ارزیابی قدرالسهم آپارتمان

در این مقاله از کارشناس رسمی دادگستری ، می توانید اطلاعات جامعی را در خصوص ارزیابی قدرالسهم آپارتمان به دست آورید. پیشنهاد می شود برای کسب اطلاعات بیشتر با ما تا انتهای این مطلب همراه باشید و در صورتی که سوالی در رابطه با این موضوع دارید ، پرسش های خود را در قسمت دیدگاه سایت مطرح نمایید ؛ ما در اولین فرصت پاسخگوی شما عزیزان خواهیم بود.

قدرالسهم آپارتمان چیست ؟

قدرالسهم آپارتمان سهم هر واحد آپارتمانی از عرصه اختصاص داده شده به کل ساختمان می باشد که در اصطلاح به آن سهم اعیان از زمین نیز گفته می‌شود. تعیین میزان قدرالسهم عرصه بیشتر در زمان‌هایی مانند تخریب و نوسازی و یا مشارکت در ساخت نیازمند ارزیابی توسط کارشناس رسمی دادگستری می گردد و درباره‌ی آن تحقیقات و محاسبات کارشناسی انجام می‌گیرد. بیشترین تاثیر در میزان قدرالسهم ملک مساحت اعیان می باشد و هرچقدر ملک دارای قدرالسهم بیشتری باشد ارزشمندتر خواهد بود ؛ لذا آپارتمان هایی که در عرصه بزرگ ‌تری بنا شده باشند ، دارای قدرالسهم اعیانی بیشتری بوده و از ارزش بیشتری برخوردار هستند.

آیا در محاسبه قدرالهسم مالک آپارتمان از عرصه ، مساحت پارکینگ و انباری های اختصاصی را مانند مساحت آپارتمان محاسبه کرد ؟

یکی از معضلاتی که معمولاً آپارتمان نشین ها با آن مواجه هستند و در موقع فرسوده شدن ساختمان بیشتر به آن پرداخته می شود ، موضوع تعیین قدر السهم مالکین آپارتمان ها از عرصه و به تبع آن تعیین سهم مالکین از ساختمان بعد از احداث بنا است. خصوصا اگر بنای احداثی جدید با بنای زمان فرسودگی از لحاظ تعداد طبقات ، مساحت زیربنا ، جهت جغرافیای ، ارتفاع ساختمان و غیره هماهنگی نداشته باشد.

سوالی که نوعا به هنگام تخریب و نوسازی آپارتمان های فرسوده ، ذهن مالکین و بعضا کارشناسان محترم رسمی را مشغول می سازد ، این است که با کدام معیار قدر السهم مالکین آپارتمان ها مشخص شود ؟ معیار قانون ؟ معیار عرف ؟ یا از طریق توجه به اصول کلی عدل و انصاف ؟ چرا که هرکدام از این معیارها ، سرنوشت سهم مالکین را دستخوش تغییر قرار می دهد.

از دیدگاه معیار قانونی ، خاص ترین قانون مرتبط با موضوع مورد بحث ، قانون تملک آپارتمان ها است که در ماده 10 این قانون آمده است (( هر کس آپارتمانی را خریداری می‌نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا‌اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهیم می‌گردد )) .

در اینجا ، قانون گذار تخصیصی بر قسمت های اختصاصی نزده است بنابر این تمام قسمت های اختصاصی ، از جمله پارکینگ و انباری اختصاصی که در حصه اش قرار گرفته اند نیز مشمول مساحت اختصاصی تلقی و در چنین حالتی، سهم مالک آپارتمان از عرصه عبارت است از نسبت مجموع اختصاصی ها (اعم از آپارتمان ، پارکینگ اختصاصی و انباری اختصاصی) به کل اختصاصی ها. ضمنا در این قانون ، برای موقعیت ؛ جهت ، ارتفاع قسمت اختصاصی ، و مسائلی از این دست ، امتیازی قائل نشده است.

ارزیابی قدرالسهم پارکینگ و انباری

از دیدگاه عرف ، مردم در شهرها و حتی مناطق مختلف یک شهر ، رفتارهای متفاوتی نسبت به ارزش پارکینگ و انباری دارند. مثلا بر اساس مصاحبه ای که اخیرا ریاست اتحادیه املاک شیراز داشته است ، در این شهر ، انباری و پارکینگ معادل قیمت آپارتمان است و به همین دلیل ، خریدار برای خرید یک ملک که مشمول قانون تملک آپارتمان ها باشد ، باید قمیت اعلام شده بابت یک متر مربع را در مجموع مساحت های آپارتمان ، پارکینگ و انباری ضرب و وجه آن را پرداخت کند.

در برخی از شهرها مثل تهران ، عرف های محله ای حاکم است. یعنی در برخی از مناطق شهر ، انباری و پارکینگ بعنوان ضمیمه آپارتمان مورد معامله ، بعد از تعیین قیمت آپارتمان ، مجانا به خریدار آپارتمان تملیک می شود (مانند محله هایی در منطقه 6) . اما در نقاطی دیگر ، (مانند محله خاوران) انباری و پارکینگ بعنوان واحدهای مستقل دارای قیمت مستقل هستند که هیچ ربطی به قیمت آپارتمان ندارد. و خریدار اگر مایل به داشتن پارکینگ و انباری در کنار آپارتمان خریداری شده باشد ، باید وجه مستقلی بابت یک واحد از آنها که نوعا از قیمت معادل مساحتی آن در آپارتمان کمتر است (بین ثلث تا سه چهارم متغیر است) پرداخت کند در این گونه محلات به مساحت ضمائم خیلی توجه نمی شود بلکه قیمت هابه واحد پارکینگ یا انباری معطوف است (مثلا گفته می شود قیمت پارکینگ واحدی 250 میلیون تومان).

گفتنی است که قانون تملک آپارتمان ها ، بعضا دارای عباراتی است که کارشناس و قاضی را به عرف ارجاع می دهد. مانند قسمت اخیر ماده 2 این قانون که بیان داشته است : ((قسمتهایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده‌نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمتها مشترک محسوب می‌شود مگر آن که تعلق آن به قسمت‌معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.

با توجه به مراتب گفته شده ، واضح است که بین عرف و نص قانون تملک آپارتمان ها ، هماهنگی وجود ندارد و تعیین کنندگان قدرالهسم با یک سرگشتگی مواجه می شوند. (دقیقا مشابه همان سرگشتگی که قضات در رسیدگی به این گونه پرونده ها، با آن مواجه شده و از کارشناس می خواهند با توجه به معیارهای فنی ، به دادگاه نظریه اعلام نمایند) به همین دلیل ، گریزی بجز جمع بین قانون و عرف که همان توجه به اصول عدالت و انصاف می باشد ، باقی نمی ماند. اما تجویز این اقدام کدام است ؟ بر اساس کدام معیار قانونی قاضی یا کارشناس باید بین عرف و قانون جمع بسته و بر پایه اصول عدالت و انصاف ، اظهار نظر کند.

از مفهوم ماده 265 قانون آئین دادرسی مدنی می توان دریافت که نظریه کارشناسی باید با اوضاع و احوال محقق ومعلوم موضوع کارشناسی منطبق باشد و طبعا یکی از معیارهای این اوضاع و احوال ، عرف معاملاتی مردم است.

از سوی دیگر قضات هم بر اساس ماده 1 قانون آئین دادرسی مدنی ، برای رسیدگی های خود مجاز شده اند تا در کنار مواد قانونی ، به اصول (از جمله اصل عدالت و انصاف) نیز توجه داشته باشند که این توجه به منابع ماورای قانون ، چون در قانون تجویز شده است ، پس عمل به آن ، غیر قانونی تلقی نمی شود و اقدامی قانونی محسوب می گردد.

نتیجه مبحث طرح شده می تواند آن باشد که تعیین قدرالسهم ، ارتباط تنگاتنگی با عرف محل ، میزان هزینه ای که مردم موقع تملک آپارتمان ، بابت پارکینگ و انباری می پردازند و تفاوت این وجه با قیمت آپارتمان و همچنین روش عادلانه حل مسئله دارد. طبعا اگر در نظریه ای استدلال های مزبور ذکر گردد ، خواننده نظریه متقاعد می شود که در کنار عبارت کلی ماده 10 قانون تملک آپارتمان ها ، توجه به اصول و عرف نیز خالی از فایده نخواهد بود. و عدالت و انصاف به عنوان دو اصل مرتفع کننده اجمال ماده 10 قانون تملک آپارتمان ها ، کارآئی خواهند داشت.