، خطوط تلفن، سیستم آب‌وفاضلاب و امکاناتی همچون مراکز عمومی، پارک، استخر، سالن ورزشی، پارکینگ یا فروشگاه مواد غذایی ندارند. قیمت گذاری ملک به‌وضوح وابسته به میزان شهری بودن و در دسترس بودن ملزومات و امکاناتی است که سکونت راحتی را امکان‌پذیر می‌کنند.

7 – زیرساخت‌ها

توسعه‌ی زیرساختی یکی از مهم‌ترین عواملی است که بر ارزیابی املاک و مستغلات تأثیر می‌گذارد. وجود جاده‌ها، فرودگاه‌ها، مراکز خرید و پایانه‌های اتوبوسرانی و … در مجاورت ملک، به بالا رفتن قیمت کمک می‌کند.

در واقع «راه ارتباطی» یکی از مهم‌ترین ملزومات برای سرمایه‌گذارانی است که به‌دنبال خرید زمین یا ملک هستند. این امر بالا بودن قیمت ملکی را که به‌راحتی به مراکز تفریحی، امکانات درمانی، مؤسسات آموزشی، بازارها، مراکز تجاری و سایر امکانات موردنیاز دسترسی دارد، توضیح می‌دهد.

8 – املاک تجاری

توسعه‌ی مراکز خرید، دفاتر فناوری اطلاعات و مراکز ویژه‌ی تجاری در نزدیکی مناطق مسکونی، به صرفه‌جویی در وقت و انرژی‌ای که در رفت‌وآمد به محل کار هدر می‌رود، کمک می‌کند و قیمت ملک در منطقه را افزایش می‌دهد.

9 – درآمد قابل تصرف

املاکی که در مناطق کشاورزی یا مناطقِ تحت تصرف واحدهای تولیدی قرار دارند، نسبت به آنهایی که در نزدیکی مراکز فناوری اطلاعات هستند، قیمت کمتری دارند. نحوه‌ی قیمت گذاری ملک رابطه‌ی مستقیمی با مقدار درآمد قابل تصرف خریدار یا درآمد اکثریت جمعیت آن منطقه دارد.

10 – در دسترس بودن زمین

جدول قیمت گذاری ملک در مناطقی که زمین کافی برای اهداف مسکونی یا توسعه‌ی املاک و مستغلات در دسترس است، افزایش کمتری دارد.

11 – عرضه و تقاضا

تقاضای ملک در یک منطقه‌ی خاص، رابطه‌ی معکوسی با عرضه‌ی آن دارد. همین‌طور که عرضه یا میزانِ دردسترس بودن املاک کاهش می‌یابد، قیمت ملک افزایش پیدا می‌کند.

تغییرات جمعیتی محرک‌های مهمی برای تقاضا هستند. هنگامی که تعداد افراد ساکن در منطقه‌ای خاص افزایش می‌یابد، محبوبیت آن منطقه از منظر کسانی که می‌خواهند عضوی از آن محل شوند نیز بیشتر می‌شود و درنتیجه‌ی تمام اینها، قیمت ملک در آنجا بالا می‌رود.

12 – هزینه‌‌ی نگهداری

هزینه‌ی نگهداری به هزینه‌ای گفته می‌شود که صاحب ملک در فرایند بهره‌برداری و نگهداری از ملک متحمل می‌شود. از نظر کلی هزینه‌ی نگهداری شاخصی است که رابطه‌‌ی بین نرخ بهره، قیمت ملک و هزینه‌ها را ایجاد می‌نماید.

13 – ساختار

قیمت گذاری ملک به ویژگی‌های متریال ومصالح استفاده‌شده، نقشه، طراحی، نوع سازه و دوام و سن آن ساختمان بستگی دارد. کیفیت و هزینه‌ی مصالح استفاده‌شده، اندازه، میزان دستمزد کارگر، نمای بیرونی ساختمان و سایر ویژگی‌های فیزیکی همچون پوشش بام، ارتفاع ساختمان، نوع پی ریزی، ضدآب‌بودن و پایه‌ی ستون هم بر قیمت ملک اثر می‌گذارند.

 

03 سپتامبر

کارشناس دادگستری تامین دلیل

کارشناس دادگستری تامین دلیل

کارشناس دادگستری تامین دلیل : تامین دلیل به معنای ثبت و ضبط وقایعی که رخ داده یا حفظ و نگهداری اسناد مثبته و مدارک و یا اموری که احتمال دارد متعاقباً به صورت دلیل در دادگاه مستند شود و مورد استفاده قرار گیرد قبل از احتیاج به اثبات آن از حیث حفظ آن در زمان آینده .

  • گزارش کارشناس رسمی دادگستری تامین دلیل راه و ساختمان
  •  گزارش کارشناس رسمی دادگستری تامین دلیل ماشین آلات
  • گزارش کارشناس رسمی دادگستری تامین دلیل خودرو
  • گزارش کارشناس رسمی دادگستری تامین دلیل تجهیزات پزشکی
  • گزارش کارشناس رسمی دادگستری تامین دلیل خسارت وارده
  • گزارش کارشناس رسمی دادگستری تامین دلیل بنای غیر مجاز
  • گزارشکارشناس رسمی دادگستری تامین دلیل دلیل خاکبرداری

کارشناس رسمی دادگستری تامین دلیل | تعيين و تشريح وضعيت

تعریف تامین دلیل :

به عبارت دیگر در اموری که افراد بعنوان ذینفع احتمال می دهند که در زمان آینده استفاده از دلایل ، شواهد و مدارک دعوی آن متعذر یا متعسر خواهد شد می توانند از مراجع قضایی تأمین آنها بهره بنمایند. مقصود از تأمین صرفاً ملاحظه و صورت برداری از این گونه دلایل است.

در حال حاضر دادرس دادگاه با صدور قرار ، موضوع تأمین دلیل را به یکی از کارشناسان رسمی دادگستری در رشته مربوط ارجاع و نظر وی را جلب می نماید .

تأمین دلیل در قانون آیین دادرسی مدنی

درخواست تأمین دلیل را به دو صورت كتبی و شفاهی می‌توان انجام داد. زمان درخواست می‌تواند قبل از اقامه دعوا یا در هنگام دادرسی باشد.

مطابق ماده 149 قانون آیین دادرسی مدنی، تأمین دلیل عبارت است از ملاحظه و صورت‌برداری از دلایل و مدارک. هرگاه شخصی احتمال دهد که دلایلی موجود است و در صورتی که بخواهد در دادگاه اقامه دعوی کند.

در آینده دسترسی به آنها دشوار یا مشقت‌بار خواهد شد یا دسترسی به آنها به طور کلی از بین خواهد رفت، اعم از اینکه این دلایل در اختیار خود وی باشد یا نزد طرف دعوای آینده یا شخص ثالث باشد، می‌تواند از دادگاه تامین آنها (ملاحظه  صورت‌برداری یا تهیه گزارش و ثبت کتبی دلیل) را بخواهد.

هنگامی که حق در معرض تجاوز قرار گیرد، به شكل دعوا طرح می‌شود و چون اثبات دعوا محتاج دلیل است، لذا مدعی حق باید آن را با دلیل اثبات كند. گاهی در هنگام عدم تعرض به حق، دلیل كافی بر محافظت از آن قابل دسترسی است، اما هنگامی كه حق مورد نظر در معرض تجاوز قرار گرفت، صاحب حق با فقدان دلیل روبه‌رو می‌شود، مگر اینكه از قبل پیش‌بینی لازم را كرده و دلایل سابق را محفوظ داشته باشد.

مسأله تأمین دلیل بر همین پایه استوار است.تأمین دلیل به معنای در امنیت قرار دادن دلیل است. در مواردی كه اشخاص ذی‌نفع احتمال بدهند كه در آینده استفاده از دلایل و مدارك دعوای آنان از قبیل تحقیق محلی و كسب اطلاع از مطلعان و استعلام نظر كارشناسان یا دفاتر تجاری یا استفاده از قراین و امارات موجود در محل یا دلایلی كه نزد طرف دعوا یا دیگری است.

متعذر یا متعسر خواهد شد، می‌توانند از دادگاه، تأمین آنها را درخواست کنند. مقصود از تأمین در این موارد فقط ملاحظه و صورت‌برداری از این گونه دلایل است.

شرایط تأمین دلیل

  1. وجود دلیل: تأمین، دلیل حفظ دلیل موجود است؛ نه جمع‌آوری یا تحصیل آن.این دلایل ممكن است استماع شهادت شهود، تحقیق از مطلعان، اخذ نظریه كارشناس و انعكاس دفاتر بازرگانی باشد.
  2.  اگر استفاده از دلایل موجود بعدها با سختی انجام شود، باید آن را حفظ كرد. اگر طبیعت دلیل طوری باشد كه بعدها نتوان به همان شكل از آن استفاده کرد، تأمین دلیل لازم است؛ در غیر این صورت موردی برای تأمین آن نیست.
  3. درخواست تأمین دلیل از دادگاه: مرجع تأمین دلیل، دادگاه عمومی است كه دلایل و امارات مورد درخواست در حوزه آن واقع است.
  4. عدم ممانعت در ارایه دلیل: تأمین دلیل در صورتی به عمل می‌آید كه كسی جلوگیری و معارضه نكند. به عنوان مثال پیمانكار ساختمان اجازه ورود به ساختمان جهت صورت‌برداری از كارش را ندهد. در این صورت نمی‌توان از قوای عمومی استمداد كرد. مگر اینكه دادگاه پس از احراز، ترتیبی ‌دهد كه قرار با كمک‌ مأموران نیروی انتظامی و… احراز شود.

درخواست تأمین دلیل را به دو صورت كتبی و شفاهی می‌توان انجام داد. زمان درخواست می‌تواند قبل از اقامه دعوا یا در هنگام دادرسی باشد. این درخواست باید حاوی نكات زیر باشد:

  1. الف) مشخصات درخواست‌كننده و طرف او.
  2. ب) موضوع دعوا.
  3. ج) اوضاع و احوالی كه موجب درخواست تأمین دلیل شده است.

با توجه به ماده 155 قانون آیین دادرسی مدنی، تأمین دلیل برای حفظ آن است و به هیچ وجه دلالتی بر اعتبار دلایل تأمین‌شده ندارد؛ به این معنا که دلیلی که تأمین شده، قاطع نیست.

مجریان تأمین دلیل

به موجب قانون هرگاه قرار تأمین صادر شود، دادگاه می‌تواند اجرای آن را به افراد ذیل واگذار كند:

  • الف) دادرس علی‌البدل.
  • ب) مدیر دفتر دادگاه.
  • ج) شخص قاضی صادركننده رأی؛ زمانی كه تأمین دلیل مبنای حكم باشد.

نکاتی درباره تامین دلیل

دادگاه فقط می‌تواند از دعوایی حمایت کند که مقرون به دلیل بوده و حفظ دلیل تنها از راه تأمین دلیل میسر باشد.طرح دعوای بدون دلیل ممکن است موجب مسئولیت مدنی خواهان شده و به محکومیت او به پرداخت خسارات دادرسی منجر شود.

تأمین دلیل عبارت است از صورت‌برداری دادگاه (به تقاضای ذی‌نفع) از ادله اثبات دعوای مدعی، پیش از آنکه زمان اثبات آن فرا رسد.

تأمین دلیل، حفظ دلیل موجود است؛ نه جمع‌آوری یا تحصیل دلیل.استعلام نظر کارشناس در خصوص موردی است که ممکن است در آینده به علت از بین رفتن موضوع، امکان جلب نظر کارشناس در آن خصوص مقدور نباشد. هدف از تأمین دلیل، حفظ دلیل است و میزان ارزش آن با تشخیص دادگاه تعیین می‌شود.

تأمین دلیل اقدامی پیشگیرانه است و حتی می‌توان در قالب دستور موقت، درخواست تأمین دلیل کرد. ارزش آنچه از آن صورت‌برداری می‌شود یا نظر کارشناسی در خصوص آن اخذ می‌شود یا از شهود تحقیق می‌شود، از لحاظ ماهوی، نسبت به دعوای مورد نظر خواهان در تأمین دلیل مورد نظر نیست.

نکاتی دیگر درباره تامین دلیل

صرف تأمین دلیل از ادله مورد نظر، دلیل حقانیت استفاده‌کننده از این دلایل در دعوای مربوط نیست. درخواست تأمین دلیل به صورت کتبی یا شفاهی انجام می‌شود.

قید درخواست در فرم چاپی دادخواست، ماهیت آن را تغییر نمی‌دهد.تنها در صورتی که تأمین دلیل از طرف ذی‌نفع درخواست شود، قابل پذیرش است.

درخواست تأمین دلیل می‌تواند از طرف مدعی‌علیه و از سوی شخصی که احتمال می‌دهد در آینده دعوایی علیه او اقامه شود، به عمل آید.عضو مجری قرار تأمین دلیل اعم از قاضی یا مدیر دفتر نباید در تأمین دلیل به کیفیت و خصوصیات دلیل مورد نظر تعرضی کند.

قبل از دادرسی و همزمان با آن، درخواست تأمین دلیل، قابل پذیرش است.درخواست تأمین دلیل ضمن دادخواست قابل پذیرش است زیرا وقتی پذیرش آن قبل از اقامه دعوا و در جلسه دادرسی ممکن باشد، در ضمن دادخواست به طریق اولی جایز است.

درخواست تأمین دلیل به وسیله دادخواست به طریق اولی قابل پذیرش است و صدور قرار رد درخواست تأمین دلیل به علت اینکه در دادخواست نوشته‌ نشده، فاقد مجوز قانونی است.

مرجع صالح

در مناطقی که شورای حل اختلاف وجود ندارد، دادگاهی که دلایل و امارات در حوزه آن قرار دارد، صالح به رسیدگی است و در مناطقی که شورای حل اختلاف تشکیل شده، شورا صالح است. در صورتی که موضوع تأمین دلیل در حوزه دادگاه‌های متعدد قرار داشته باشد،

برای تأمین هر دلیل باید به دادگاه محل وقوع آن مراجعه کرد.با توجه به بند ب ماده 9  قانون شوراهای حل اختلاف، تامین دلیل در صلاحیت شوراهای حل اختلاف است اما با عنایت به ماده 22 قانون مذکور اگر تأمین دلیل توأم با دعوای اصلی یا در اثنای رسیدگی به دعوای اصلی مطرح شود و رسیدگی به دعوای اصلی در صلاحیت دادگاه باشد، رسیدگی به درخواست تأمین دلیل نیز در صلاحیت دادگاه خواهد بود.

صدور قرار

دلیل، مدرک، قرینه و اماره‌ای که می‌تواند مورد تأمین قرار گیرد، از این قبیل است:

اطلاعات مطلعان، نظریه کارشناسی، دفاتر تجاری، دلیل موجود نزد طرف دعوا و شخص ثالث.

در مرحله صدور قرار تأمین دلیل، طرف مقابل درخواست‌کننده نباید احضار شود.

در قرار تأمین دلیل باید دلایل و امارات موضوع تأمین مورد تصریح واقع شود تا حدود اختیارات و وظایف مأمور مجری قرار مشخص باشد.

دادگاه رسیدگی‌کننده به درخواست تأمین دلیل نباید به ماهیت قضیه وارد شود.

 

03 سپتامبر

سوالاتی در خصوص حق کسب و پیشه

سوالاتی در خصوص حق کسب و پیشه

سوالاتی در خصوص حق کسب و پیشه : باتوجه به پیشرفت تکنولوژی های مربوط به ذخیره سازی اطلاعات و همچنین بررسی و صدور اسناد مالکیت در کمتر از یک روز  می توان انتظار داشت که دیگر مردم علاقه ای به واگذاری ملک به صورت سرقفلی نداشته باشند و همچنین بیشتر مغازه داران ، سرقفلی را امر پسندیده ای نمی دانند و احساس می کنند که همیشه مورد سودجویی و زورگویی مالک قرار می گیرند.

چنانکه اغلب افرادی که سرقفلی ملکی را خریداری نموده اند ناراضی به نظر می رسند و به دفعات ناله و شکایت مغازه داران از ناعادلانه بودن مقررات مربوط به سرقفلی را شاهد بوده ایم .

اما واقعیت آن است که سر قفلی که از حصول حق کسب و پیشه و تجارت در اجاره های قدیمی حاصل شده است ، در راستای حمایت از مستاجر پدید آمده و علی رغم ظاهر ناعادلانه مقررات مربوط به سرقفلی (حق کسب و پیشه) به واقع این مقررات در صدد آن بودند که حقوق و دخالت مالک را در مغازه ای که خودش در آنجا کار نمی کند کاهش داده و به مستاجرین مغازه ها قدرت بیشتری برای کسب و کار بدهد که توضیح مفصل این موضوع از مجال این بحث خارج است.ولیکن با توجه به وجود املاک دارای

موضوع سرقفلی و عدم وجود آگاهی کافی در بین مردم برآن شدم تا در این نوشته مقررات عرفی و موجود راجع به سرقفلی را به زبانی کاملاً ساده و در قالب پاسخ به 40 سوال اساسی زیر در جهت آگاهی مستاجرین و مالکین سرقفلی و دارندگان حق کسب و پیشه بیان نمایم:

40سوال در خصوص حق کسب وپیشه تجارت وسرقفلی

 سوالاتی در خصوص حق کسب و پیشه

۱-سرقفلی چیست؟

پاسخ :

امروزه سرقفلی در میان بازاریان وکسبه و اصناف به دو صورت دیده می شود که هر کدام با کمی مسامحه، مقررات و قوانین و شراط خاص خود را دارند .

نوع اول- سرقفلی که از حق کسب و پیشه حاصل شده است: این نوع سرقفلی که ریشه در حق کسب و پیشه حاصل از قراردادهای اجاره قدیمی ( اجاره های قبل از ۷۶) دارد در واقع حقوق قانونی مستاجر سابق یک محل است که دست به دست واگذار می گردد و در میان عامه مردم سرقفلی نام گرفته است .

نوع دوم- سرقفلی واقعی : این نوع سر قفلی در واقع حاصل حق کسب و پیشه یا اجاره های سابق نیست. بلکه در این نوع سرقفلی، مالک مغازه بدون اینکه ملک خود را واگذار نماید سرقفلی ملک (حق کسب وکار در ملک) را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه با شرایط خاص به فردی واگذار می کند و براساس این قرارداد ، مالک سرقفلی بدون مالکیت دراعیان یا زمین مغازه ، حق استفاده از مغازه و کسب وکار در آنجا را بدست می آورد و می تواند این حق را به نحو مقتضی برابر شرایط مقرر بین خود و مالک به اشخاص دیگر نیز واگذار نماید.

تفاوت و تشابه این دو نوع سرقفلی:

با توجه به توصیف و تعریفی که درباره هر کدام از سر قفلی های نوع اول و دوم ارائه شد ، تا حدودی تفاوت آنها روشن

شد و مشخص گردید که سرقفلی نوع اول حاصل حق کسب و پیشه ناشی از اجاره های سابق است در حالی که سرقفلی های واقعی بدواً و بلا فاصله بعد از ساخت ملک با اراده مالک ملک واگذار می شوند و ریشه در اجاره های سابق ندارند. اما تفاوتهای این دو نوع سرقفلی به اینجا ختم نمی شوند بلکه این اختلاف ماهیتی، تفاوت در مقررات این دو نوع سرقفلی را نیز در پی داشته است و در حالی که سر قفلی نوع اول مشمول مقررات قانون روابط موجر ومستاجر سال ۵۶ می شود.

سرقفلی نوع دوم صرف نظر از برخی قواعد ساختگی عرفی (مثل پرداخت حق مالکانه) بیشتر تابع اراده خریدار و فروشنده سر قفلی می باشند. این مطلب را از آن رو ذکر کردیم که خوانندگان و مغازه داران محترم بدانند وآگاه باشند که سرقفلی مغازه آنها از کدام نوع است و این مهم به نوبه خود در تفهیم مطالب این نوشته و رعایت مقررات مربوطه نقش بسزایی خواهد داشت.

مغازه داران و مالکان سرقفلی نوع اول باید بدانند:

مغازه داران وکسانی که سرقفلی نوع اول (سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه ) را خریداری نموده اند باید بدانند که سرمایه و سرقفلی آنها مستمراً در معرض خطر ادعای مالک است و با توجه به شمول قانون روابط موجر و مستاجر در اینگونه سرقفلی ها ، امکان تخلیه ملک توسط مالکین حتی بدون پرداخت سرقفلی وجود دارد.

البته این موضوع نباید ترس و واهمه ای را در مغازه داران و مالکین سرقفلی و دارندگان حق کسب و پیشه به وجود آورد چرا که مالکین در صورتی می توانند بدون پرداخت سرقفلی ، تخلیه ملک خود را بخواهند که تخلفی از طرف مستاجر صورت گرفته باشد.

بنابراین تا زمانی که مستاجر تمام مقررات راجع به سرقفلی را مو به مو رعایت می کند خطری سر قفلی او را تهدید نخواهد کرد. ناگفته روشن است که رعایت مقررات ، مستلزم آگاهی مغازه داران از آنهاست. متاسفانه مغازه داران و مالکین سرقفلی به دلیل عدم آگاهی از مقررات ، یا با عدم رعایت آنها با خطر تخلیه مواجه می شوند.

با سخت گیری بیش از حد برای خود موجبات آزار وحتی تضعیف کسب وکار خود را فراهم می کنند چنانکه مصطلح است برخی مغازه داران و مالکین سرقفلی می گویند « بدون اجازه مالک نمی شود حتی یک میخ به دیوار مغازه زد» از این رو در این قسمت از بحث برخی موارد را که لازم است مغازه داران عزیز به آن توجه کنند.

برخی راهکارها را بصورت موردی و طی سوال و جواب کاربردی مطرح می نمائیم تا شاید این اطلاعات و آگاهی ها به استفاده بهینه از محل کسب و رونق کسب وکار و نهایتاً به امنیت شغلی و فکری مغازه داران عزیز منتهی گردد.

۲- برای خرید سرقفلی یک ملک چه مواردی را باید رعایت نمود؟

پاسخ :

الف- سند سرقفلی : باید توجه شودکه سند سر قفلی و صلح نامه حق کسب و پیشه و تجارت رسمی است یا عادی؟ در صورتی که سند عادی باشد لزوماً باید رضایت مالک اخذ گردد .

حتی اگر فرد ( دارنده سرقفلی )حق انتقال به غیر را داشته باشد پرداخت مبلغ قبل از اخذ رضایت مالک خطر بزرگی برای خریدار سرقفلی محسوب می شود .

ب- شغل: شغل در اسناد سرقفلی یا به عبارت دیگر (اجاره نامه مبنای سرقفلی) از اهمیت فراوانی برخوردار است. به دیگر سخن هدف از خرید باید معلوم و مشخص باشد . خریدار در صورتی که می خواهد شغلی غیر از شغل قید شده در اجاره نامه سابق را داشته باشد بایستی در هنگام انعقاد اجاره نامه جدید، شغل مورد نظر خود را درج نماید. حتی اگر مجبور به پرداخت حق مالکانه خارج از مظنه عرفی شود زیرا بعد از انتقال و تنظیم اجاره نامه اخذ رضایت مالک برای تغییر شغل سخت تر خواهد بود.

ج-انتقال: مسئله سومی که دقت در آن از اهمیت بالایی برخوردار است موضوع انتقال می باشد. یعنی آیا حق انتقال به غیر وجود دارد یا خیر ؟ اگر حق انتقال به غیر وجود داشته باشد لازم است دقت شود که انتقال دهنده (مستاجر) در مدت اجاره می خواهد حق حقوق خود را انتقال دهد یا خیر ؟

علی رغم اینکه این مسئله خطر زیادی را در برندارد ولی شایسته است مستاجری که دارای حق انتقال است در صورتی که مدت اجاره اش منقضی شده باشد بدواً با الزام مالک به تنظیم اجاره نامه جدید (توضیح داده خواهد شد) حقوق قانونی خود را تثبیت و سپس اقدام به انتقال نماید. در این صورت ، قطعاً مشکلی، حقوق مستاجر (مالک سر قفلی) را تهدید نخواهد کرد .

۳- برای فروش سرقفلی یک ملک چه مواردی را باید رعایت کرد؟

پاسخ :

الف- اطلاع به مالک در صورت عدم وجود حق انتقال به غیر .

در مواقعی که قصد دارید سرقفلی ملکی را که خریداری نموده اید یا حق کسب و پیشه ای که برای شما حاصل شده است را واگذار نمائید شایسته است این موضوع را رسماً با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانید تا در صورت تمایل با وی وارد معامله شوید.

ب- اخذ مجوز انتقال از مالک در صورت عدم رضایت .

در صورتی که مالک راضی به انتقال ملک نباشد مالک سرقفلی(مستاجر)می تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، بصورت قانونی نسبت به انتقال سرقفلی (حق کسب و پیشه) اقدام نماید.

ج- در صورت وجود حق انتقال .

در صورتی که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد لازم است توجه نماید که آیا مدت اجاره اش منقضی شده یا خیر ؟ در صورت انقضاء مدت ، بهتر است بدواً از طریق مراجع قضایی علیه مالک ، دعوی الزام به تنظیم اجاره نامه مطرح نموده و سپس مبادرت به انتقال ملک نماید . لازم به توضیح است که انتقال علی رغم اتمام مدت نیز با توجه به عدم اهمیت مدت قرارداد درقانون روابط موجر ومستاجر ۵۶ صحیح است لیکن با توجه به برخی اختلاف نظرهای موجود ، انجام پیشنهاد اخیر شایسته تر خواهد بود.

۴-چند نوع سند سر قفلی وجود دارد؟

پاسخ :

الف- سرقفلی با سند عادی: در میان کسبه و بازاریان یکی از راه های انتقال سر قفلی با سند عادی است. با این توضیح که اشخاصی که ملکی را با سند عادی اجاره نموده اند یا اجاره نامه ای در بین نبوده و بطور شفاهی اقدام به اجاره ملک کرده اند با تمایل به واگذاری حقوق حاصله خود با سند عادی اقدام به واگذاری حقوق خود می کنند یا برخی مالکان ابتدا به ساکن سرقفلی ملک خود را با سند عادی انتقال می دهند.

ب- سند رسمی: اشخاصی که سند اجاره آنها رسمی است ( تنظیمی در دفاتر اسنادذ رسمی)حقوق حاصل از اجاره نامه (حق کسب و پیشه) خود را در قالب سند صلح و یا سند رسمی به مستاجر دیگر انتقال می دهند.

۵-منظور از انتقال سرقفلی چیست؟

پاسخ :

انتقال سر قفلی به این منظور است که شخص دیگری غیر از مالک سرقفلی عملاً و از محل سرقفلی استفاده نماید و در آنجا مشغول کسب وکار شود.

۶- سرقفلی چگونه منتقل می شود؟

پاسخ :

الف- اختیاری: سرقفلی یک ملک، گاهی اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل می شودکه ممکن است با سند عادی باشد یا سند رسمی

ب- قهری: انتقال قهری به این صورت است که شخصی فوت می کند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پیشه ) به ورثه شخص منتقل می گردد.

ج- قضائی: وقتی از طرف مقام قضائی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می شود در این صورت انتقال قضائی خواهد بود.

۷- شرایط انتقال سرقفلی در صورتی که سند سرقفلی عادی باشد چیست؟

پاسخ :

هنگامی که سند سر قفلی عادی است و حق انتقال در آن قید شده باشد صاحب سرقفلی می تواند سرقفلی ملک را منتقل نماید مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد . به عبارت دیگر حتی با وجود حق انتقال ، مالک سرقفلی (حق کسب و پیشه) نمی تواند با سند عادی سر قفلی را منتقل نماید .

۸- در صورتی که سند سرقفلی رسمی باشد انتقال چگونه انجام خواهد شد؟

پاسخ :

در صورتی که سند سر قفلی رسمی باشد باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر دارد یا خیر؟ اگر مالک سر قفلی حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند با سند رسمی حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل نماید. لازم به یادآوری است حتی با وجود حق انتقال به غیر ، مالک سر قفلی نمی تواند با سند عادی ، سر قفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی نسبت به انتقال سرقفلی ملک اقدام نماید.

۹- اگر شخصی بدون داشتن حق انتقال به غیر ، سرقفلی را منتقل نماید چه خواهد شد؟

پاسخ :

انتقال غیر قانونی سرقفلی یکی از مواردی است که حق سرقفلی ساقط می شود . اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی ، سرقفلی ملک را انتقال می دهند مرتکب تخلف شده اند و با طرح دعوا از طرف مالک ، سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) آنها حتمی است . اضافه می شود که نصف دیگر حق کسب و پیشه به قیمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد.

۱۰- برای داشتن حق انتقال چه عبارتی باید در سند سرقفلی قید شود؟

پاسخ :

برای اینکه مالک سرقفلی حق انتقال به غیر داشته باشد لازم است عبارت (حق انتقال به غیر دارد) در سند به صراحت قید شود . به عبارت دیگر مسکوت گذاشتن مسئله انتقال ، به معنی ممنوعیت از انتقال خواهد بود. در صورتی که در سند سرقفلی عبارتی مبنی بر انتقال سند سر قفلی قید نشود ، مالک سرقفلی حق انتقال سرقفلی را نخواهد داشت.

۱۱- اعطای نمایندگی یا وکالت برای استفاده از محل سرقفلی چه حکمی دارد؟

پاسخ :

دادن نمایندگی یا وکالت به فرد دیگری برای استفاده از محل سرقفلی در حکم انتقال سرقفلی است و در صورت عدم وجود حق انتقال ممکن است سقوط نصف حق کسب و پیشه( سرقفلی ( را در پی داشته باشد.

۱۲- در صورت عدم وجود حق انتقال و عدم رضایت مالک به انتقال ، تکلیف مالک سرقفلی چیست؟

پاسخ :

در صورتی که در سند سرقفلی ، حق انتقال به غیر تصریح نشده باشد و مالک راضی به انتقال سرقفلی نباشد و خود نیز از خرید سرقفلی خودداری نماید برابر قانون ، مالک سرقفلی می تواند برای اخذ مجوز انتقال به دادگاه رجوع کند.

۱۳- در فرضی که دسترسی به مالک نباشد و حق انتقال به غیر وجود نداشته باشد تکلیف چیست؟

پاسخ :

زمانی که به مالک دسترسی نباشد مالک سرقفلی می تواند با مجهول المکان اعلام کردن مالک از طریق دادگاه نسبت به اخذ مجوز انتقال سرقفلی به طرفیت مالک ملک اقدام نماید .

۱۴- زمانی که سر قفلی ملکی به ورثه به ارث می رسد انتقال کل ملک به یکی از وارث با عدم وجود حق انتقال به غیر چه حکمی خواهد داشت؟

پاسخ :

اگر چه بنابر نظر غالب اساتید ، انتقال بین وراث با توجه به اینکه وراث نسبت به یکدیگر شریک محسوب می شوند ، انتقال به غیر نمی باشد لیکن نظر به وجود عقیده مخالف ، پیشنهاد می شود در چنین مواردی نیز از دادگاه اخذ مجوز شود .

۱۵- اقداماتی که باعث اسقاط حق کسب و پیشه و سرقفلی می شوند چیست؟

پاسخ :

الف- انتقال به غیر: در صورتی که با عدم وجود حق انتقال ، مالک سرقفلی اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی نماید مالک ملک می تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار محل را تخلیه نماید .

ب- تغییر شغل: تغییر شغل نیز از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می شود. اگر در سند سر قفلی (اجاره نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک اقدام به تغییر شغل نماید کل حق وحقوق قانونی وی از بین می رود و مالک ملک میتواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه نماید.

د- تعدی و تفریط : تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیر متعارف علیه مال دیگری است. و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری می باشد . با این توضیح در صورتی که صاحب سرقفلی ( دارنده حق کسب و پیشه) نسبت به محل سرقفلی تعدی یا تفریط نماید حق سرقفلی وی از بین خواهد رفت و مالک ملک می تواند بدون پرداخت مبلغی ، ملک خود را تخلیه نماید.

ه- عدم پرداخت اجاره بهاء: یکی دیگر از اسباب تخلیه محل سرقفلی عدم پرداخت اجاره بهاء می باشد. صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ۱۰ روز (تا دهم ماه بعد) از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره بهای مالک اقدام نماید . قانون هیچ بهانه ای را برای عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف صاحب سرقفلی (مستاجر ) نمی پذیرد و در صورت عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف مالک سرقفلی ، مالک ملک می تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره بهاء اقدام نماید. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه ، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره بهاء را به موقع پرداخت ننماید مالک ملک می تواند نسبت به درخواست اجاره بهاء و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام نماید .

۱۶- اجاره دادن محل سرقفلی چه حکمی دارد؟

پاسخ :

اجاره دادن محل سرقفلی از مصادیق بارز و روشن انتقال به غیر است و در صورت اقدام مالک از طریق مراجع قضائی ، تخلیه ملک با پرداخت نصف سرقفلی را در پی خواهد داشت.

۱۷- اگر مالک سرقفلی ملکی قصد مسافرت به خارج از کشور را داشته باشد در حالی که حق انتقال به غیر در سر قفلی برای او پیش بینی نشده باشد چه باید کرد؟

پاسخ :

شایسته است در صورت طولانی شدن مسافرت با اذن مالک اقدام به انتقال موقتی محل سرقفلی به یکی از اشخاص نزدیک نمائید. در غیر این صورت با توجه به خطر تخلیه ( با پرداخت نصف حق کسب و پیشه ) پیشنهاد می شود سرقفلی با اخذ مجوز از طریق دادگاه منتقل گردد.

۱۸- انجام تغییرات فیزیکی (تغییرات دیوار و امثال آن) در محل سرقفلی چه حکمی دارد؟

پاسخ :

با توجه به مطالبی که در مقدمه اشاره کردیم ، صاحب حق سرقفلی نمی تواند در دیوارها و زمین محل سرقفلی خود برخی تغییرات را انجام دهد. تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه بزند یا چیزی را به محل سرقفلی اضافه کند از مصادیق تعدی و تفریط محسوب خواهد شد و سبب تخلیه محل بدون پرداخت حق سر قفلی خواهد بود .

۱۹- چه تغییراتی در محل سرقفلی مجاز است؟

پاسخ :

عدم آگاهی صاحبان سرقفلی باعث شده است این تصور در آنها ایجاد شود که کوبیدن یک میخ بدون اجازه مالک به دیوار از اسباب تعدی وتفریط تلقی گردد در حالی که چنین تفکری صحیح نیست . زیرا ؛ تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه نزند و باعث استفاده بهتر از عین مستاجره شود تخلف (تعدی و تفریط) محسوب نمی شود . بنابراین صاحب سرقفلی می تواند تغییراتی را برای استفاده بهتر از عین مستاجره انجام دهد لیکن پیشنهاد می شود در این مورد حتماً با وکلاء وکارشناسان رسمی دادگستری مشاوره لازم صورت گیرد.

۲۰- اگر مالک ملک محل سرقفلی ملک خود را به دیگری منتقل کرده است و مالک جدید بنای ناسازگاری دارد تکلیف چه خواهد بود ؟

پاسخ :

در این گونه موارد باید بدانید:

الف- کلیه حقوقی که در زمان مالکیت مالک قبلی ملک برای شما ایجاد شده است پا برجاست.

ب: مالک جدید ملک حق و حقوقی بیش از مالک سابق ندارد.

ج: مالک جدید باید تمام توافقات شما با مالک سابق را بپذیرد.

۲۱-ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه یک مغازه چگونه تعیین می شود؟

پاسخ :

معمول ترین سوال از طرف مالکین ملک در خصوص حق کسب و پیشه سرقفلی معیار ارزیابی این حق است خصوصاً زمانی که مقرر است تخلیه با پرداخت حقوق مستاجر انجام شود بنابراین در پاسخ به سوال حاضر بایستی گفت معیار قانونی خاصی برای ارزیابی سرقفلی و حق کسب و پیشه در حال حاضر وجود ندارد اما کارشناسان علاوه بر پرسو موجر از اهالی و املاکهای محل ملک معیارهای مذکور در ماده ۱۱ قانون مالک و مستاجر ۱۳۳۹ را نیز ملاک عمل قرار می دهند.[۲]

۲۲-حق مالکانه چیست و درصد قانونی یا عرفی آن چگونه مشخص می شود؟

پاسخ :

مبلغی را که مستاجر هنگام انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه عین مستاجره برای اخذ رضایت مالک به وی پرداخت می کنند « حق مالکانه » می گویند پرداخت این مبلغ در هیچ قانونی پیش بینی نشده است بلکه صرفاً مبنای عرفی دارد از این رو در صد آن هم بصورت قطعی مشخص و معین نیست از این رو در صد حق مالکانه از شهری به شهر دیگر و از مغازه ای به مغازه دیگر متفاوت است ولی آنچه در عرف مرسوم است حق مالکانه بین ۸ درصد تا ۱۵ درصد متغییر است هر چه قیمت سرقفلی ملک بالاتر باشد به همان نسبت درصد حق مالکانه کمتر محاسبه می شود.

۲۳-آیا می توان مستاجر دارای حق کسب و پیشه و سرقفلی را تخلیه کرد یا نه؟

پاسخ :

پاسخ مثبت است اما با توجه به شمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ بر چنین روابطی برای تخلیه مستاجر بایستی از روشهای پیش بینی شده در این قانون مستاجر استفاده نمود.

۲۴-در صورت تخلف مستاجر بهترین راه برای ثبت آن چیست؟

پاسخ :

بهترین راهکار برای ثبت تخلفات مستاجر ثبت از طریق تامین دلیل است که البته در این شیوه نیز لازم است تامین دلیل توسط کارشناس خبره در موضوع تخلف یا حداقل توسط فردی متخصص با تمام جزئیات انجام شود ضمناً شاهد گرفتن به موضوع ، عکس و فیلم نیز در نهایت می تواند مثمر ثمر باشد.

۲۵-آیا بدون اجازه مالک مستاجر می تواند تغییر شغل دهد ؟

پاسخ :

هیچ مستاجری بدون اذن و اجازه مالک حق تغییر شغل ندارد مگر اینکه در اجاره نامه شغل خاصی قید نشود و یا مستاجر شغل خود را به مشابه تغییر شغل دهد.

۲۶-در صورتی که مستاجر مغازه را به مدت طولانی بسته و در ایران حضور ندارد چگونه می توان حکم تخلیه آن را گرفت؟

پاسخ :

برای تخلیه مغازه الزاماً نیازی به حضور مستاجر نیست صرفاً اثبات تخلف می تواند موجبات تخلیه از طریق مراجع قضایی را فراهم نماید لذا آنچه برای تخلیه لازم است اثبات تخلفات پیش بینی شده در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ در دادگاه است.

۲۷-اگر مالکیت ملک دارای سرقفلی توسط شخصی جدید خریداری شود آیا مستاجرین (صاحبان سرقفلی و حق کسب و پیشه) بایستی با مالک جدید قرارداد اجاره جدیدی منعقد کنند یا خیر؟

پاسخ :

در چنین مواردی مالک جدید به عنوان قائم مقام مالک سابق ، موجر مستاجرین محسوب می شود الزامی به انعقاد اجاره جدید وجود ندارد و البته انعقاد اجاره جدید نیز تغییر در حق حقوق طرفین ایجاد نخواهد کرد.

۲۸-مرجع قضایی صالح به رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها کدام است؟

پاسخ :

برابر بند ۲ ماده ۱۱ قانون شورای حل اختلاف این شورای صلاحیت رسیدگی به دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه را ندارد و محل طرح این دعاوی دادگاههای حقوقی محل ملک می باشد اما برخی افراد با این عقیده که دعوی تعدیل اجاره بها دعوی سرقفلی و حق کسب و پیشه نیست اقدام به طرح دعوی در شورای حل اختلاف میکنند که البته باتوجه به اینکه رسیدگی به این دعوی پیچیدگیهای سایر دعاوی را ندارد و اکثرا نیز داخل در صلاحیت مالی شورا می باشد اشکالی ندارد بر همین اساس نیز عملا شورا به دعوی تعدیل رسیدگی میکند

۲۹-مالک برای افزایش اجاره بها چه باید بکنند؟

پاسخ :

یکی از اساسی ترین مشکلات مالکین و موجرین این است که اجاره بهای مغازه شان خیلی ناچیز است که البته به لحاظ عرفی اجاره بهای اماکنی که دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه می باشد خیلی نازل و با توجه به هزینه های روزمره بسیار ناچیز است بنابراین لازم است مالکین در ظرف مهلت مقرر قانونی که در سری کتابهای سرقفلی به تشریح آمده است نسبت به طرح دعوی تعدیل اجاره بها جهت ازدیاد اجاره بها اقدام نمایند.

۳۰-آیا قید مدت در اجاره نامه در سرقفلی و حق کسب وپیشه و تجارت مستاجر اثر دارد یا خیر؟

پاسخ :

وقتی اجاره نامه جدیدی بین مالک و مستاجر دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه منعقد می گردد معمولاً در اجاره نامه جدید مدت اجاره یک سال قید می شود که این در حقوق مکتسبه مستاجر اثری ندارد به عبارت دیگر مدت در روابط استیجاری دارای سابقه به شمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ اثری ندارد.

۳۱-چگونه می توان مغازه را به اجاره داد که مشمول سرقفلی و حق کسب و پیشه نباشد؟

پاسخ :

اگر چه دیگر قانون روابط موجر و مستاجر امکان اجرایی بر روابط استیجاری جدید ندارد تا محل مشمول حق کسب و پیشه و تجارت گردد اما در اجاره دادن محلهای کسب با وجود انواع مختلف سرقفلی پیش بینی شده در قانون روابط موجر و مستاجر جدید پیشنهاد می شود مالکین محترم حتماً در هنگان انعقاد اجاره صرف از مشورت وکلای آگاه استفاده نمایند تا ندانسته در ابهامات قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶گر فتار نشوند.

۳۲-در صورت انتقال یا اجاره مغازه بدون اجازه مالک مستاجر متسحق چند درصد از حق و حقوق خود خواهد بود؟

پاسخ :

در صورتی که مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت بدون جلب رضایت مالک اقدام به انتقال منافع محل به فردی دیگر نماید مستاجر با منتقل علیه بسته به مورد منحق نصف قیمت سرقفلی و حق کسب و پیشه محل با لحاظ نظر کارشناس خواهند بود.

۳۳-آیا می توان به خاطر نیاز شخصی مغازه را تخلیه نمود یا خیر؟

پاسخ :

بله مالک می تواند در خصوص محل ها مشمول حق کسب و پیشه به دلیل نیاز شخصی خود به محل کسب برای امرار معاش درخواست تخلیه محل کسب را نماید اما در این مورد بایستی تمام حقوق مستاجر را برابر نظر کارشناس پرداخت کند.

۳۴-اخذ اجاره بها توسط مالک نشانه رضایت ضمنی او به تخلفات مستاجر می باشد یا خیر؟

پاسخ :

اگر چه مرسوم است که مالکین در غالب موارد با عدم دریافت اجاره بها از مستاجر یا منتقل الیه درصدد هستند نارضایتی خود از تخلفات مستاجر یا منتقل الیه را ابراز دارند یا مستاجر یا منتقل الیه دریافت اجاره بها توسط مستاجر را رضایت ضمنی تلقی می کنند اما برابر قانون دریافت اجاره بها به معنای تسلیم شدن مالک به ادعای طرف مقابل نخواهد بود.

[۱]

مطالب و سوال و جوابهای این فصل بیشتر جنبه عرفی دارد تا ماهیت حقوقی و غرض از ذکر سوالات و مباحث این فصل ان است که اصناف و مالکین سرقفلی حداقل اگاهی های لازم جهت حفظ حق حقوق مغازه را داشته باشند و مالکین نیز تا حدودی از حقوق قانونی خود مطلع باشند

[۲]

ماده یازدههم-میزان حق کسب و پیشه یا تجارت با توجه به موضوعات زیر از طرف دادگاه تعیین می شود:

۱-موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه یا تجارت ۲-شرایط و کیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستاجر منظور گردیده است.۳-طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و پیشه یا تجارت در مودر اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل مزبور موثر افتاده است.۴-وضع محل اجاره از نظر نوع بنا۵-مخارجی که مستاجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث قفسه بندی و تهیه اشیاء مورد لزوم و سایر تزئینات متحمل گردیده است.۶-نوع کسب و پیشه یا تجارت مستاجر .

35-آیا حق کسب و پیشه و تجارت در حال حاضر وجود دارد؟

در سال 1379 قانونی درخصوص روابط موجر و مستأجر به تصویب رسید و مقرر گردید که اخذ سرقفلی در مواردی که در قانون مزبور آمده جایز است اما مطالبه هر وجهی غیر از سرقفلی ممنوع است، درنتیجه به موجب این قانون هر قرارداد اجاره ای که از سال 1376 به بعد درخصوص اماکن تجاری منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آن ها جایز است اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق نمی گیرد.

36-در قانون سال 76 سرقفلی در چه مواردی تعلق می گیرد؟

ماده 6 قانون سال 76 می گوید، هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند و مستأجر می تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

تبصره الف: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.

ماده 7 :هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هرساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار کند. در این صورت مستأجر می تواند از موجر یا مستأجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای حقوق خود دریافت کند. همچنین هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار کند، مستأجر می تواند برای دریافت حقوق خود یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه کند.

37-تعریف حق کسب و پیشه

صرفنظر از اختلاف نظرهای گوناگون به نظر می رسد بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب56 تعریف زیر از حق کسب و پیشه درست باشد.

حق کسب يا پيشه يا تجارت، يک حق مالي است که به تدريج براي مستأجر محل کسب و پيشه تحصيل مي‌شود و قابل تقويم به پول است و در صورت تخلية عين مستأجره، بايد تقويم و به مستأجر پرداخت شود و در صورت انتقال و واگذاري منافع عين مستأجره (به اذن مالک يا دادگاه) توسط مستأجر بعدي به مستأجر قبلي پرداخت مي‌شود.

به واقع حق كسب و پیشه حقي است كه به طور تدريجي و به مرور زمان براي مستاجر محل كسب و پيشه و تجارت به وجود مي آيد. درنتيجه بعد از اينكه مستاجر كار و فعاليت كرد و مشتري و اعتبار بدست آورد، حقي براي او به وجود مي آيد كه به آن حق كسب و پيشه و تجارت مي گويند.

4)اشتراکات و افتراقات حق سرقفلي با حق کسب و پيشه و تجارت

4_1)وجوه اشتراک

  1. هر دو حق در دسته‌بندي حقوق (حق‌ها)، حق مالي محسوب مي‌شوند.
  2. هر دو حق به عنوان يک حق مالي، قابل انتقال قهري به ورثه هستند.
  3. هر دو حق طبيعتاً قابليت نقل و انتقال دارند.
  4. از ديگر آثار مشترک اين دو حق آن است که مستأجر دارنده اين حقوق، پس از انقضاي مدت اجاره حق دارد به تصرفات خود در عين مستأجره ادامه دهد.

4_2)وجوه افتراق

  1. در تحقق اصل حق کسب يا پيشه يا تجارت به محض برقراري رابطة استيجاري، اين حق به تدريج و به موجب قانون براي مستأجر محل کسب و تجارت و پيشه فراهم مي‌شود. در حالی که در ارتباط با سرقفلی قضیه تا حدودی متفاوت است. سرقفلی در مفهوم مورد نظر قانون روابط موجر و مستأجر، حقي است که از قرارداد اجاره يا قرارداد فروش و واگذاري سرقفلي يا هر عقد لازم ديگري براي مستأجر حاصل آيداين حق براي مستأجر اماکن تجاري به طور کلي به دو صورت محقق مي‌شود: صورت اول آن است که مالک با دريافت عوض و مبلغي به عنوان سرقفلي، حق سرقفلي را به مستأجر فروخته يا صلح نموده و به هر عنوان منتقل نموده باشد. صورت دوم که مصاديق متعددي را در بر مي‌گيرد، آن است که ضمن عقد اجاره، شرطي به نفع مستأجر و عليه مالک گنجانده شود که به مقتضاي آن تا زماني که عين مستأجره در تصرف مستأجر باشد، مالک حق افزايش بها و تخلية عين مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که پس از انقضاي مدت، هر ساله عين مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نمايد این شرط ضمن عقد برای مستأجر حق سرقفلي يا امتيازي شبيه آن را به دست مي‌آورد که بعداً مي‌تواند آن را با دريافت عوض به مستأجر بعدي واگذار نمايد و يا با اخذ مبلغي از مالک حق خود را اسقاط نمايد.
  2. سرقفلي معمولاً به مالک پرداخت مي‌شود يا به مستأجر قبلي که دارندة اين حق است، اما حق کسب يا پيشه يا تجارت، مطابق مادّة 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 56، همواره به مستأجر متصرف پرداخت مي‌شود.
  3. ميزان و ارزش سرقفلي در موارد واگذاري آن از مالک به مستأجر، توسط مالک پيشنهاد و با توافق طرفين تعيين مي‌شود. اما ميزان و ارزش حق کسب يا پيشه يا تجارت توسط دادگاه و با جلب نظر کارشناسي تعيين مي‌شود.
  4. حق سرقفلي ابتدائاً و بدون وجود رابطة استيجاري اعتبار و فرض مي‌شود و توسط مالک به مستأجر واگذار مي‌شود، در حالي که حق کسب يا پيشه يا تجارت در معناي خاص آن در زمان انعقاد قرارداد وجود ندارد و به تدريج و به واسطة تداوم رابطة استيجاري براي مستأجر ايجاد مي‌شود
  5. در تعيين ارزش سرقفلي معمولاً نوع بنا و کميت و کيفيت آن و موقعيت محلي ملک و تجهيزات و امکانات آن ملاک محاسبه قرار مي‌گيرد. اما در تعيين ارزش حق کسب يا پيشه يا تجارت، اصولاً بايد طول مدت اجاره و حسن شهرت مستأجر که در معروفيت محل مزبور موثر افتاده است و نوع کسب و پيشه و تجارت، ملاک محاسبه قرار گيرد.
  1. تفاوت ديگر اين دو حق در مشروعيت و جواز شرعي آنهاست. براساس ديدگاه اکثريت قريب به اتفاق فقيهان معاصر، به صرف رابطة استيجاري و سابقة مستأجر در محل، هيچ گونه حقي براي مستأجر اماکن تجاري به وجود نمي‌آيد و او ملزم به تخلية ملک در پايان مدت اجاره است. اما مالک مي‌تواند با دريافت عوض و مبلغي به عنوان سرقفلي يا براساس شروط ضمن عقد اجاره، حق سرقفلي ملک را به مستأجر واگذار نمايد.
  2. تبصرة 2 مادّة 6 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76، مشعر به ديدگاه فقهي است که تنها در صورتي که موجر به طريق صحيح شرعي سرقفلي را به مستأجر منتقل نمايد، مستأجر از حق سرقفلي برخوردار خواهد بود. طرق صحيح شرعي از ديدگاه فقها که در مواد 7 و 8 همان قانون به بعضي از آنها اشاره شده است،
  3. واگذاري حق سرقفلي به مستأجر در مقابل دريافت عوض مالي توسط مالک به صورت عقد بيع يا صلح يا شرط نتيجه در ضمن عقد اجاره يا جعل شروطي در ضمن عقد اجاره به نفع مستأجر و عليه موجر است که مقتضاي آن شرط، ايجاد چنين حقي يا لوازم آن به نفع مستأجر باشد.
  4. تفاوت ديگر اين دو حق در اسباب سقوط و زوال آنهاست. حق کسب يا پيشه يا تجارت، تنها در صورت وقوع يکي از تخلفات مذکور در مادّة 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، توسط مستأجر زائل مي‌شود. البته در مورد تخلف مستأجر مبني بر انتقال منافع به غير بدون داشتن جواز آن، مطابق تبصرة مادّة 19 آن قانون، نصف حق کسب يا پيشه يا تجارت پرداخت مي‌شود. اما در مورد مستأجري که مالک سرقفلي در مفهوم قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 است، مي‌توان گفت تخلف مستأجر صرفاً موجب حق فسخ اجاره براي موجر و تخلية ملک مي‌گردد، ليکن موجب سقوط و زوال حق سرقفلي نمي‌شود.

لذا با توجه به آنچه که شرحش گذشت باید عنوان نمود که در نظام حقوقی ایران حق سرقفلی و  حق کسب و پیشه دو تاسیس حقوقی متفاوت می باشند که دارای آثار و نتایج متمایز از همدیگر هستند.

38-آیا حق کسب و پیشه در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب1376 به رسمیت شناخته شده و آیا مستاجر به استناد این قانون می تواند از موجر تقاضای حق کسب و پیشه کند؟

در پاسخ باید عنوان نمود که حق کسب و پیشه در قانون مذکور رسمیت ندارد و علت عمده این امر غیر شرعی بودن حق کسب و پیشه از دیدگاه فقها است. در نتيجه به موجب اين قانون هر قرارداد اجاره اي كه از سال 1376 به بعد در خصوص اماكن تجاري منعقد شده، گرفتن سرقفلي در آنها جايز است اما حق كسب و پيشه و تجارت به مستاجر تعلق نمي گيرد.

در پاسخ به قسمت دوم ماده باید اظهار داشت که مستاجر چنین حقی ندارد اما اگر در ابتدای مدت اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد بعد از پایان مدت اجاره یا زمان تخلیه وی حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.

همچنین اگر ضمن عقد اجاره، شرطي به نفع مستأجر و عليه مالک گنجانده شود که به مقتضاي آن تا زماني که عين مستأجره در تصرف مستأجر باشد، مالک حق افزايش بها و تخلية عين مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که پس از انقضاي مدت، هر ساله عين مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نمايد می تواند از موجر یا مستاجر بعدی مبلغی به عنوان اسقاط این حق خود دریافت بدارد.

39-آیا حق سرقفلی فقط اختصاص به عقد اجاره دارد؟

علي القاعده سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت در روابط موجر و مستاجر مطرح شده اما با اين وجود در برخي قوانين مانند قانون تملك زمين براي نوسازي مصوب 1339 و قانون نوسازي و عمران شهري مصوب 1347 و لايحه قانوني نحوه خريدو تملك اراضي و املاك براي اجراي برنامه هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب 1358 پيش بيني كرده اگر دولت بخواهد محل تجاري و كسب و كار كسي را براي امور فوق تملك كند، بايد سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت بدهد. در نتيجه نيازي نيست در اين مورد رابطه استيجاري وجود داشته باشد.

ج) در سال 1377 اجاره نامه ای به صورت عادی در ارتباط با یک مکان تجاری مابین دو شخص منعقد می شود اما دو نفر گواه به عنوان معتمد طرفین این سند عادی را امضا نکرده اند آیا مستاجر حق کسب و پیشه وتجارت را بعد از پایان مدت اجاره یا در هنگام تخلیه دارد؟

به این دلیل که دونفر گواه به عنوان معتمد طرفین این اجاره نامه را امضا نکرده اند لذا از شمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 خارج است در نتیجه مستاجر مذکور چنین حقی دارد و حق کسب و پیشه به وی تعلق می گیرد.

 

28 آگوست

کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی

کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی

یکی از صلاحیت‌های کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت ، ارزیابی املاک تجاری، مسکونی، صنعتی و غیره جهت در رهن قرار دادن وثیقه املاک برای سازمان‌ها و ارگان‌ها جهت استفاده از امتیازات و خدمات آن‌ها، گرفتن وام و اثبات تمکن مالی در امر مهاجرت و مسائلی از قبیل دعاوی حقوقی دادگستری مانند انحصار وراثت و غیره است.

وظیفه کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

  • تعيين سرقفلي و ميزان حق كسب و پيشه و تجارت
  • قیمت گذاری سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت
  • بررسی و رسیدگی به اختلاف موجر و مستاجر
  • تعيين اجاره بهاء و اجرت المثل اراضي و املاك تجاری
  • تعيين سرقفلي و حقوق كسب و پيشه و تجارت
  • ارزیابی سرقفلی جهت ارائه به شهرداری و مراجع قانونی
  • ارزیابی و تعیین قیمت سرقفلي و حقوق كسب و پيشه جهت تعیین قدرالسهم شرکا
  •  رسیدگی به حقوق متعلق به محل‌های کسب مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶

 

 ارزیابی سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

تعریف حق کسب و پیشه و تجارت

حق کسب و پیشه و تجارت حقی است مالی که به تبع مالکیت بر منافع برای مستأجرِ محل کسب و پیشه و تجارت تحقق می یابد و قابلیت انتقال به غیر توأم با منافع عین مستأجره را دارد؛ پس حق کسب و پیشه یک حق تبعی است و به تبع مالکیتِ منافع ایجاد می شود. ( کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی )

ایجاد حق کسب و پیشه برای مستأجر امری قهری و خودبه خودی است و ارتباطی به اراده طرفین و شروط ضمن عقد ندارد؛ یعنی کافی است که شخص مستأجر محل تجاری بشود و رابطه استیجاری او مشمول قانون کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی56  باشد که به حکم قانون این حق بوجود می آید و حتی ممکن است خودِ مستأجر هم اطلاعی از این حق نداشته باشد و لازم نیست در اجاره قید شود و قرار داده شود.

تعریف سرقفلی

با توجه به ق.روابط موجر و مستأجر 76 سرقفلی این چنین تعریف شده است: سرقفلی وجهی است که مالک محل تجاری در آغاز اجاره، علاوه بر اجور، از مستأجر می گیرد تا محل را به او دهد  یا مستأجری که حق انتقال به غیر دارد و به موجر سرقفلی پرداخته، در قبال انتقال منافع به مستأجر دست دوم، از او دریافت می کند  و یا مستأجری که به موجب شروط ضمن عقد امتیازاتی دارد که مانع از تخلیه عین مستأجره به وسیله موجر است، در قبال اسقاط این امتیازات و استرداد مورداجاره به مالک، از وی می گیرد .

این تعریف از مواد 6 و 7 ق.روابط موجر و مستأجر 76 به دست می آید.

طبق ماده 6 مالک می تواند در آغاز اجاره مبلغی را به عنوان سرقفلی از مستأجر بگیرد و در این صورت مستأجر، دارندهِ حق سرقفلی محسوب می شود.

سرقفلی باید حتماً تحت عنوان سرقفلی باشد تا سرقفلی محسوب شود.

ماهیت سرقفلی

در مورد ماهیت سرقفلی فقها اختلاف نظر دارند و از تحریرالوسیله حضرت امام  خمینی (ره) این طور استنباط می شود که سرقفلی نوعی حق اولویت است. و بعضی می فرمایند سرقفلی بخشی از اجاره بها است.

سرقفلی باید در ضمن عقد اجاره واگذار شود.

مثال: مستأجری که سرقفلی پرداخت کرده و حق انتقال به غیر هم از او سلب نشده است می تواند باقیمانده مدت اجاره را به مستأجر دیگری اجاره دهد و سرقفلی بگیرد یا با موجر به توافق برسد و مبلغی را به عنوان سرقفلی از او بگیرد و منافع مغازه را به خود موجر برگرداند.

نکته: در قانون مدنی و ق.روابط موجر و مستأجر 76 اصل بر جواز انتقال مورداجاره به غیر است؛ مگر اینکه حق انتقال به غیر از او سلب شده باشد.

اگر رابطه استیجاری مشمول ق.76 باشد به محض انقضاء مدتِ اجاره مالک می تواند درخواست تخلیه بکند حتی اگر مستأجر حق سرقفلی هم داشته باشد .

اگر در ضمن عقد اجاره شرط شده باشد: 1. موجر در پایان مدت اجاره حق تخلیه عین مستأجره را ندارد و باید مدت اجاره را تمدید کند و 2. موجر متعهد شده باشد تا زمانی که این مغازه در اختیار مستأجر است حق افزایش اجاره بها را نداشته باشد. در این صورت درخواستِ تخلیه موجر رد می شود .

ماده 7 ق.روابط موجر و مستأجر 76 امتیازی برای مستأجر است و می تواند مبلغی از موجر بگیرد و این امتیازات را واگذار کند یا حتی مبلغی از مستأجرِ دیگر به عنوان سرقفلی بگیرد و این امتیازات را به او واگذار کند. عبارت (هرساله) در ماده، به خاطر این است که مدت اجاره ها معمولاً یک ساله است و از باب تغلیب می باشد.

بنابراین سرقفلی پدیده ای است ناشی از إعمالِ ارادهِ آزادِ طرفینِ عقدِ اجاره و ایجاد آن به هیچ وجه جنبه قهری و خودبخودی ندارد و قوای عموی هم در ایجاد و تعیین میزان آن دخالتی ندارد؛ مگر در حدود ماده 10 ق.روابط موجر و مستأجر 76.

تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه

  1. سرقفلی به مالک و موجر پرداخت می شود نه به مستأجر؛ درحالی که حق کسب و پیشه به مستأجر پرداخت می شود؛
  2. سرقفلی که حق تقدم در اجاره اماکن تجاری است بر اثر پرداخت مبلغی به موجر در ابتدای عقدِ اجاره به وجود می آید و انجام فعالیّت کسبی و تجاری هیچ نقشی در آن ندارد و حتی می توان قبل از ساخت مغازه آن را پیش فروش کرد؛ در حالی که حق کسب و پیشه صِرفاً در نتیجه فعالیت تجاری و کسبی بوجود می آید؛
  3. مجتهدین متأخر فی الجمله سرقفلی را مشروع و حق کسب و پیشه را نامشروع دانسته اند و اینکه مجمع تشخیص مصلحت نظام گفته حق کسب و پیشه مشروع است از باب احکام ثانویه است؛ ولی مشروعیّت سرقفلی از احکام اولیه است؛
  4. سرقفلی قائم و مربوط به محل می باشد؛ در حالی که در حق کسب و پیشه نوع شغل در میزان آن از اهم امور است؛ مثلاً حق کسب و پیشه طلا فروشی با زغال فروشی بسیار متفاوت است؛
  5. سرقفلی حق مالک است و او می تواند بگیرد یا نگیرد و اگر مالک ملک خود را بدون سرقفلی اجاره داد، بعداً نمی تواند از مستأجر چیزی بابت سرقفلی بگیرد؛ به عبارت دیگر این حق ذاتاً قابل اعراض و اسقاط است؛ حال آنکه حق کسب و پیشه و تجارت با توجه به اینکه در آغازِ مدت اجاره موجود نیست .
  6. در موقع انعقادِ عقدِ اجاره قابل اسقاط نیست و چنانچه چیزی برخلاف این مورد بین طرفین شرط شود طبق ماده 30 ق.روابط موجر و مستأجر 56 باطل و غیرقابل ترتیب اثر خواهد بود. البته در پایان مدتِ اجاره می توان حق کسب و پیشه و تجارت را نیز اسقاط کرد؛
  7. سرقفلی با اراده طرفین بوجود می آید؛ اما حق کسب و پیشه به طور قهری و خودبخودی بوجود می آید.

بعضی از کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی حق کسب و پیشه را یکی دانسته اند که اشتباه است.

سؤال: آیا ممکن است رابطه استیجاری مشمول ق. 56 باشد و مستأجر حق سرقفلی هم داشته باشد؟

جواب: برخی از قضات معتقدند که چنین مستأجری دو حق دارد، یکی حق کسب و پیشه به موجب ق.روابط موجر و مستأجر 56 و دیگر سرقفلی، که بابت آن پول داده است؛ اما قضات دیوان معتقدند اگر رابطه استیجاری مشمول ق.56 باشد فقط یک حق وجود دارد خواه حق کسب و پیشه نامیده شود یا حق سرقفلی .

بعضی دیگر از قضات می فرمایند می توان به حق کسب و پیشه حکم داد و با توجه به اینکه در ق.56 حق سرقفلی شناسایی نشده بود باید همان مبلغِ پرداخت شده توسط مستأجر نیز به او برگردانده شود.

احکام حق کسب و پیشه

اول) مالک حق کسب و پیشه

الف) بنابر اصل این حق به مستأجر محل کسب تعلق دارد.

تبصره ۲ م 19 ق.روابط موجر و مستأجر 56 ـ حق كسب يا پيشه يا تجارت به مستأجرِ همان محل ‌اختصاص دارد …

ب) اگر مستأجر اول با اذن و اجازه موجر مورداجاره را به غیر منتقل کرده باشد به طور طبیعی مالکیت منتقل الیه نسبت به حق کسب و پیشه مستقر می گردد.

ماده ۱۹ ق.روابط موجر و مستأجر 56 ـ در صورتي كه مستأجر محل كسب يا پيشه يا تجارت‌ به موجب اجاره‌نامه‌، حق انتقال به غير داشته باشد مي‌تواند براي‌ همان شغل يا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمي به ديگري ‌انتقال دهد.

ج) اگر حق کسب و پیشه و تجارت با اخذ مجوز از محکمه، به غیر منتقل شود، اراده حاکم، جانشین اراده موجرِ مستنکف از تجویزِ انتقالِ منافع می شود. در این حالت نیز منتقل الیه مالک حق کسب و پیشه می شود.

ماده ۱۹ ق.روابط موجر و مستأجر 56 ـ … هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غير سلب شده يا اجاره‌نامه‌اي ‌در بين نبوده و مالك راضي به انتقال به غير نباشد بايد در مقابل ‌تخليه مورداجاره‌، حق كسب يا پيشه يا تجارت مستأجر را بپردازد والا مستأجر مي‌تواند براي تنظيم سند انتقال به دادگاه مراجعه كند، در اين صورت دادگاه حكم به تجويز انتقال منافع مورداجاره به غير و تنظيم سند انتقال در دفترخانه تنظيم‌كننده سند اجاره‌نامه سابق يا دفترخانه نزديك ملك (اگر اجاره‌نامه رسمي در بين نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال مي‌نمايد و مراتب را به‌ موجر نيز اعلام خواهد نمود، مستأجر جديد از هر حيث نسبت به ‌تمام شرايط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود.

استثناء:

تبصره ۱ ماده ۱۹ ق.روابط موجر و مستأجر 56 ـ در صورتي كه مستأجر بدون رعايت مقررات اين ‌ماده مورداجاره را به ديگري واگذار نمايد موجر حق درخواست تخليه را خواهد داشت و حكم تخليه عليه متصرف يا مستأجر اجرا خواهد شد. و در اين مورد مستأجر يا متصرف حسب مورد استحقاق دريافت نصف حق كسب يا پيشه يا تجارت را خواهد داشت‌.

طبق این تبصره ممکن است حق کسب و پیشه به کسی تعلق گیرد که نه با اذن مالک و نه با اذن محکمه متصرف ملک شده است.

دوم) اماکنی که حق کسب و پیشه به آن تعلق می گیرد

اماکنی که به منظور کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده می شود حق کسب و پیشه به آن تعلق می گیرد. هر محلی که منظور از آن سکونت یا استفاده ای غیر از تجارت و کسب باشد حق کسب و پیشه به آن تعلق نمی گیرد.

تبصره ۲ ماده 14 ق.روابط موجر و مستأجر 56 ـ در صورتي كه مورد اجاره به منظوري غير از كسب ‌يا پيشه يا تجارت اجاره داده شود از هر حيث تابع مقررات مربوط به ‌اجاره محل سكني خواهد بود.

اماکنی وجود دارد که از حیث تعلق یا عدم تعلق حق کسب و پیشه مورد مناقشه است. در این خصوص در مورد مطب پزشکان و دفاتر وکلای دادگستری باید گفت: نظر به اینکه کار و اشتغال در مطب و دفتر وکالت به اعتبار شخصیت پزشک یا وکیل صورت می گیرد نه به اعتبار موقعیت محل و مرغوبیت مکان؛ لذا تخلیه مطب یا دفتر وکالت موجب از بین رفتن شهرت شغلی نمی شود و حق کسب و پیشه به پزشک یا وکیل تعلق نمی گیرد.

بند 24 م 55 ق.شهرداری – صدور پروانه براي كليه ساختمان هايي كه در شهر مي شود.

تبصره – … داير كردن دفتر وكالت و مطب و دفتر اسناد رسمي و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسي وسيله مالك از نظر اين قانون استفاده تجاري محسوب نمي شود. (تبصره در تاريخ 5/4/1352 الحاق شده است)

تبصره 1 م 2 ق.نظام صنفی مقرر می دارد:

صنوفي كه داراي قانون و مقررات خاص هستند از قبيل پزشكان، وكلاي دادگستري، روزنامه نگاران، صاحبان دفاتر اسناد رسمي از شمول اين قانون مستثني مي باشند.

‌علاوه بر این رای وحدت رویه شماره 576 مورخ 14/7/71 هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز مقرر می دارد:

‌اماکن استیجاری مطب پزشکان که برای عرضه خدمات علمی و تخصصی پزشکی و معالجه بیماران مورد استفاده واقع می‌شود محل کسب و پیشه یا‌ تجارت محسوب نمی‌گردد تا حق کسب و پیشه یا تجارت به آن تعلق گیرد. تخلیه این اماکن هم مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سیزدهم اردیبهشت ماه 1362 و ماده 494 قانون مدنی و شرایط بین طرفین ‌در ضمن عقد اجاره است.

طبق این رأی نیز شغل پزشکی تجارت نیست تا مستحق حق کسب و پیشه بشود.

پس از تصویب این رأیِ وحدت رویه، دادخواست تخلیه علیه پزشکان زیاد شد که قانون گذار قانون الحاق یک بند به عنوان بند ج و دو تبصره به ماده 2 ق. روابط … 62 را به تصویب رساند که مقرر می دارد:

محل کار پزشکان که تابع قرارداد فی مابین بوده و در صورت نبودن قرارداد تابع قانون مدنی است.

تبصره 1 – وصول هر نوع وجهی تحت عنوان سرقفلی در مطب های استیجاری و واگذاری محل مطب به غیر در صورتی که در متن قرارداد بین موجر و مستاجر ذکر نشده باشد ممنوع است.

تبصره 2 – استفاده از محل های مسکونی در محل هایی که در قرارداد موجر و مستاجر عنوان استفاده از مطب قید نگردیده بدون رضایت مالک ممنوع است.

این قانون هم مشکلی را از پزشکان حل نکرد؛ چون خلاصه این قانون هم این است که مطب پزشکان در پایان مدت قابل تخلیه است و اگر مبلغی به عنوان سرقفلی نپرداخته باشند، حق کسب و پیشه هم به آنان تعلق نمی گیرد.

در مورد دفتر وکالت هم ‌رای وحدت رویه شماره 607 مورخ 20/6/75 دیوان عالی کشور صادر شد که مقرر می دارد:

‌نظربه اینکه شغل وکالت دادگستری تابع قانون خاص بوده و طبق آئین نامه و مقررات مربوط به خود دفتر آن محلی است برای پذیرائی موکلین و تنظیم‌امور وکالتی، که در واقع به اعتبار شخص وکیل اداره می‌شود نه به اعتبار محل کار و نیز در زمره هیچ یک از مشاغل احصا شده در ماده 2 قانون تجارت ‌نبوده و بلحاظ داشتن مقررات خاص بموجب تبصره یک ماده 2 قانون نظام صنفی مصوب 13/4/59 شورای انقلاب اسلامی از شمول مقررات نظام ‌صنفی مستثنی می‌باشد. لذا به اقتضای مراتب فوق دفتر وکالت دادگستری را نمی‌توان از مصادیق محل کسب و پیشه و تجارت و مشمول قانون روابط ‌موجر و مستاجر مصوب سال 1356 دانست بلکه مشمول عمومات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 می‌باشد.

در مورد دفاتر اسناد رسمی برخی معتقدند که شخصیت سردفتر در شهرت و رونق دفترخانه اثری ندارد؛ لذا به سردفتر باید حق کسب و پیشه پرداخت کرد؛ ولی با توجه به ق.شهرداری و ق.نظام صنفی، سردفتران نیز از شمول ق. روابط … 56 مستثنی هستند و همانند پزشک و وکیل مستحق حق کسب و پیشه نمی شوند.

انبارها نیز یکی از موارد مناقشه است.

سؤال: آیا حق کسب و پیشه به انباردار تعلق می گیرد؟

جواب: سه فرض برای انبار متصور است:

  1. انبار متصل و منضم به محل کسب و کار است. مستأجرِ این انبار در هنگام تخلیه، مستحق حق کسب و پیشه است؛
  2. انبارهایی که در بازار در قبال گرفتن حق انبارداری امتعهِ تجار را نگهداری می کنند که اگر استیجاری باشد و مشمول ق.56 باشد انباردار مستحق حق کسب و پیشه می شود؛
  3. انبارهایی که صِرفاً برای نگهداری کالاهای خودِ اجاره کننده است و کالا در آن مکان عرضه نمی شود و از دیگران هم در قبال گرفتنِ پول کالا نمی پذیرد. مستأجر این انبار در هنگام تخلیه مستحق حق کسب و پیشه نیست.

سؤال: آیا اماکن آموزشی نظیر دبستان، دبیرستان و موسسات آموزشی و … مشمول حق کسب و پیشه می شود؟

جواب: حالات مختلفی مفروض است:

  1. اگر این اماکن دولتی باشند و هدف از تأسیس آن آموزش باشد دو فرض دارد:

اول) اگر در قبال خدمات ارائه شده وجهی دریافت نکنند و یا اگر به مقدار خدمات، مخارج و هزینه های مؤسسه دریافت می کنند، در این صورت کارِ مؤسسه جنبه انتفاعی ندارد؛ لذا مشمول حق کسب و پیشه نمی شود.

دوم) قصد مؤسسه سودآوری و انتفاع است که در این صورت حق کسب و پیشه تعلق می گیرد.

  1. اگر این گونه اماکن را اشخاص خصوصی به قصد انتفاع تأسیس کرده باشند، در این صورت حق کسب و پیشه تعلق می گیرد.
  2. اماکن آموزشی که برخی آموزش های تخصصی مثل کامپیوتر، الکترونیک و … را به افراد می دهند، بدون تردید می توانند مشمول حق کسب و پیشه و تجارت قرار گیرند.
  3. مدارس غیرانتفاعی. این مورد مبهم است.

عنوان این مدارس مُفهم این است که برای انتفاع نیست؛ لذا مشمول حق کسب و پیشه و تجارت نمی شود؛ ولی در مواد 14 و 18 قانون تأسيس و اداره مدارس، مراكز آموزشي و مراكز پرورشي غيردولتي  صحبت از هزینه ها و ترازمالی است و به نظر می رسد این مدارس برای درآمد و انتفاع تأسیس شده است که در این صورت مشمول حق کسب و پیشه می شود.

نظریه مشورتی اداره حقوقی می گوید حق کسب و پیشه به این مدارس تعلق نمی گیرد.

میزان حق کسب و پیشه و تجارت

سوال: چه معیاری برای تعیین حق کسب و پیشه وجود دارد؟

جواب: قبل از ق. روابط … 56، ق. روابط … 1339 حاکم بود که ماده 11 این قانون مقرر می داشت:

ميزان حقوق كسب و پيشه و يا تجارت با توجه به موضوعات زير از طرف دادگاه تعيين مي شود:

1 . موقعيت و مرغوبيت محل كسب و پيشه و تجارت؛

2 . شرايط، كيفيات اجاره از لحاظ مزايايي كه در عقد اجاره براي موجر يا مستاجر منظور گرديده است؛

3 . طول مدت اشتغال مستاجر به كسب و پيشه يا تجارت در مورداجاره و حسن شهرت او كه در معروفيت محل مزبور موثر افتاده است؛

4 . وضع محل اجاره از نظر نوع بنا؛

5 . مخارجي كه مستاجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حيث قفسه بندي و تهيه اشياء مورد لزوم و ساير تزيينات داخلي متحمل گرديده است ؛

6 . نوع كسب و پيشه يا تجارت .

یکی از مزایایی که در بند 2 به آن اشاره شده، پرداخت سرقفلی است که می تواند در صورت احراز باعث افزایش حق کسب و پیشه -شود.

قانون 1339 منسوخ شده است و در ق. روابط … 56 ماده ای نظیر این ماده نیامده و به جای آن ماده 18 تصویب شده است  که آیین نامه موضوع این ماده تاکنون تصویب نشده است و طبعاً ماده 11 ق. روابط … 1339 هم قابلیت اجرا ندارد. شهرداری نیز با توجه به اینکه اگر مغازه ای در طرح های عمرانی قرار داشته باشد برای تخلیه باید حق کسب و پیشه آن مغازه را پرداخت کند، آیین نامه ای در این خصوص دارد که ماده 5 آن عیناً ماده 11 ق. روابط … 1339 است که مقرر می دارد:

ماده ۵ آيين‏نامه نحوه تعيين و تشخيص و پرداخت حق كسب و پيشه يا تجارت ـ هيئت هاي ارزيابي مأمور اجراي مقررات ماده ۱۶ قانون نوسازي و عمران شهري در اجراي مقررات ماده ۳ اين آيين‏نامه مكلفند با توجه به نكات و ضوابط زير نسبت به تعيين ميزان حق كسب و پيشه و تجارت اقدام نمايند.

1-موقعيت و مرغوبيت محل كسب و پيشه يا تجارت؛

۲ ـ شرايط و كيفيات اجاره از لحاظ مزايايي كه در عقد اجاره براي موجر يا مستأجر منظور گرديده است‌؛

۳ ـ طول مدت اشتغال به كسب و پيشه و تجارت در محل كار و حسن شهرت او كه در معروفيت محل مزبور مؤثر افتاده است؛

۴ ـ وضع محل كسب و پيشه از نظر نوع بنا؛

۵ ـ مخارجي كه صاحب كسب و پيشه بمنظور آماده نمودن محل مزبور از حيث تزئينات داخلي و قفسه بندي و تهيه اشياء مورد لزوم متحمل گرديده است؛

۶ ـ نوع كسب و پيشه يا تجارت.

در حال حاضر دادگاه برای تعیین حق کسب و پیشه با تجویز ماده 257 ق.آدم قرار ارجاع امر به کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی صادر می کند که کارشناس برای نظر کارشناسی خود عملاً معیارهای ماده 11 را در نظر می گیرد.

اسقاط ارادی حق کسب و پیشه

سؤال: آیا مستأجر می تواند ضمن عقد اجاره حق کسب و پیشه را از خود اسقاط کند و آیا چنین شرطی لازم الوفاء است؟

اگر این شرط لازم الوفاء باشد هر کدام از شرایط تخلیه که بوجود آید مستأجر بدون حق کسب و پیشه باید ملک را تخلیه کند.

جواب: این شرط لازم الوفاء نیست؛ زیرا، اولاً با توجه به اینکه به منظور عدم اجرای ق. 56 است با مفاد ماده 30 ق. روابط … 56  در تضاد است و مسموع نیست؛ ثانیاً اسقاط مالم یجب است؛ زیرا این حق به تدریج بوجود می آید و در هنگام تخلیه پرداخت می شود. البته در پایان اجاره و هنگام تخلیه قابل اسقاط می باشد.

موارد سقوط حق کسب و پیشه

  1. در انتقال به غیر بدون مجوز که مسقط نصف حق کسب و پیشه است (بند 2 ماده 14 و تبصره 1 ماده 19 ق.روابط … 56)؛
  2. تغییر شغل و نحوه استفاده(بند 7 ماده 14 ق.روابط … 56)؛
  3. تعدی و تفریط نسبت به مورداجاره (بند 8 ماده 14 ق.روابط … 56)؛
  4. عدم پرداخت اجاره بها (بند 9 ماده 14 ق.روابط … 56).

اگر موارد مذکور حادث شود، دادگاه در صورت تقاضای خواهان رأی بر تخلیه، بدون احتساب حق کسب و پیشه صادر می کند.

احکام سرقفلی

در رابطهِ مالک و مستأجر دست اول

در مورد سرقفلی در رابطه با مالک و مستأجر دست اول، ماده 6 ق.روابط … 76 مقرر می دارد:

ماده 6 ق.روابط … 76 – هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجرِ دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

در این ماده تصریح شده است که دریافت سرقفلی فقط در خصوص ملکی که قانوناً تجاری باشد امکان پذیر است. ملاک تجاری بودن، مندرجات پروانه ساختمان است. تبصره بند 24 ماده 55 ق. شهرداری در این خصوص مقرر می دارد:

تبصره بند 24 م 55 ق.شهرداری – شهرداري در شهرهايي كه نقشه جامع شهر تهيه شده مكلف است طبق ضوابط نقشه مذكور در پروانه هاي ساختماني نوع استفاده از ساختمان را قيد كند. در صورتي كه برخلاف مندرجات پروانه ساختماني در منطقه غيرتجاري محل كسب يا پيشه و يا تجارت داير شود شهرداري مورد را در كميسيون مقرر در تبصره 1 ماده 100 اين قانون مطرح مي نمايد و كميسيون در صورت احراز تخلف مالك يا مستاجر با تعيين مهلت مناسب كه نبايد از دو ماه تجاوز نمايد در مورد تعطيل محل كسب يا پيشه و يا تجارت ظرف مدت يك ماه اتخاذ تصميم مي كند.

اين تصميم وسيله مامورين شهرداري اجرا مي شود و كسي كه عالما از محل مزبور پس از تعطيل براي كسب و پيشه و يا تجارت استفاده كند به حبس جنحه اي از شش ماه تا دو سال و جزاي نقدي از پنج هزار و يك ريال تا ده هزار ريال محكوم خواهدشد و محل كسب نيز مجددا تعطيل مي شود.

داير كردن دفتر وكالت و مطب و دفتر اسناد رسمي و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسي وسيله مالك از نظر اين قانون استفاده تجاري محسوب نمي شود. (تبصره در تاريخ 5/4/1352 الحاق شده است)

سؤال: اگر مالکِ ملکِ غیرتجاری در هنگام اجاره دادن، سرقفلی بگیرد چه حکمی دارد؟

جواب:

الف) اگر در اجاره نامه تصریح شده باشد که محل غیرتجاری برای کسب و تجارت اجاره داده می شود و آنچه از مستأجر دریافت می-شود سرقفلی است این اجاره باطل و وجهِ پرداختی قابل استرداد خواهد بود؛ زیرا به موجب تبصره ماده 10 ق.روابط … 76 مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقرراتِ فوق در روابط استیجاری ممنوع می باشد.

طبق مقررات این قانون گرفتن سرقفلی فقط در ملک تجاری مجاز است؛ پس گرفتن سرقفلی طبق ق.روابط … 76 ممنوع است. و طبق ماده 348 ق.م بیع چیزی که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع است، باطل است؛ لذا معاملهِ سرقفلی در حالتی که وجود آن امکان قانونی ندارد نمی تواند صحیح تلقی شود.

ب) اگر طرفین در اجاره نامه تصریح کنند محلی که تجاری نیست برای … اجاره داده شده و مبلغ … ریال از مستأجر دریافت شد، بدون اینکه برای وجهِ پرداختی وصفِ سرقفلی برگزیده باشند؛ با توجه به اینکه وجه پرداختی واجد یکی از عناوین مندرج در ماده 4 ق.روابط … 76 تلقی می شود، برخلاف سرقفلی ( کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی ) ، اصل بر استرداد آن در پایان مدت اجاره خواهد بود.

کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی و موارد پرداخت سرقفلی توسط مالک به مستأجر دست اول

الف) هنگامی که مالک، ملکِ تجاریِ خود را با گرفتنِ سرقفلی برای مدت معین به مستأجر اجاره داده و پیش از انقضاء مدتِ اجاره مایل به تخلیه باشد در این صورت در قبال تخلیه باید سرقفلی را بپردازد.

ماده 6 ق.روابط … 76 – … همچنین مستأجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجرِ دیگر به عنوان سرقفلی ( کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی )  دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

ب) مستأجر دست اول بخواهد حقوق ناشی از عقد را اسقاط کند؛ مانند مواد 7 و 8 ق.روابط … 76.

مثال: مستأجر هنگام اجاره و دادن سرقفلی با موجر شرط کرده که موجر تا ده سال حق تخلیه و افزایش اجاره را ندارد و هر ساله باید مورداجاره را به او اجاره دهد که در این صورت موجر نمی تواند در پایان مدتِ اجاره مغازه را تخلیه کند.

این مستأجر می تواند با موجر مذاکره کند و بگوید اگر بخواهی مغازه را زودتر تخلیه کنم سرقفلی مرا برگردان، که در صورت پذیرش می تواند این کار را انجام دهد .

حتی اگر مستأجر سرقفلی هم نداده باشد در قبالِ اسقاط امتیازاتی که دارد، می تواند مبلغی از موجر بگیرد که قانون عنوان سرقفلی به آن داده است.

کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی در رابطهِ مستأجر دست اول و مستأجر دوم

سؤال: آیا مستأجرِ دست اول می تواند از مستأجر دست دوم هنگام عقد اجاره سرقفلی بگیرد؟

جواب: طبق ماده 6 ق.روابط … 76 و ماده 15 آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 76  مستأجری که حق انتقال به غیر دارد و محل هم تجاری است، می تواند حقوق خود را به غیر منتقل کند و مبلغی هم به عنوان سرقفلی از او بگیرد اعم از اینکه وجهی به مالک داده باشد یا خیر.

کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی صُوَر انتقال مستأجر اول

الف) مستأجر اول مورداجاره را برای پاره ای از مدت باقیمانده اجاره می دهد؛ مثلاً مستأجر اول مغازه را به مدت 3 سال اجاره کرده و خودش 6 ماه از مغازه استفاده کرده و برای یک سال هم به غیر اجاره می دهد. در این صورت مستأجر دوم پس از پایان مدت اجاره باید محل را به مستأجر اول برگرداند و در صورت استنکاف، مستأجر اول می تواند دادخواست تخلیه به طرفیت مستأجر دوم تقدیم کند که احراز مالکیت مستأجر اول بر منافع کافی است.

ب) انتقال منافع برای باقیمانده اجاره است. مثال: مستأجر اول مغازه را به مدت 3 سال اجاره کرده و پس از 5/1 سال استفاده از مغازه، 5/1 سال به مستأجر دوم اجاره می دهد که پس از پایان مدت، باید ملک را از مستأجر دوم تحویل بگیرد و به مالک تحویل دهد؛

مگر اینکه پیشاپیش از طرق رسمی (مثلاً اظهارنامه) به مالک اعلام کرده باشد که منافع را به غیر منتقل کرده و او باید ملک را از مستأجر دوم تحویل بگیرد. در این فرض اگر مستأجر دوم ملک را تخلیه نکند مستأجر اول سِمتی برای طرح دادخواستِ تخلیه ندارد و مالک باید دادخواست تخلیه به طرفیّت مستأجر دوم تقدیم کند؛ چون مستأجر اول دیگر مالکیتی بر منافع ندارد.

کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی دریافت سرقفلی توسط مستأجر دست دوم

وقتی مستأجر دست اول با دریافت مبلغی به عنوان سرقفلی محل را برای مدت محدودی به مستأجر دست دوم اجاره داده و قصد دارد عین مستأجره را پیش از مدت بازپس گیرد، مستأجر دست دوم می تواند در قبال تخلیه و تحویل ملک پیش از انقضاءِ مدت، سرقفلی خود را به قیمت عادله روز مطالبه و دریافت کند.

تذکر: این حالت فقط در وضعی متصوّر است که مستأجرِ اول حق فسخ اجاره را در ضمن عقد برای خود قرار داده باشد.

از تبصره 2 ماده 6 و مفهوم مخالف قسمت وسط ماده 9 و ماده 10 ق. روابط … 76 می توان قایل شد که إعمال حق فسخ منوط به دریافت سرقفلی است؛ چون إعمال حق فسخ منجر به تخلیهِ پیش از موعد و آن هم منوط به دریافت سرقفلی است.

کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی و موارد عدم پرداخت سرقفلی به مستأجر

در مواردی حق دریافت سرقفلی از مستأجر ساقط می شود که عبارتند از:

الف) موارد مذکور در ماده 9 ق.روابط … 76

ماده 9 ق.روابط … 76 – چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستأجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا این که مستأجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد هنگام تخلیه عین مستأجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.

  1. انقضاء مدت اجاره. اگر مدت اجاره به پایان برسد هرچند که مستأجر به موجر سرقفلی داده باشد و هرچند مستأجر حقوق ضمن عقد را استیفاء نکرده باشد (مثلاً از حق انتقال به غیرِ خود استفاده نکرده باشد) حق دریافت سرقفلی ندارد.
  2. عدم پرداخت سرقفلی توسط مستأجر در هنگام عقد اجاره. در این حالت حتی اگر مستأجر حقوق خود را استیفاء نکرده باشد و مدت هم به پایان نرسیده باشد و به علتی ملک تخلیه شود، مستأجر حق سرقفلی ندارد.
  3. استیفاء تمامی حقوقِ ضمن عقد توسط مستأجر حتی اگر مستأجر سرقفلی نیز پرداخت کرده باشد. (مثل ماده 7 و 8 ق.روابط … 76)؛ مثلاً مستأجر شرط کرده که موجر تا ده سال مورداجاره را به او اجاره دهد و اجاره بها را اضافه نکند و مدت اجاره تمام شده و حقوق ضمن عقد را هم استیفاء کرده باشد.

ب) مورد مذکور در تبصره 1 ماده 6 ق.روابط … 76

تبصره 1 ماده 6 ق.روابط … 76- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

حکم این ماده یک امر بدیهی است؛ زیرا داشتن حق انتقال به غیر، حق دریافت سرقفلی از ثالث را ایجاد نمی کند؛ پس مستأجر دست دوم حق دریافت سرقفلی از مالک را ندارد.

حال سؤال این است که چطور مستأجر دست اول از مستأجر دوم سرقفلی گرفته است و آیا وجهه شرعی دارد؟

جواب: ظاهر این تبصره این است که مستأجر دست اول می تواند سرقفلی بگیرد و این قانون به تصویب شورای نگهبان رسیده است و اصل بر اباحه است و دلیلی بر ممنوعیت نیست؛ ولی به نظر می رسد با توجه به اینکه مستأجر اول سرقفلی نداده، نمی تواند بگیرد و اصلاً تبصره در مقام بیان این موضوع نیست.

بررسی تبصره 2 ماده 6 و حکم ماده 9

ماده 9 ق.روابط … 76- چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستأجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا این که مستأجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد هنگام تخلیه عین مستأجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.

اما تبصره 2 ماده 6 ق.روابط … 76 مقرر می دارد:

در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.

ظاهر این تبصره اطلاق دارد و بسیاری از قضات نیز بر این تبصره تمسک می جویند و به پرداخت سرقفلی به قیمت روز به نفع مستأجر حکم می دهند.( کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی )

در اینجا دو بحث کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی وجود دارد:

سوال اول: آیا تبصره 2 ماده 6 با ماده 9 تعارض دارد یا خیر؟

اگر مفاد این تبصره مطلق فرض شود در این صورت تعارض بیّن ولاینحل بین این دو وجود دارد.

برای رفع تعارض باید ماده 9 را مخصصِ منفصلِ حکم عام تبصره 2 ماده 6 بدانیم.

سوال دوم: چه ارتباطی بین تبصره 2 با صدر ماده 6 وجود دارد؟

جواب: دو نظر کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی وجود دارد:

نظر اکثریت: عبارت صدر ماده 6 با تبصره 2 هیچ تعارضی ندارد. گرفتن وجهی به عنوان سرقفلی ( کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی ) از مستأجر یکی از طرق شرعیِ گرفتن سرقفلیِ موضوع تبصره 2 می باشد و طرق شرعی دیگر ممکن است به صورت صلح و هبه و غیر آن باشد؛ لذا در مواردی که مالک مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر گرفته باشد (صدر ماده 6) هنگام تخلیه، مستأجر حق مطالبه سرقفلی را به قیمت عادله روز دارد.

نظر اقلیت: تبصره 2 ماده 6 این قانون در خصوص پرداخت سرقفلی به نرخ عادله روز شامل موارد خاصی است که سرقفلی به طرق صحیحِ شرعی به مستأجر منتقل شده باشد و موضوع صدر ماده 6 راجع به اینکه ضمن اجاره مبلغی تحت عنوان سرقفلی از مستأجر گرفته شود، منصرف از تبصره 2 می باشد.

در این فرض گرفتن مبلغی ضمن اجاره تحت عنوان سرقفلی ( کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی )  به منزله آن است که قسمتی از اجاره بها نقداً وصول شده و بقیه آن در طول مدت اجاره وصول خواهد شد؛ لذا مواردی که منطبق بر صدر ماده 6 باشد (بدون اینکه سرقفلی به طریق صحیح شرعی منتقل شده باشد) در پایان اجاره، مستأجر حق مطالبه همان وجه یا قیمت عادلهِ روزِ سرقفلی را ندارد.