در برخی موارد ارزیابی املاک و مستغلات و قیمت گذاری املاک به نظر محاکم قضایی نیاز میباشد. در این موارد کارشناس رسمی دادگستری باید ملک را ارزیابی نموده و نظر تخصصی خود را به محاکم قضایی ارائه دهد. نظر کارشناس رسمی دادگستری مورد پذیرش محاکم قضایی میباشد کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک و مستغلات ، لازم است دارای «پروانه کارشناس رسمی» باشد .
برای دریافت پروانه کارشناس رسمی باید اول در آزمون کارشناس رسمی دادگستری قبول شوند. این آزمون توسط کانون کارشناسان رسمی دادگستری یا مرکز وکلا و کارشناسان رسمی قوه قضاییه و با توجه به نیاز محاکم قضایی، در رشته های مختلف برگزار می گردد.
مفهوم ارزیابی املاک و مستغلات و پیامدهای آن:
این دانش اداری و بازار و علم حقوقی میباشد که تحقیق و بررسی خود را در تعیین ارزش املاک در تمام اشکال آن متمرکز می نماید:
(زمین – ساختمان – خانه – فروشگاه – تجاری – صنعتی – مزارع)
با توجه به توسعه فعال روابط بازار، ارزیابی املاک و مستغلات امروزه یک تقاضای بسیار بالا از نوع خدمات میباشد. در حال حاضر بسیاری از انواع مالکیت زمین (عمومی، خصوصی، تجاری)، که هر کدام، نیاز به انجام فعالیت های متفاوتی هستند نیاز به ارزیابی توسط کارشناس رسمی دادگستری میباشد.
ارزیابی املاک و مستغلات در زمینه های متفاوت:
– زمین
– املاک و مستغلات مسکونی، که شامل خانه های فردی، آپارتمان
– نوع ملک تجاری: هتل ها، انبارها، اداره، محل خرده فروشی
– نوع ملک صنعتی
– دارایی های تحت ساخت و ساز
– حمایت های مختلف و امکانات اقتصادی واقع در زمین
– خدمات مهندسی
کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک و مستغلات مورد نیاز در بسیاری از موارد مرتبط با روند خرید و فروش زمین و واقع در آن ساختمان ها و سازه، با اجاره مالکیت ارزیابی، اجازه انواع اختلافات اموال، پس از ورود به حقوق ارث، بیانیه ای در تعادل اشیاء قبلا ثبت شده میباشد.
نحوه قیمتگذاری و ارزیابی املاک و مستغلات توسط کارشناس رسمی دادگستری :
اراضی و املاک با کاربری تجاری:اراضی و املاک با کاربری تجاری شامل انواع مغازهها، غذاخوریها و رستورانها، فروشگاههای عمدهفروشی و خردهفروشی، دفاتر ارائهدهنده خدمات مانند آژانسهای مسافرتی و توریستی و نظایر آن است. مبنای محاسبه کاربری تجاری داشتن سابقه تثبیتشده و یا مجوز و پایان کار تجاری میباشد.
بهطور متوسط در هنگام ارزیابی املاک و قیمتگذاری زمین، زمین با کاربری تجاری حدودِ سه برابر زمین مسکونی قیمتگذاری میشود.
- اراضی شهری با کاربری کشاورزی:زمینهای با این کاربری نیز بر دو نوعاند: زمین زراعی و باغ.
- اراضی شهری با کاربری زراعی:
در شهرهای با قدمت زیاد و گاهاً شهرهایی که در توسعه جدید افزایش سطح پیدا کرده اند ، اراضی که دارای درختان میوه هستند را اصطلاحاً باغ می نامند، یا به تعریفی دیگر اراضی دارای درخت را زمین مشجّر یا باغ است.
- کاربری صنعتی:
کاربری صنعتی شامل هر نوع زمین یا ساختمانی که دارای مجوز فعالیت صنعتی است، این فعالیت میتواند شامل تولید صنعتی، انبار صنعتی و یا بخش توزیع در بخش صنعت باشد، کارگاهها، ارزیابی کارخانجات، تعمیرگاهها در این زمره قرار دارند .این نوع از املاک اکثراً در شهرکهای صنعتی و یا مناطق خارج شهرها هستند. - کاربری اداری – دولتی :
بخش عمده فعالیتهایی که در شهر مستقر میباشد فعالیتهای دولتی و بخش خصوصی با عنوان کاربری اداری میباشد، این کاربری میتواند در دو بخش دولتی و خصوصی تقسیمبندی گردد. بخش دولتی شامل مؤسسات، ارتش، مقرهای استقرار نیروهای نظامی، انتظامی و امنیتی، وزارتخانهها، نهادها، شهرداریها و بخش اداری خصوصی شامل کلیه فعالیتهایی که با این عنوان و با مالکیت غیردولتی است. - کاربری خدماتی :
کاربری خدماتی در شهرها به دو صورت کاربری خدمات عمومی و کاربری خدمات شهری است. کاربریهای خدماتی بخشهای است که بهمانند کاربریهای تجار از آنها انتفاعی و درآمدی حاصل میشود. تفاوت عمده این نوع کاربری فعالیت عامالمنفعه بودن است. برای استفاده و بهرهبرداری از کاربریهای خدماتی شهرداریها از مردم هزینه دریافت نمیشود این نوع کاربریهای عبارتاند از کشتارگاه، گرمابههای عمومی، مراکز زباله، آتشنشانی، دفاتر پستی، کلانتری و اماکن انتظامی، نواحی شهرداریها، سرای محله . - کاربری پارکینگ :
کاربری پارکینگ در شهرها شامل پارکینگهای طبقاتی و پارکینگهای روباز در سطح شهر است. - کاربری ورزشی :
کاربری ورزشی شامل امکان مورداستفاده ورزشی میباشد ،این امکان خصوصی و یا دولتی است، استادیومهای ورزشی ، زمینهای بازی ، باشگاههای ورزشی از این جمله میباشند. - کاربری حملونقل :
کاربری حملونقل شامل ترمینالهای مسافربری، پایانههای مترو ، پایانهها مسافری، فرودگاهها، راهآهن و ایستگاههای تاکسی و اتوبوسرانی است. - کاربری فضای سبز :
کاربری فضای در سطح شهرها، بهصورت پارکهای شهری، پارک کودک، فضای سبز ، رفوژ سبز خیابانها، میدانها و کمربند سبز شهری است. - کاربری آموزشی :
کاربری آموزشی به دو صورت دولتی غیردولتی است و شامل مهدهای کودک، کودکستانها، دبستانها، دبیرستانها و دانشگاهها است. - کاربری بهداشتی – درمانی :
کاربری بهداشتی-درمانی در شهرها بهصورت بیمارستانها، درمانگاهها، کلینیک و ساختمانهای پزشکی میباشد. - کاربری ذخیره شهری:
اراضی که فاقد هرگونه کاربری باشد بعنوان ذخیره های شهری در نظر گرفته میشود که هنوز طبق برنامه طرح جامع و طرح تفصیلی فاقد کاربری میباشند و برای توسعه آتی شهر در نظر گرفته است. - کاربری فرهنگی – مذهبی :
کاربری فرهنگی-مذهبی در شهرها شامل کتابخانه، سالنهای سینما، سالنهای تئاتر ، مسجد و تکایا، حسینیهها، کلیسا و گورستان میباشد. - کاربری انبار:
شامل انبارهای عمومی و خصوصی، سردخانه ، بار انداز است.
- کاربری تجهیزات شهری :
شبکههای آبرسانی و سیستمهای دفع فاضلاب، تصفیه خانه های آب و فاضلاب، پستهای برق، گاز ، تلفن و سایر تاسیسات زیربنایی شهری است.
دستگاههای یادشده باید از وجود کارشناس رسمی دادگستری استفاده کنند. قیمتگذاری و ارزیابی املاک و مستغلات با توجه به وسعت، گستره و پراکندگی املاک در سراسر کشور دارای ابعاد وسیعی میباشد که لازم است به فراخور موضوع هرکدام با توجه به مشخصات و مختصات مربوطه موردتوجه و اظهارنظر قرار بگیرد.
روش کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک و مستغلات:
تعیین قیمت املاک و مستغلات توسط کارشناس رسمی دادگستری است و نمی توان با تعیین درصد های ثابت آن را فرموله کنند. این موضوع توسط کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان بسته به ملک مستغلات بررسی و تعیین می گردد.
برای ارزیابی و کارشناس املاک و مستغلات در تهران یا در شهر خود توسط کارشناس رسمی دادگستری مقیم استان برای مشاوره رایگان با ما تماس حاصل فرمایید.
