به طورکلی خانه کلنگی به ملکی میگویند که به دلیل فرسودگی بنا و فرسودگی در تاسیسات ساختمانی قابل سکونت نیست. معمولا در ارزیابی کارشناس رسمی دادگستری به ساختمان‌های بالای سی سال ملک کلنگی گفته میشود. این افزایش سن بنا که باعث میشود کیفیت بنا و زندگی در آن کمتر باشد، بر قیمت بنا نیز اثر بسیاری دارد. در واقع در خانه‌های کلنگی عمر مفید ساختمان تمام شده و فقط ارزش زمین در آن‌ها مهم میباشد. در این مقاله با توضیحات کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک کلنگی، همراه باشید.
عمر مفید یک ساختمان از دیدگاه کارشناس رسمی دادگستری چقدر است؟
عمر مفید یک ساختمان به نوع ساخت، متریال و مصالح، شرایط محیطی و نوع نگهداری بستگی دارد که در کشورهای مختلف، این عدد متفاوتمیباشد و در بسیاری از کشورها عمر مفید یک ساختمان گاهی به 80 سال هم می‌رسد، اما در ایران با توجه به کیفیت ساختوساز، معمولا بین 25 تا 30 سال میباشد.
مزیت املاک کلنگی
اغلب خانه‌های کلنگی به منظور سرمایه‌گذاری خرید و فروش است. هم خریدار می‌تواند با ساخت یک آپارتمان چند طبقه در آن سود خوبی به دست آورد، هم فروشنده می‌تواند با قیمت خوبی آن را بفروشد برساند. البته فروش این خانه‌ها کار آسانی نمیباشد. در این شرایط برخی از مالکان ترجیح می‌دهند به جای پول، به روشی دیگر معامله انجام گیرد، به عنوان مثال ، پس از ساخت کامل آپارتمان، تعدادی واحد به عنوان سهم شراکت به اسمشان سند صادر شود.
همچنین با وجود اینکه خانه‌های کلنگی از امکانات املاک نوساز محروم هستند، اما خریداران این خانه‌ها از امتیاز “قدرالسهم” هنگام ساختوساز بهره‌مند می گردند و در آینده نزدیک می‌توانند به بیشترین سود در مقایسه با مالکان واحدهای نوساز برسند.
مشکلات املاک کلنگی
- عقب‌نشینی خانه، در صورت نیاز ضروری میباشد.
- فرسودگی سازه و تأسیسات داخلی امکان هست مشکلاتی را به وجود آورد.
- رعایت نشدن مسائل ایمنی در ساختوساز.
- عدم وجود پارکینگ یکی از معضلات اساسی میباشد.
- امکانات سرمایشی و گرمایشی قدیمی و ناکافی
- عدم عایق بودن پنجره‌ها و درب‌ها که به اتلاف انرژی موجب میشود.
نکات حقوقی معامله ملک کلنگی
در زمان انجام معاملات املاک کلنگی با کمک کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک کلنگی لازم است که حتما طرفین معامله به ابعاد حقوقی قضیه دقت جدی داشته باشند.
- به وضعیت مالکیت ملک و زمین کلنگی دقت فرمایید بررسی نمایید که ملک کلنگی در تصرف افرادی غیر از مالک نباشد.
- هنگام معامله و سرمایه‌گذاری در زمین‌های غیرمحصور و املاک کلنگی که رها شده و تخلیه شده است حواستان را جمع کنید زیرا در چنین املاکی احتمال بروز کلاهبرداری، جعل سند، تصرف عدوانی بسیار بیشتر از املاک مشابه است. و از کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک کلنگی کمک بگیرید.
- قبل از معامله از مالکین، آخرین “دستور نقشه” که تعیین‌کننده آخرین و جدیدترین تغییرات کاربری یا نوعیت املاک و اراضی میباشد را مشاهده کنید.
- از انجام معامله در زمین و املاک کلنگی که فاقد آرای کمیسیون‌های مرتبط و مؤثر در معاملات املاک هستند، پرهیز نمایید. این کمیسیون‌ها شامل ماده ۵ شهرداری (تعیین نوع کاربری ملک مانند مسکونی، اداری، تجاری، صنعتی، زراعی، آموزشی و …)، کمیسیون ماده ۷ شهرداری (متصدی تعیین کاربری‌های فضای سبز، باغ، باغچه و … )، کمیسیون ماده ۱۲زمین شهری ( متصدی تعیین نوع زمین مانند دایر، بایر، متروکه و …)، کمیسیون ماده 100 (برای تعیین وضعیت ابنیه، میزان تخلفات، تغییر کاربری، ساخت با پروانه و یا بدون پروانه و…) می باشد که باید مدنظر قرار داشت و قبل از معامله بررسی کنید.
- قبل از معامله املاک کلنگی، از نهادها و سازمان‌های ذیربط مانند منابع طبیعی، شهرداری، اداره اوقاف در خصوص وقف خاص و وقف عام، سازمان مسکن و شهرسازی، سازمان ملی زمین، دادگاه انقلاب، اداره ثبت، دفتر تعاونی‌های مسکن، سازمان زمین شهری در مورد وضعیت ملک موردنظر تحقیق نمایید.
- از معامله و سرمایه‌گذاری روی املاک کلنگی با قولنامه‌های بلندمدت و وکالتی، اجتناب نمایید.
- قبل از معامله به فنداسیون و ساختار کلی ساختمان دقت نمایید و از معامله املاک کلنگی با فنداسیون غیراستاندارد دوری کنید. زیرا هزینه بازسازی این خانه‌ها بسیار بالا میباشد. می‌توانید برای کشف میزان رعایت استانداردها، قوانین و مقررات، توجه به کیفیت اجرایی سقف و ستون ، فنداسیون و نمونه‌برداری نماید و از کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک کلنگی کمک بگیرید.
- از معامله املاک کلنگی که دارای پرونده‌های متعدد قضایی اعم از ثبتی، حقوقی، کیفری میباشند دوری کنید.
-قبل از معامله و سرمایه‌گذاری در املاک کلنگی وراثتی، حتما با همه وراث کاملا آشنا باشید و از اهداف معامله آن‌ها آگاه باشید. - اگر برای ملکی قدیمی سند جدیدی صادر شده است، حتما نسبت به آن حساسیت یخرج دهید و دلایل آن را کشف نمایدد. مواردی نظیر احتمال مصادره‌ای بودن ملک، وراثتی بودن ملک، تفکیک، افراز و یا تقسیم ملک مشاع، احتمال تعویض سند نو با سند جدید تک برگی و به عبارتی تک برگی کردن سند طبق دستور ادارات ثبت اسناد و املاک ازشاخص‌ترین دلایلی میباشد که نیاز به این راستی‌آزمایی را ضروری می‌نماید.
- قبل از انجام هر نوع معامله در خصوص زمین حتما با همراهی مالک (فروشنده)، با دقت و حوصله از ملک بازدید کنید و سعی نمایید این بازدید حداقل بین نیم الی یک ساعت طول باشد. تجربه ثابت شده است که در این مدت اگر حقه‌ای در کار باشد و شما گرفتار فریب کلاهبرداران باشید، احتمال اینکه طی این مدت مالکین یا ذینفعان واقعی سروکله‌شان پیدا شود و یا موضوع به گوششان برسد، بسیار زیاد میباشد. و از کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک کلنگی کمک بگیرید.
- پرهیز از تنظیم وکالت بلاعزل بدون تنظیم مبایعه‌نامه در همه نوع معاملات املاک، به خصوص در معاملات زمین و ملک کلنگی، مورد مهمی میباشد.
روش کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک کلنگی
تعیین قیمت ملک کلنگی توسط کارشناس رسمی دادگستری است و نمی توان با تعیین درصد های ثابت آن را فرموله کنند. این موضوع توسط کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان بسته به ملک کلنگی بررسی و تعیین می گردد.
برای ارزیابی و کارشناسی ملک کلنگی در تهران یا در شهر خود توسط کارشناس رسمی دادگستری مقیم استان برای مشاوره رایگان با ما تماس حاصل فرمایید.
