در این مقاله از کارشناس رسمی دادگستری قصد داریم به صورت کامل و جامع به بررسی موضوع ارزیابی املاک عقد بیع و تفاوت با معاوضه بپردازیم ؛ در صورتی که به دنبال کسب اطلاعات بیشتر در این رابطه هستید ، مطالعه مقاله پیش رو توصیه می شود.
بیع به چه معناست ؟
بیع به معنای خرید و فروش میباشد که ماده 338 قانون مدنی نیز به تعریف آن پرداخته. در واقع معنای واقعی بیع همان معاملاتی میباشد که همه ما هر روزه تجربه می نمایم.
عقد بیع ارکانی دارد از جمله موارد ذیل می باشد :
- ایجاب و قبول : فروشنده در ابتدا ، معامله را انشاء می کند که به اصطلاح ایجاب صورت می پذیرد و در مقابلش خریدار ایجاب را قبول می نماید.
- متعاملین
- ثمن و مبیع
لازم به ذکر است در عقد معاوضه تهیه سند رسمی لازم می باشد. ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک بیان نموده که در رابطه با اموال غیر منقول نقل و انتقال آن نیازمند ثبت رسمی است ولی در عقود دیگر معمولا در رابطه با اموال منقول چنین شرطی ندارد مگر در برخی قوانین که ثبت رسمی قرارداد را الزامی می باشد مثل عقد صلح. شایان ذکر است که طبق رویه قضایی قرارداد هایی که عادی می باشند و به ثبت رسمی نرسیدند طرفین قرارداد را بی حق نمی داند و بعد از احراز اصالت قرارداد در مرجع قضایی آثار قانونی آن قرارداد بر متعاملین می گردد. که توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک صورت می پذیرد.
معاوضه چیست ؟
معاوضه شباهت زیادی به بیع دارد با این تفاوت که در آن دو کالا به جای مبیع و ثمن رد و بدل می شوند و عوض و معوض هستند. هر دو طرف معامله نیز به عنوان تعویض کننده شناخته شده اند اما یکی از آن ها به عنوان تعویض کننده اول معرفی می گردد که صاحب معوض می باشد. و دیگری در قالب تعویض کننده دوم شناخته می گردد که صاحب عوض است. در اینجا هر دو عوض و معوض دارای ماهیتی شبیه به مبیع است و در موردی که کالایی با پول مبادله می گردد ، قاعده عرفی آن را بیع می داند نه معاوضه. در واقع می توان گفت قصد مشترک طرفین عقد معیار تمیز معاوضه از بیع می باشد. که توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک صورت می پذیرد.
با توضیح مختصری که داده شد درمورد این ۲ عقد می توان نتیجه گرفت تفاوت عقد بیع و معاوضه وجود دارد ، همچنین بیع نسبت به عقد معاوضه توسعه یافته تر می باشد ؛ چرا که در عقد بیع عوض علاوه بر کالا می تواند خدمت یا پول است در حالی که در عقد معاوضه این چنین نمی باشد.
تفاوت بیع و معاوضه در چه موارد و صفاتی است ؟
تفاوت های عقد بیع و معاوضه را در می توان در موارد ذیل خلاصه کرد :
- عقد بیع با استفاده از خیار مجلس ، خیار تاخیر در پرداخت ثمن و خیار حیوان قابل فسخ می باشد اما معاوضه این گونه نمی باشد و بدون رضایت طرف دیگر قابل فسخ نیست.
- یکی دیگر از اختلافات عقد بیع و معاوضه مربوط به حق شفعه می باشد. حق شفعه از طریق عقد بیع ایجاد می گردد و در معاوضه ایجاد نمی شود
- می توان اختلاف در عوض معامله را به عنوان مهمترین اختلاف و تفاوت عقد بیع و معاوضه است ؛ چرا که عوض معامله در عقد بیع عمدتاً همان ثمن یا وجه نقد می باشد اما در معاوضه این گونه نمی باشد و عوض معامله یک کالای دیگر است.
تشخیص بین معاوضه و بیع به چه دردی می خورد ؟
سوال اینجا است که اصلا برای چه می خواهیم فرق های بیع و معاوضه را بشناسیم ؟ باید گفت که تشخیص این دو از قضا کاربرد عملی هم دارد و صرفا جنبه نظری نیست. برای مثال : ما یک سری خیارات و اختیارهایی در فسخ قرارداد داریم که قانون آن را مختص بیع نموده نه دیگر عقود ، پس اگر تشخیص بدهیم این عقد مثلا معاوضه می باشد به این معنا است که آن خیارات در آن اثر ندراد. خیار مجلس ، خیار تاخیر ثمن و خیار حیوان مختص عقد بیع می باشد و اگر در چالش بیع و معاوضه عقدی را تشخیص دادیم که بیع می باشد می توان این خیارات را در آن جا داد و اعمال نمود اما اگر تشخیص دادیم که معاوضه می باشد دیگر خبری از این خیارات نمی باشد. که توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک صورت می پذیرد.
اوصاف معاوضه
- عقد معوض است.
- از عقود لازم است.
- از عقود تملیکی است.
قواعد حاکم بر معاوضه :
معاوضه شباهت زیادی با بیع دارد ، اما با این همه طبق ماده 465 قانون مدنی ، احکام خاصه بیع، در معاوضه جاری نمی گردد. این در حالی است که احکام کلی بیع مثل حق حبس ، لزوم تسلیم مورد معامله ، قدرت بر تسلیم آن و اهلیت طرفین و موارد یاز این دست ، در معاوضه جاری می باشد. که توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک صورت می پذیرد. بنابراین احکام خاص بیع مثل خیاراتی که مختص بیع است مانند خیار مجلس ، حیوان و تأخیر ثمن در معاوضه جاری نمی باشد ؛ لذا با این خیارات نمی‌توان عقد معاوضه را باطل نماید.
همچنین در معاوضه نمی‌توان حق شفعه برای شریک قائل شد ؛ چرا که حق شفعه از احکام خاص بیع می باشد و در معاوضه جاری نمی باشد. که توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک صورت می پذیرد.
اعمال قواعد بیع در معاوضه :
اجرای قواعدی خاص مثل انفساخ عقد ، تلف مبیع قبل از قبض و حق فسخ در اثر اعسار خریدار ، در معاوضه به شدت مورد تردید می باشد و می‌توان گفت که حتی در معاوضه نمی باشد.
موضوع دیگری که مطرح می باشد ، غبن در معاوضه می باشد. عده‌ای معتقدند که عقد معاوضه مثل صلح ، مبتنی بر مسامحه است و طرفین فقط قصد مبادله کالاهایشان را دارند و در این میان زیاد توجهی به تعادل ارزش اقتصادی کالاها نیست و در مواردی که عقدی مبتنی بر مسامحه باشد ، خیار غبن وجود ندارد. ( ماده 761 قانون مدنی )
بنابراین در معاوضه هم ، خیار غبن موجود نیست. اگر چه در معاوضه نیز همواره این‌گونه نمی باشد که مبتنی بر مسامحه بوده و ارزش واقعی ملاک نیست. به همین دلیل باید خیار غبن را که از قواعد عمومی معاملات است ، در عقد معاوضه نیز جاری دانست.
