در این مقاله از کارشناس رسمی دادگستری قصد داریم به صورت کامل به بررسی موضوع املاک مشاعی و تفاوت افراز و تفکیک بپردازیم ؛ بنابراین اگر سوالی در این رابطه دارید ، مطالعه مطالب پیش رو اطلاعات ارزشمندی را در اختیارتان قرار می دهد.
املاک مشاعی و تفاوت افراز و تفکیک :
تفکیک در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچک‌تر می باشد. به این ترتیب از تفکیک به منظور انتقال قطعات تفکیک شده به صورت مفروز ، صدور سند مالکیت مفروزی با ابطال سند اولیه و تنظیم تقسیم نامه استفاده می گردد . تمامی امور مربوط به تفکیک در اداره ثبت انجام می گردد و بعد از آن صورت‌مجلس تفکیکی تنظیم می گردد.
این صورت مجلس شامل حدود مساحت قطعات جدا شده به منظور انتقال و به صورت قطعات مفروزی جهت صدور سند مالکیت برای قطعات و تنظیم تقسیم نامه میباشد. در واقع اگر یکی از موارد گفته شده ناقص باشد ، تفکیک اعتباری نخواهد داشت . تفکیک برای مجزا شدن قطعات به منظور فروش از سوی صاحب آن انجام می گردد و براساس آن ملک به قطعات کوچک‌تر تقسیم میشود و به قطعات شماره‌های جدید ، اما فرعی داده میشود ، حدود و حقوق ارتفاعی جدید تعریف و آخرین قطعه‌ای که انتقال داده می گردد ، سند اولیه باطل میشود. از تفکیک در تقسیم نامه‌ها نیز استفاده می گردد. در تقسیم نامه‌ها ، مالک بیش از یک نفر میباشد و ممکن است یکی از دیگری سهم بیشتری ببرد و نوعی صلح محاباتی صورت پذیرد.در تقسیم نامه ، ملک مشاع می باشد و بعد از تفکیک ، سند تقسیم نامه تنظیم میشود و براساس صورت مجلس تفکیکی برای هر مالک مشاعی یک قطعه مفروزی تعیین و اسناد مالکیت مشاعی همراه تقسیم نامه از سوی دفترخانه به اداره ثبت ارسال میشود و ضمن ابطال سند اولیه ، سند مالکیت مفروزی برای مالکان صادر می گردد.
تفاوت بین افراز و تفکیک :
تفکیک زمین و تقسیم آن به چند قطعه یا تفکیک یک مجموعه یا مجتمع ساختمانی به چند واحد آپارتمانی و نحوه اقدام آن در اداره ثبت سابقه طولانی دارد و به دلیل کثرت انجام و نمونه‌های متعدد عملاً جایگاه خود را به عنوان یک تکلیف در ثبت باز نموده و شیوه‌ای حاصل شده که همه به یک نتیجه مـنـتـهــی و در آن مـفــروزات ، مـشــاعـات و مشترکات مشخص میشود و با استفاده از قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی و بـخـشـنـامـه‌هـای ثـبـتی و دستور العمل‌های ارشادی ، مشکلات در عمل حل و مرتفع می باشد.
تفاوت تفکیک و افراز از نظر شکلی و ماهیتی عبارت است از :
- در تـفـکـیـک وجـود حـالـت اشـاعـه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک می باشد ، ولی در افراز باید حالت اشاعه ، یعنی مالکیت بیش از یک نفر است.
- تفکیک بارضایت و در حالت تفاهم مـالکان مشاع میباشد و افراز عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه یکدیگر و قصد قطع حالت اشتراک است.
- در تفکیک توجهی به مقدار سهم مالکان در کل 6 دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به‌هنگام تنظیم تقسیم نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح میشود که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار می شود ، اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکان مشاعی ضروری بوده و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجه به تصرف شرکا و به وضـعـیـت دیـگر مقدور نباشد ، باید تعدیل صورت پذیرد و مقدار اضافی ملک که در سهم شریک قرار می‌گیر د، بهای آن تقویم و در صورت‌مجلس افراز قید میگردد.
- تفکیک فقط تقسیم ملک می باشد ، اما افراز تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی میباشد و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص است. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد ، ولی در تفکیک این ضرورت نیست و مالک می‌تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک به هر ترتیبی که می خواهد تفکیک شود.
- سن مالک یا مالکان دخالتی در امر تفکیک نخواهد داشت ، اما به صراحت ماده 313 قانون امور حسبی اگر میان مالکان ، محجور یا غایب باشد ، تقسیم با دادگاه است.
- تنظیم تقسیم نامه پس از تفکیک میان مالکان مشاعی برای استیلا بر سهم مفروزی ضروری است و چنانچه مالکان مشاع بعد از تفکیک برای تنظیم تقسیم نامه میان خود توافق نداشته باشند یا قطعات تفکیکی را متفقاً انتقال ندهند ، تفکیک اقدامی بی‌حاصل و کان لم یکن تلقی شده و دراین شرایط با وجود صورت‌مجلس تفکیکی شرکا به ناچار باید تقاضای افراز کنند.
- درصورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکا ، ادامه عملیات متوقف می گردد و با رضایت معترض می‌توان ادامه اقـدام را انجام داد ، ولی اعتراض به افراز درحین اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نیست و پس از اتمام می‌توانند اعتراض نکنند و رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک در صلاحیت مراجع قضایی نمیباشد.
- انجام عمل افراز یا عدم افراز در حکم رای مراجع قضایی میباشد و با افراز ملک و عدم اعـتـراض در مـهـلت مقرر هر مالک مشاع می‌تواند بر سهم مفروزی خود تسلط پیدا نموده و با تسلیم سند مالکیت مشاع به واحد ثبت ، سند مالکیت 6 دانگ قطعه اختصاصی را تقاضا و دریافت کنند.
- صورت‌مجلس تفکیکی ملک با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریک دیگر یا تنظیم تقسیم‌نامه یا به طور کلی تنظیم سندی قطعی بر روی آن اعتبار پیدا می شود. اما در افراز با انقضای مهلت اعتراض هر قطعه در سهم مالک آن مستقرگردیده و این امر با استقراع تعیین می گردد. پس می توان گفت برای حصول نتیجه و تسلط بر سهم مفروزی ، تفکیک ، اقدامی 2 مرحله ای و افراز ، اقدامی یک مرحله‌ای می باشد.
- تفکیک در اداره ثبت صورت میپذیرد؛ اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه
- در افراز رای صادر می گردد؛ ولی در تفکیک صورتجلسه تفکیکی
- در افراز اجبار حاکم میباشد؛ ولی درتفکیک مسامحه
