در این مقاله از کارشناس رسمی دادگستری قصد داریم به صورت کامل به بررسی موضوع ارزیابی املاک مورد نیاز شهرداری ها بپردازیم ؛ بنابراین اگر سوالی در این رابطه دارید ، مطالعه مطالب پیش رو اطلاعات ارزشمندی را در اختیارتان قرار می دهد.
قانون نحوه تقویم ابنیه ، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها :
ماده واحده – در کلیه قوانین و مقرراتی که شهرداری ها مجاز به تملک ابنی ه، املاک و اراضی قانونی مردم هستند در صورت عدم توافق بین‌شهرداری و مالک ، قیمت ابنیه ، املاک و اراضی بایستی به قیمت روز تقویم و پرداخت گردد.
تبصره 1 – قیمت روز توسط هیأتی مرکب از سه نفر کارشناس رسمی دادگستری و مورد وثوق که یک نفر به انتخاب شهرداری و یک نفر به انتخاب مالک یا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفین ماست تعیین می شود ، رأی اکثریت هیأت مزبور قطعی و لازم‌الاجرا می باشد.
تبصره 2 – در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناس رسمی دادگستری سوم ، دادگاه صالح محل وقوع ملک ، اقدام به معرفی کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک خواهد کرد.
تبصره 3 – در صورتی که در محل ، کارشناس رسمی دادگستری وجود نداشته باشد طبق ماده 29 قانون کارشناسان رسمی مصوب 1317 عمل‌خواهد نمود.
تبصره 4 – هر گاه مالک یا مالکین ، کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک خود را حداکثر ظرف مدت یک ماه از تاریخ اعلام دستگاه که به یکی از صور ابلاغ کتبی ، انتشار در‌یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار یا آگهی در محل به اطلاع عمومی برساند ، تعیین نکند و در مواردی که که علت مجهول بودن مالک ، عدم تکمیل تشریفات ثبتی ، عدم صدور سند مالکیت ، اختلاف در مالکیت ، فوت مالک و موانعی از این قبیل ، امکان انتخاب کارشناس رسمی دادگستری میسر نباشد ، دادگاه صالحه‌محل وقوع ملک حداکثر ظرف 15 روز از تاریخ مراجعه ( شهرداری ها ) به دادگاه نسبت به تعیین کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک اقدام می کند.
تبصره 5 – زمین‌های تملیکی قانون زمین شهری که مورد نیاز شهرداری ها می باشد و سهم هر مالک که دارای سند رسمی بوده و بیش از یک هزار متر‌مربع باشد نسبت به مازاد یک هزار متر مربع شمول این قانون مستثنی می باشد.
تبصره 6 – جهت تأمین معوض ابنیه ، املاک ، اراضی شرعی و قانون مردم که در اختیار شهرداری ها قرار دارد دولت موظف است 10% از اراضی و‌واحدهای مسکونی قابل واگذاری را با قیمت تمام شده به شهرداری ها اختصاص نماید تا پس از توافق بین مالکین و شهرداری ها به عنوان معوض تحویل داده شود.
تبصره 7 – از تاریخ تصویب و لازم الاجرا شدن این قانون ماده 4 و آن قسمت از ماده ” 5 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی ، عمرانی و نظامی دولت ” مصوب 1358.11.17 شورای انقلاب اسلامی که مربوط به نحوه تعیین قیمت عادله الزامی است در مورد شهرداری ها لغو می‌شود.
قانون فوق مشتمل بر ماده واحده و هفت تبصره در جلسه علنی روز سه شنبه مورخ بیست و هشتم آبان ماه یک هزار و سیصد و هفتاد مجلس شورای‌اسلامی تصویب و در تاریخ 6/9/1397 به تأیید شورای نگهبان رسیده است.
رویه کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک در تعیین قیمت روز را می توان با ملاحظه ماده 8 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 بررسی نمود : « هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر سال آن را به اجاره متعارف واگذار نماید ، مستأجر میتواند برای اسقاط حق خود یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت کند.»
طبق این ماده ، مالک مجبور به پرداخت حق سرقفلی می باشد. به عبارت دیگر ، قانون نوعی سرقفلی ( سرقفلی حقوقی ناشی از امتیازات واگذار شده از طرف موجر به مستأجر ) برای مستأجر قائل می باشد. در صورت عدم توافق موجر و مستأجر در مورد اجاره بهای متعارف ، مبلغ آن توسط دادگاه ( کارشناسان رسمی دادشگتری) تعیین می گردد و امکان رجوع و انتخاب برای مالک در بازار آزاد اجاره وجود نداشته و مالک مجبور به ادامه روابط با مستأجر متصرف می باشد.
نحوه قیمت گذاری ملک در آراء مشورتی اداره حقوقی :
نظریه مشورتی شماره 7/99/234 مورخ 1399/3/21
سوال :
ﻣﺮاد از ﻗﻤﯿﺖ روز در ﻣﺎده واﺣﺪه ﻗﺎﻧﻮن ﻧﺤﻮه ﺗﻘﻮﯾﻢ اﺑﻨﯿﻪ اﻣﻼک و اراﺿﯽ ﻣﻮرد ﻧﯿﺎز ﺷﻬﺮداریﻫﺎ ﻣﺼﻮب 1370/8/28 ﻗﯿﻤﺖ زﻣﺎن ﺗﺼﺮف و اﺟﺮای ﻃﺮح ﻋﻤﺮاﻧﯽ ﻧﻈﯿﺮ ﺗﻌﺮﯾﺾ ﺧﯿﺎﺑﺎن ﺗﻮﺳﻂ ﺷﻬﺮداری می باشد و ﯾﺎ آن ﮐﻪ ﻗﯿﻤﺖ زﻣﺎن اﻗﺎﻣﻪ دﻋﻮی در دادﮔﺴﺘﺮی ﻣﻼک ﺧﻮاﻫﺪ ﺑﻮد ﺑﺎ ﻟﺤﺎظ اﯾﻨﮑﻪ ﺑﯿﺶ از ده ﺳﺎل از زﻣﺎن اﺟﺮای ﻃﺮح ﺗﻌﺮﯾﺾ ﺧﯿﺎﺑﺎن ﺳﭙﺮی ﺷﺪه و ﻣﺎﻟﮏ ﺑﻌﺪ از ده ﺳﺎل اﻗﺪام ﺑﻪ ﺗﺸﮑﯿﻞ ﭘﺮوﻧﺪه ﻗﻀﺎﯾﯽ نموده و ﻃﺒﯿﻌﺘﺎ ﻗﯿﻤﺖ در ﺧﻼل ﻣﺪت ﻣﺬﮐﻮر اﻓﺰاﯾﺶ داشته است.
پاسخ :
باتوجه به حکم مقرر در در ﻣﺎده واﺣﺪه ﻗﺎﻧﻮن ﻧﺤﻮه ﺗﻘﻮﯾﻢ اﺑﻨﯿﻪ و اﻣﻼک مورد ﻧﯿﺎز ﺷﻬﺮداریﻫﺎ ﻣﺼﻮب 1370 ﮐﻪ ﺑﻪ ﻣﻮﺟﺐ آن در ﮐﻠﯿﻪ ﻗﻮاﻧﯿﻦ و ﻣﻘﺮراﺗﯽ ﮐﻪ ﺷﻬﺮداریﻫﺎ ﻣﺠﺎز ﺑﻪ ﺗﻤﻠﮏ اﺑﻨﯿﻪ ، اﻣﻼک و اراﺿﯽ ﻗﺎﻧﻮﻧﯽ ﻣﺮدم است ، در ﺻﻮرت ﻋﺪم ﺗﻮاﻓﻖ ﺑﯿﻦ ﺷﻬﺮداری و ﻣﺎﻟﮏ ، ﻗﯿﻤﺖ اﺑﻨﯿﻪ ، اﻣﻼک و اراﺿﯽ ﺑﺎﯾﺴﺘﯽ ﺑﻪ ﻗﯿﻤﺖ روز ﺗﻘﻮﯾﻢ و ﭘﺮداﺧﺖ ﺷﻮد و ﺑﺎ ﻋﻨﺎﯾﺖ ﺑﻪ ﺗﺒﺼﺮه ﯾﮏ ﻫﻤﯿﻦ ﻣﺎده واﺣﺪه ﮐﻪ ﻧﺤﻮه ﺗﻌﯿﯿﻦ ﻗﯿﻤﺖ روز را ﻣﺸﺨﺺ نموده ، ﻣﻼک ﭘﺮداﺧﺖ ﻗﯿﻤﺖ اراﺿﯽ ﻣﻮرد ﻧﯿﺎز ﺷﻬﺮداریﻫﺎ ﻗﺎﻧﻮﻧﺎً ﻗﯿﻤﺖ روز می باشد. ﺑﻨﺎﺑﺮاﯾﻦ در ﺻﻮرﺗﯽﮐﻪ ﺷﻬﺮداری در زﻣﺎن ﺗﻤﻠﮏ ﺑﺮ اﺳﺎس ﻣﻘﺮرات اﯾﻦ ﻗﺎﻧﻮن ، ﻗﯿﻤﺖ را ﺗﻌﯿﯿﻦ و ﭘﺮداﺧﺖ ﻧﮑﺮده و ﻣﺎﻟﮏ ﺑﺮای ﻣﻄﺎﻟﺒﻪ ﻗﯿﻤﺖ روز ﻣﻠﮏ ﺧﻮد اﻗﺎﻣﻪ دﻋﻮا نماید ، در زﻣﺎن اﻗﺎﻣﻪ دﻋﻮا ﺑﺎﯾﺪ ﻗﯿﻤﺖ روز ﻣﻠﮏ ﺑﺮ اﺳﺎس ﻧﻈﺮ ﮐﺎرﺷﻨﺎس رسمی دادگستری ارزیابی املاک ﺗﻌﯿﯿﻦ و ﺑﻪ ﻣﺎﻟﮏ ﭘﺮداﺧﺖ گردد. ﺑﻪ ﻋﺒﺎرت دﯾﮕﺮ ﻣﺴﺆوﻟﯿﺖ ﻋﺪم رﻋﺎﯾﺖ ﻗﺎﻧﻮن از ﺟﺎﻧﺐ ﺷﻬﺮداری و ﻋﺪم ﭘﺮداﺧﺖ ﻗﯿﻤﺖ روز ﻣﻠﮏ در زﻣﺎن اﺟﺮای ﻃﺮح و در ﻧﺘﯿﺠﻪ اﻓﺰاﯾﺶ ﻗﯿﻤﺖ روز ﺑﺪون ﻟﺤﺎظ ﺗﺄﺛﯿﺮ ﻃﺮح ﺑﺮ ﻋﻬﺪه ﺷﻬﺮداری می باشد. ﺿﻤﻦ آن ﮐﻪ رﻋﺎﯾﺖ ﻣﻔﺎد ﺗﺒﺼﺮه ذﯾﻞ ﻣﺎده 19 ﻗﺎﻧﻮن ﮐﺎﻧﻮن ﮐﺎرﺷﻨﺎﺳﺎن رﺳﻤﯽ دادﮔﺴﺘﺮی ﻣﺼﻮب 1381 در ﺧﺼﻮص ﻣﺪت اﻋﺘﺒﺎر ﻧﻈﺮ ﮐﺎرﺷﻨﺎس ﻻزم اﻟﺮﻋﺎﯾﻪ می باشد. اﺿﺎﻓﻪ ﻣﯽﺷﻮد ﻣﻘﺼﻮد از « ﻗﯿﻤﺖ زﻣﺎن ﭘﺮداﺧﺖ » ﮐﻪ در ﻧﻈﺮﯾﻪ ﺷﻤﺎره 2028/98/7 ﻣﻮرخ 25/12/1398 اﯾﻦ اداره ﮐﻞ می باشد.
