نحوه تعیین ارزش عرصه و اعیان املاک

در این مقاله از کارشناس رسمی دادگستری قصد داریم به صورت کامل به بررسی موضوع نحوه تعیین ارزش عرصه و اعیان املاک بپردازیم ؛ بنابراین اگر سوالی در این رابطه دارید ، مطالعه مطالب پیش رو اطلاعات ارزشمندی را در اختیارتان قرار می دهد.

کارشناس رسمی دادگستری نحوه تعیین ارزش عرصه و اعیان املاک

کاربری

کاربری املاک بیشتر در اراضی بایر و دایر مطرح می گردد و در بعضی مواقع در اراضی موات نیز مطرح است. لذا اهم کاربریهای شهری و غیر شهری به شرح ذیل است :

  1. مسکونی
  2. تجاری
  3.  خدماتی
  4. کشاورزی (زراعی و باغی)
  5. صنعتی ( کارخانجات ، کارگاه های تولیدی )

نوع کاربری املاک معمولا در اسناد مالکیت آن ذکر می گردد و ارگانهای مختلفی در تعیین نوع کاربری اراضی دست دارند ( وزارت جهاد کشاورزی ، سازمان ثبت و اسناد و املاک کشور ، کمیسیون ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی معماری و شهرسازی ، شهرداریها و … ) شناخت کاربری در تعیین ارزش اعیان املاک اهمیت بالایی خواهد داشت.

 تشخیص و تاثیر هرکدام در عرصه یا اعیان

معمولا نوع زمین بشکل موات ، دایر یا بایر در اسناد مشخص نمی شود. ولی شناخت آن در تعیین قیمت عرصه زمین حائز اهمیت می باشد و کارشناس رسمی دادگستری ابتدا بایستی نوع آن را از بابت موات ، دایر و یا بایر بودن آن مشخص کند. بدیهی می باشد که اراضی موات بیشتر در اراضی ملی مطرح می باشد . نوع کاربری زمین را با توجه به اسناد ودر صورت عدم ذکر ، نظر به مجوزهای صادر می شود و در غیر این صورت با توجه به وضع موجود و سوابق تعیین می گردد. که تشخیص نوع کاربری در تعیین قیمت اعیان زمین ( ملک ) تاثیر خواهد داشت.

 

کارشناس رسمی دادگستری نحوه تعیین ارزش عرصه و اعیان املاک

عرصه و اعیان

تعریفی که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در سایت خود نوشته : “منظور از عرصه ، زمین و منظور از اعیان ساختمان است. که دارای کاربری مسکونی ، تجاری ، و… می باشد”. تعریفی ناقص می باشد. ساختمان تنها قسمتی از ارزش اعیان یک ملک را تشکیل می دهد ، در صورتی که زمین دارای مستحداثی باشد معمولا تعیین ارزش آن آسان می باشد. ولی بر خلاف تعریف فوق تشخیص و تفکیک عرصه واعیان از همدیگر در زمینهایی که در آن مستحداثی وجود ندارد با مشکل مواجه می گردد. همان طور که می دانیم هر زمینی اعم از موات ، بایر و دایر دارای عرصه و اعیان می باشد. بطوری که هیچ زمینی را بدون عرصه نمی توان تصور کرد و اعیان هیچ زمینی صفر نخواهد بود. در هر نوع زمین ارزش عرصه ، آن قسمتی از کل ارزش زمین است که با هرنوع تغییری در نوع کاربری زمین تغییری در قیمت آن بوجود نخواهد آمد. بعبارتی آن قسمت از قیمت که مربوط به موقعیت مکانی (Z ، Y ، X ) زمین می باشد و با هر تغییری جابجا نمی گردد ، آن قسمت عرصه است و بر عکس کلیه اعمالی که امکان تغییر دارد و در ارزش زمین ایجاد اختلاف می نماید جزء اعیان زمین است و بدین جهت ارزش تمامی کاربری ها و نوع استفاده از زمین اعم از باغی ، زراعی ، مسکونی ، خدماتی ، صنعتی داخل در اعیان املاک می باشد.

  • همانطور که امد در زمینهای موات معمولا ارزش عرصه بیشتر از اعیان زمین ها میباشد و در زمین های بایر ودایر ارزش عرصه و اعیان متغییر است بطوری که کارشناس رسمی دادگستری با توجه به نوع کاربری ها و مستحدثات موجود ارزش هر یک را تعیین می کند.
  • اگر زمینی هیچ گونه مستحدثاتی نداشته باشد نوع کاربری تعیین کننده ارزش اعیان و موقعیت جغرافیایی زمین تعیین کننده ارزش عرصه می باشد.
  • بعنوان مثال اگر سه قطعه بدون هیچ مستحدتات و همگی با ابعاد یکسان در یک خیابان هر کدام به مساحت 1000 متر مربع واقع باشد. که اولی کاربری زراعی و دومی کاربری صنعتی و سومی کاربری خدماتی است. مشاهده می شود ارزش عرصه تقریبا با توجه به موقعیت جغرافیایی یکسان قطعات در هرسه قطعه می تواند یک عدد ثابتی است. ولی نظر به اینکه هر قطعه کاربری متفاوتی دارد ، لذا علی الرغم عدم وجود مستحدتات ارزش اعیان املاک فوق متفاوت می باشد.

 

کارشناس رسمی دادگستری نحوه تعیین ارزش عرصه و اعیان املاک

قیمت عرصه ملک مربوط به آن قسمت از املاک استوار می باشد که با اعمال و رفتارهای انسان قابل تغییر نیست. ولی ارزش اعیان املاک مربوط به آن قسمت از املاک می باشد که با رفتار و اعمال حقوقی و یا فعل و ترک فعل قابلیت تغییر داشته وتعیین می گردد. به عبارتی تغییرات در اعیان زمین می باشد که تغییرات در ارزش عرصه را تعیین می نماید و اینکه اعیان چند درصد ازمجموع ارزش کل عرصه واعیان را در صورت عدم وجود احداثات تشکیل می نماید. در مناطق و کاربریهای مختلف در سراسر کشور متفاوت می باشد و این هنر کارشناس رسمی دادگستری است که با توجه به داده های محلی آنها را تشخیص و تعیین و به مراجع مورد نیاز گزارش دهد. البته عرف محلی در رابطه با قیمت عرصه واعیان زمین ( بدون مستحدثات ) یکی از داده های مهم منطقه ای میباشد که کارشناس رسمی دادگستری می بایست به آنها توجه کند و در نهایت اینکه کارشناس رسمی دادگستری داده های محلی را با علم خود تلفیق کند تا اینکه ارزش واقعی عرصه و اعیان ملک بدون مستحدثاتی را تعیین می کند و این رقم با توجه به اقلیمها و مناطق مختلف کشور متفاوت است. جهت اجماع و ایجاد وحدت عمل در بین همکاران کارشناس رسمی دادگستری با توجه به نوع ، مقدار ، ابعاد و سایر مشخصات فیزیکی زمین ، می توان پیشنهاد داد ارزش عرصه املاک بدون منظور نمودن احداثهای انجام شده در زمینهای موات 50 الی 90 درصد ارزش روز ملک و در زمینهای بایر 20 الی 60 درصد ارزش روز ملک و در زمینهای دایر 5 الی 30 درصد ارزش روز زمین با توجه به موقعیت جغرافیایی ملک منظور می شود.