برای اجاره ملک یا دیگر دارایی های خود نیاز به ارزیابی اجاره بها توسط کارشناس رسمی دادگستری می باشد. اجاره ملک ، قراردادی است که بر طبق آن فردی که موجر نامیده می‌گردد ، خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را به فرد دیگری که مستاجر نام دارد ، برای مدت معین و در ازای اجاره بها یا کرایه ، به اجاره واگذار می‌نماید. برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص ارزیابی اجاره بهای ملک مسکونی ، مطالعه مقاله پیش رو توصیه می شود.
اجاره بها چیست ؟
اجاره بهاء یعنی بهره مندی از اجرت و منافع مالی ملک که بعد از عقد قرارداد اجاره تعیین می شود.
عوامل موثر در ارزیابی اجاره بهای ملک مسکونی :
این عوامل عبارتند از :
- ویژگی های فیزیکی مانند متراژ زیر بنا ، نوع بنا و ساختمان ، کیفیت مصالح مورد استفاده ، تعداد واحدها ، تعداد اتاقها ، قدرالسهم عرصه ، عمربنا وکیفیت و تجهیزات
- ویژگی های محیطی مانند دسترسی به خدمات شهری ، موقعیت محل ، همسایگان ، تسهیالت شهری از قبیل آب ، برق ، گاز ، تلفن .
- عواملی از قبیل پرداخت ودیعه ، زمان اجاره.
- چگونگی دسترسی به مراکز تفریحی و آموزشی
- متراژ و مساحت ، هرچقدر میزان فضای به کار گرفته شده در ساخت واحد مسکونی بیشتر باشد ، امکانات و طراحی ویژه ای هم به لحاظ ساختمانی و هم ازنظر دکوراسیون و زیبایی وجود دارد. بنابراین اجاره املاک کم متراژ با توجه به نیازتان ارزان تر و البته مقرون به صرفه تر میباشد.
- سن و سال ساخت و میزان فرسودگی یا نوسازی ملک مسکونی
- طبقات و ملک مسکونی نیز حائز اهمیت میباشد
- کیفیت نقشه ساختمان به این معناست که آپارتمان 50متری شما مهندسی و کارشناسانه طراحی و ساخته است اینکه آپارتمانی عظیم تر و دل بازتر به نظر برسد و اصطلاحاً خوش نقشه و بدون پرتی باشد نیز یکی از گزینه هایی میباشد که در معین قیمت اجاره املاک مسکونی مؤثر میباشد.
- کیفیت مصالح و متریال به کار برده شده در نمای ساختمان و از همه مهم تر فضای داخلی خانه یکی از مواردی میباشد که به سرعت قابل مشاهده خواهد بود. کیفیت مصالح و انتخاب گزینشی تجهیزات و وسایل به کاربرده شده در ساخت از مواردی است که در آپارتمان های بساز بفروشی کمتر دیده می شود ؛ بنابراین کیفیت مصالح و از طرفی شخصی ساز بودن آپارتمان در افزایش نرخ اجاره بها تأثیر خواهد داشت. شرایط مقاومت در برابر زلزله و حوادث غیرمترقبه و همچنین وجود سیستم اطفای حریق هم می تواند به بالا بودن بهای اجاره املاک مسکونی یاری می نماید.
- منطقه و محله مناسب و شرایط فرهنگی و اجتماعی مساعد اهالی ساختمان مسکونی و همسایگان نیز نکته ای قابل تأمل و مؤثر در اجاره املاک مسکونی میباشد.
- دسترسی به امکانات رفاهی مثل مراکز خرید و مراکز فرهنگی ، دستیابی به معابر اصلی به راحتی و بافاصله کم ، مجاورت خطوط حمل ونقل عمومی مترو. خطوط اتوبوس و عدم قرارگیری در محدوده طرح ترافیک و طرح زوج و فرد .
- وجود یا عدم وجود پارکینگ ، آسانسور و انباری ، نصب دوربین های مداربسته در مکانهای مشترک بین ساکنین.سرسبز بودن و مشجر بودن خیابان ، نزدیک نبودن به اتوبان ها یا عظیم راه ها به علت صدا و آلودگی ، داشتن انشعابات 5 گانه و خدمات شهری مناسب نیز از مزایای ملک مسکونی میباشد و تاثیر بسازایی در ارزیابی اجاره بها دارد.
این نکته را نیز از قلم نیاندازید که تمام موارد تأثیرگذاری که در بالا به آن ها اشاره شد گرچه می توانند در کاهش و افزایش نرخ بهای اجاره املاک مسکونی تغییراتی ایجاد نمایند ، اما شما نباید به راحتی تسلیم عوامل این چنینی و توضیحات مشاورین املاک و صاحبان ملک گردید.
تعدیل اجاره بها ملک مسکونی :
عقد اجاره پس از تنظیم قرارداد و تعیین مبلغ میان طرفین لازم الاتباع میباشد و طرفین ملزم به انجام تعهدات خود هستند لذا تعدیل اجاره بها می تواند با توافق طرفین و یا اگر در متن قرارداد به آن تصریح شده باشد ، انجام گردد و یا تحت شرایط خاصی از طرف مؤجر و یا مستأجر بطرفیت یکدیگر با تقدیم دادخواست صورت بپذیرد.
شرایط ارزیابی اجاره ملک مسکونی :
- موجر باید مالک خانه یا آپارتمان یا مغازه خود باشد ، بنابراین کسی غیر از مالک یا وکیل او نمی‌تواند ملکی را به اجاره یا رهن دهد. مستاجر هم می‌تواند محلی را که اجاره کرده است ، به دیگری اجاره بدهد ، مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق از او سلب گردد.
- مدت اجاره باید معین و دقیق باشد ، اگر در قرار داد اجاره مدتی معین نشود (مثلا یک سال یا دو سال یا چند ماه) اجاره باطل میباشد و هیچ اثری نخواهد داشت.
- موجر و مستاجر باید بالغ و عاقل باشد ، بنابراین کودکان غیربالغ و افراد دیوانه نمی‌توانند ملک را به اجاره بدهند یا ملکی را اجاره نمایند. قیم این افراد می‌تواند از جانب آن‌ها اجاره کند یا اجاره دهند..
- اجاره کتبی ، طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ ، قرارداد اجاره باید به صورت کتبی تنظیم گردد و دو نفر شاهد نیز زیر آن را امضا نمایند همچنین این قرارداد باید در دو نسخه تنظیم شود تا دو طرف بتوانند از امتیازات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ بهره‌مند گردند. اگر طرفین (موجر و مستاجر) قرارداد کتبی تنظیم نکنند با مشکلات فراوانی مواجه خواهند شد که باعث می گردد ماه‌ها و شاید سال‌ها در راهروهای دادگستری سرگردان باشند.
