در این مقاله از کارشناس رسمی دادگستری قصد داریم به صورت کامل به بررسی موضوع ارزیابی زمین بپردازیم ؛ بنابراین اگر سوالی در این رابطه دارید ، مطالعه مطالب پیش رو اطلاعات ارزشمندی را در اختیارتان قرار می دهد.
تعریف کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی زمین :
به محلی که درون آن هیچ گونه بنایی احداث نشده است زمین میگویند. زمین ممکن است بر اساس نوع محل ویژگی های متغیری را دارا باشد بعنوان مثال در ارتفاعات امکان است تپه گونه باشد و یا بر اثر فرسایش پستی و بلندی خواهد داشت. ما در زندگی خود با مسائلی روبرو میشویم که میخواهیم ملک یا زمین مورد نظر خود را به طور دقیق و با جزئیات ، قیمت گذاری کنیم و در عین حال به یک کارشناسی بی طرف و متخصص نیاز است. به طور دقیق تر در موارد ذیل به سراغ کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی زمین می رویم :
- امور مربوط به ارزیابی وثیقه
- قیمت گذاری زمین در امور مربوط به قراردادهای خرید و فروش
- مشارکت و تقسیم بندی زیمن مابین شرکاء
- امور مربوط به معاملات ملکی و زمین
- اثبات تمکن مالی برای امور مربوط به دریافت وام یا امور مهاجرتی
- امور مربوط به وراثت
- داوری تخصصی و کارشناسانه برای حل اختلافات ملکی و زمین
ارزیابی زمین ، ارزیابی املاک مسکونی ، تجاری ، اداری و صنعتی ، ورزشی ، هنری ، فرهنگی را شامل میگردد و هر کدام از آنها در هنگام ارزیابی و قیمت گذاری دارای معیارهای متفاوتی است.
کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی و قیمت گذاری زمین ، معیارهای بسیاری را مورد توجه قرار میدهد چرا که در امروزه عوامل متعدد و بسیاری هستند که بر قیمت زیمن و اراضی تاثیر گذار است. از جمله عوامل تاثیرگذار بر روی ارزیابی کارشناس جهت تعیین قیمت بروز زمین و اراضی عبارت است از:
جمعیت شناسی :
تمامی عواملی که در مبحث جمعیت شناختی مورد بررسی است مانند سن ، نژاد ، جنسیت ، درآمد ، مهاجرت ، رشد جمعیت بر روی قیمت گذاری زمین تاثیرگذار است. باید توجه داشت که این آمار که معمولا هم نادیده گرفته می شوند ، میتوانند تا سالیان سال بر روی قیمت زمین و اراضی تاثیر گذار باشد..
تاثیر نرخ بهره در ارزیابی زمین :
معمولا برای دریافت و استفاده از وام مسکن بیشتر توسط کارشناس مورد توجه است. باید در نظر گرفت که هر چه میزان نرخ بهره کمتر باشد ، هزینه دریافت وام جهت خرید زمین نیز کمتر است. در چنین زمانی ، با افزایش تقاضا برای خرید زمین ، قیمت زمین نیز افزایش داده میشود.
سیاست های دولتی :
انواع سیاستهای دولتی مانند یارانه ، کسورات ، مالیات میتواند به صورت قابل توجهی بر روی تقاضای خرید زمین و همچنین قیمت آن تاثیرگذار است.
ارزش عرصه ( زمین ) :
هرچه زمین مورد نظر مرغوب تر باشد ، ارزش و قیمت آن نیز بیشتر می گردد. از جمله مواردی که بر روی ارزش زمین یا همان عرصه تاثیرگذار می باشد میتوان به وجود امکان تغییر کاربری ، موقعیت ملک نسبت به معابر ، عرض معبر و چند بر بودن ملک ( همان تعداد گذرهای مجاور ملک است.) ، اندازه و ابعاد ملک مخصوصا طول ضلعی که به معبر متصل است اشاره کرد.
تاثیر کاربری فعلی زمین در قیمت گذاری زمین :
یکی از مهمترین عوامل موثر بر قیمت زمین ، نوع کاربری زمین یعنی همان کشاورزی ، اداری ، صنعتی ، تجاری بودن آن می باشد.
زمان :
با توجه به تورم و وضعیت نابسامان کنونی ، یکی از عوامل موثر در قیمت زمین ، زمان می باشد. مثلا ممکن است که ما زمینی را در تیر ماه معامله کرده و بفروشیم ، ولی موعد تنظیم سند مالکیت در آذر ماه باشد ، قطعا در این چند ماه قیمت زمین تغییر کرده است. اگر قیمت و ارزش زمین در تیر ماه بیشتر بوده باشد ، در چنین مواقعی می توانیم ادعای غبن یا به عبارتی ادعای ضرر در معامله نماییم ، هر چند در این موارد قاضی ، دادخواست را موجه تشخیص نمی دهد و یا با ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری ، اقدام به ارزیابی قیمت و ارزش زمین در زمان و تاریخ معامله می کنیم.
تاثیر ارزش اعیانی در کارشناسی ارزیابی زمین :
ارزش اعیانی همان ارزش بنا و یا ساختمان می باشد. عواملی چون عوارض صدور پروانه ، عوارض مازاد تراکم ، عوارض پیش آمدگی ، عوارض حذف پارکینگ ( در شرایط خاص و استثنا ) ، حق سرقفلی و پیشه در املاک تجاری ، هزینه های احداث بنا ( هزینه تجهیزات و مصالح و ماشین آلات ، هزینه نظارت ، هزینه مدیریت اجرا و… ) و غیره بر روی ارزش اعیان ( بنا ) تاثیر میگذارند.
دسترسی :
میزان دسترسی زمین به شدت بر روی ارزیابی زمین و قیمت گذاری آن تاثیر گذار است . مجاورت با جادهها ( مخصوصا معابر اصلی ) ، نزدیکی و دسترسی به فرودگاه ها، مراکز خرید ، مراکز تفریحی ، مراکز آموزشی ، فضای سبز و پارک ها ، مراکز درمانی ، پایانههای مسافربری و… از جمله عواملی می باشند که موجب افزایش قیمت زمین و اراضی می گردد.
موقعیت منطقه زمین :
موقعیت منطقه ای زمین ، بر کارشناسی ارزیابی زمین تاثیرگذار می باشد. به گونه ای که ارزش و قیمت زمین که در خارج محدوده شهر است با زمینی که موقعیت آن در محدوده داخلی شهر می باشد ، بسیار متفاوت می باشد.
عرضه و تقاضا:
گاهی اوقات در مناطق خاص ، تقاضای زمین با عرضه آن رابطه معکوس می باشد. یعنی ، در منطقهای که تقاضای خرید ملک یا زمین بالا است ولی میزان عرضه و دسترسی ملک یا زمین در آن منطقه کم است ، در این صورت قیمت و ارزش ملک یا زمین به شدت افزایش پیدا میکند.
نوع سند :
یکی دیگر از موارد تاثیرگذار و مهم بر قیمت زمین ، نوع سند آن می باشد. قطعا زمین قولنامه ای قیمت کمتری نسبت به زمین سنددار است ، اما در میان قیمت زمین سنددار نیز تفاوت بسیاری است.
ارزیابی زمین توسط کارشناس رسمی دادگستری
عوامل فراوانی وجود دارند که بر ارزیابی زمین و قیمت گذاری روی آن موثر می باشد و به نوعی از معیارهای ارزیابی زمین به حساب میآید.
نقشه برداری در کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی زمین :
کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی زمین یا همان راه و ساختمان توسط نقشه برداری به تعیین مساحت دقیق زمین و ساختمان است نقشه هایی که از نقشه برداری بدست می آید ، در ارزیابی زمین ، قیمت گذاری زمین ، تعیین تکلیف سندی در موارد مربوط به وراثت مورد استفاده است. نقشه برداری را میتوان به عنوان یکی از بهترین روشها برای حل اختلافات ، مخصوصا اختلافات مربوط به خط مرزی بین دو قطعه زمین دانست. به عبارتی میتوان گفت که هر وقت مالکان املاک مجاور و همسایه بر سر مرز دقیق املاک خود دچار اختلاف و ناسازگاری میشوند و نمیتوانند با هم به توافق برسند ، استفاده از نقشه برداری توسط کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان بهترین گزینه برای حل این اختلافات است.
