در این مطلب از کارشناس رسمی دادگستری ، در نظر داریم در رابطه با ارزیابی اجاره بهای ملک صنعتی ، صحبت نماییم. در صورتی که اطلاعاتی در این خصوص ندارید و به دنبال کسب اطلاعات بیشتر هستید ، مطالعه مقاله پیش رو توصیه می شود. با ما تا انتهای این مطلب همراه باشید.
ملک صنعتی چیست ؟
ملک و محیط صنعتی به اموالی نامیده می شود ، که عموماً شامل مکان هایی مانند انبارها ، سوله های تولید و ساختمان های چند منظوره هستند. این مکان ها معمولاً برای تحقیق و توسعه ، تولید محصول و ذخیره و توزیع کالاها استفاده می شوند. اجاره سوله و املاک صنعتی پیچیده تر از اجاره یک آپارتمان یا خانه هستند. اجاره نامه صنعتی یا تجاری فرم اجاره استاندارد ندارد. شما و مالک با یکدیگر همکاری خواهید نمود تا یک اجاره نامه مناسب برای اجاره بهای ملک صنعتی ایجاد شود که به شما امکان می دهد کسب و کار خود را در فضای صنعتی مناسب خود راه اندازی کنید. کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی اجاره بهای ملک صنعتی در این زمینه با یافتن و اجاره یک سوله یا فضای کار صنعتی می تواند به شما کمک نماید تا کسب و کار خود را به خوبی راه اندازی کنید.
املاک صنعتی بطور کلی به سه دسته تقسیم می شود :
انبار ، کارگاه تولیدی و املاک انعطاف پذیر ( مناسب برای انبار ، تولیدی و یا هر دو مورد ).
انبار : این نوع فضا برای ذخیره سازی و یا توضیع استفاده می شود.
سوله تولیدی : این نوع ملک برای تولید ، تبدیل یا مونتاژ مورد استفاده هستند.
سوله توضیع : نوع خاصی از انبار می باشد که جهت توزیع کالاها استفاده می شود.
سوله انعطاف پذیر : این فضاها جهت استفاده بعنوان یک یا چند کاربری متفاوت مناسب است. در برگیرنده هر نوع زمین یا ساختمانی که مجوز هرگونه فعالیت صنعتی اعم از تولید ، انبار و یا توزیع را خواهد داشت از قبیل کارخانجات ، تعمیرگاه ها و کارگاه های تولیدی می باشد. این نوع از املاک اکثراً در شهرک های صنعتی و یا مناطق خارج شهرها هستند. حتی اگر بر اثر گسترش شهر ، چنین ملکی داخل آن واقع شود ، معمولاً توسط دستگاههای مسئول و ذی ربط ، حکم انتقال آن به خارج شهر صادر می شود.
انواع کاربری ملک :
- کاربری مسکونی
- کاربری کشاورزی
- کاربری اداری – دولتی
- کاربری تجاری
- کاربری صنعتی : در برگیرنده هر نوع زمین یا ساختمانی که مجوز هرگونه فعالیت صنعتی اعم از تولید ، انبار و یا توزیع را خواهد داشت از قبیل کارخانجات ، تعمیرگاهها و کارگاههای تولیدی می باشد.این نوع از املاک اکثراً در شهرک های صنعتی و یا مناطق خارج شهرها هستند. حتی اگر بر اثر گسترش شهر ، چنین ملکی داخل آن واقع شود ، معمولاً توسط دستگاههای مسئول و ذی ربط ، حکم انتقال آن به خارج شهر صادر می شود.
- کاربری خدماتی
- کاربری معدن
- کاربری ورزشی
- کاربری پاركینگ
- کاربری حمل و نقل
- کاربری آموزشی
- -کاربری فضای سبز
- کاربری فرهنگی – مذهبی
- کاربری بهداشتی – درمانی
- کاربری خدمات شهری
- کاربری تجهیزات شهری
- فاقد کاربری
ارزش اعیانی اجاره بهای ملک صنعتی :
هزینه‌های احداث بنا : شامل هزینه‌های طراحی و تهیه نقشه برداری های اجرائی ، هزینه نظارت ، هزینه مدیریت اجرا ، هزینه تهیه مصالح و تجهیزات لازم ، هزینه تأمین ماشین‌آلات ، هزینه ژئوتکنیک جهت تعیین مشخصات زمین محل احداث بنا در پروژه‌های خاص ، هزینه دستمزد و سایر هزینه‌های متفرقه است.
در ملک های صنعتی نوع و کیفیت سازه احداثی بایستی استانداردهای مربوط به واحدها صنعتی را دارد ، در اکثر واحدهای صنعتی سالن تولید و یا مجموعه عملیات اجرایی در سوله مستقر است ، امروزه طراحی ، ساخت و اجرای سوله‌های صنعتی به نحوه مطلوبی در کشور به اجرا در خواهد آمد.
در ساخت سوله‌های صنعتی از فونداسیون و اجرای کف تا اجرا و ساخت اسکلت فلزی در دهانه‌های متفاوت و همچنین نوع سقف و مصالح بکار رفته در صورتی که مطابق استانداردهای مربوطه احداث می گردد ، شرایط تقریباً یکسانی را خواهند داشت. کف واحدهای صنعتی بایستی به‌صورت بتنی و قابلیت تحمل بارهای متحرک و ساکن مربوط به تردد و استقرار ماشین‌آلات صنعتی می باشد.
اسکلت فلزی سوله‌ها متناسب با ارتفاع و عرض دهانه سوله طراحی و ساخته می شود ، نوع مصالح بکار رفته در دیوارهای پیرامونی سوله‌ها ، نوع سقف و پوشش سطوح شیروانی و همچنین عایق‌بندی مربوطه ، سیستم نور و روشنایی صنعتی ازجمله عوامل تأثیرگذار در قیمت‌گذاری بخش اعیانی ملک صنعتی خواهد بود. کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی اجاره بهای ملک صنعتی با لحاظ همه موارد ، هزینه هر مترمربع احداث سوله را برآورد و اعلام می‌شود و هزینه سایر الحاقیات از قبیل امتیازات و انشعابات آب و برق و گاز و تلفن ، وجود تأسیسات سرمایش مانند چیلر و فن کویل ، وجود ژنراتور تأمین برق اضطراری ، دستگاههای امنیتی و غیره را به آن اضافه می گردد. در خصوص قیمت محوطه‌سازی و همچنین اجرای فضای سبز و حصار کشی مجموعه صنعتی نیز قیمت‌ها بایستی به‌صورت مجزا در گزارش ارزیابی اجاره بهای ملک صنعتی به تفکیک لحاظ می گردد.
عوامل تاثیرگذار در ارزیابی اجاره بهای ملک صنعتی :
- از عوامل تاثیر گذار می توان به بازبینی کلیه عوامل و شرایط مشابه در زمان ارزیابی در بازار روز.
- شرایط ساخت‌وسازهای ساختمانی عمرانی و فلزی با توجه به ماشین‌آلات و منصوبات صنعتی است.
- بازبینی امتیازات و تاثیرگذار بودن آن در متعلقه برای تثبیت فعالیت با حفظ ظرفیت تولید صنعتی.
- مشخصات و وضعیت استانداردهای ماشین‌آلات و محصولات صنعتی آن.
- وضعیت حفاظتی و ایمنی ماشین‌آلات مورداستفاده در ملک صنعتی.
- بازبینی گراف‌های تعمیراتی ، میانی ، اساسی و جاری ماشین‌آلات صنعتی مورد استفاده.
- تراز مالی سالیانه در خصوص خرید تجهیزات و ماشین‌آلات صنعتی از عوامل تاثیرگذار می باشد.
- برگ خریدهای خرید ، قراردادها مربوط به خرید و تأمین تجهیزات و ماشین‌آلات مربوطه به ملک صنعتی.
- اطلاعات مربوط به پروفورماها ، برگه‌های سبز گمرکی ، ترخیص کالا ، پکینگ فهرست‌ها و قراردادهای مرتبط صنعتی یا کارخانجات.
- قراردادهای مربوط به خدمات مهندسی ، طراحی ، نظارت ، اجرا از فاز صفر تا صد از عوامل تاثیرگذار می باشد.
- قراردادهای مربوط به نصب ، راه‌اندازی آزمایشی و راه‌اندازی نهایی تا رسیدن به ظرفیت نرمال ملک صنعتی یا کارخانجات.
- اطلاعات مربوط به مجوزهای تأسیس ، بهره‌برداری ، تولید محصول و همچنین پروانه‌های فعالیت مرتبط ملک صنعتی یا کارخانجات.
