کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک اوقافی
ارزیابی املاک اوقافی : وقف سنت پسندیده ای است که خیلی ها آن را به جا می آورند. یکی از جاهایی که شاید کلمه وقف به گوش تان خورده باشد، در مورد املاک وقفی یا املاک اوقافی است که معمولا نسبت به نمونه های مشابه خود در همان منطقه قیمت کمتری دارند.
تعریف املاک اوقافی
املاک اوقافی به املاکی گفته می‌شود که زمین آن توسط شخصی وقف شده است و اداره اوقاف در ازای اقساط ۹۹ ساله آن را به افراد دیگر اجاره داده و درآمد حاصله را صرف امور مربوطه می کند. املاک دارای سند اوقافی هستند که البته تفاوت هایی با سند ملکی دارد.
املاک اوقافی در شهرهای مختلف ایران وجود دارد و متاسفانه به دلیل قیمت کمتر و تفکر اشتباهی که در جامعه رواج پیدا کرده دید خوبی نسبت به آن ها وجود ندارد. یکی از مزایای این سند می تواند برای افرادی باشد که بودجه کمی دارند؛ چرا که نه تنها می توانند صاحب ملک شوند، بلکه اگر ملک اوقافی را به صورت زمین خریداری کنند امکان دریافت وام و ساخت و ساز روی آن وجود دارد.
( ارزیابی املاک اوقافی ) تعریف این نوع ملک می تواند به خوبی بسیاری از ابهامات را برطرف کند. در واقع البته نا گفته نماند ضمنا پرداخت اقساط ۹۹ ساله به معنای اجاره به شرط تملیک نیست و مبالغ اقساط گفته شده در طول سال خیلی زیاد نیست ( به عنوان مثال برای یک زمین ۲۰۰ متری در منطقه ای از تهران حدود ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار تومان است ). این سند به مالک اختیار کامل نمی دهد و علاوه بر اقساطی که به صورت سالیانه به اداره اوقاف پرداخت می شود و بعد از ۹۹ سال درباره اجاره مجدد ملک اوقافی تصمیم گیری خواهد شد، برای هر کاری از جمله نقل و انتقال باید اجازه اوقاف داشته باشید.
املاک اوقافی دارای سند اعیان و اجاره نامه عرصه ملک موقوفه هستند و در واقع خریدار حق مالکیتی روی عرصه ندارد و تنها مالک اعیان خواهد بود. در واقع یکی از تفاوت های این سند با سند ملکی این است که نه تنها بدون مجوز امکان خرید و فروش ندارد، بلکه درباره هر گونه تغییری در املاک اوقافی باید چندین مرحله با حضور در اداره اوقاف پیموده شود. املاک اوقافی دارای سند هستند و هیچ مشکلی هم برای فروش و خرید خانه ، رهن و اجاره آپارتمان و حتی ساخت و ساز در زمین آن ها وجود ندارد.
انواع ملک اوقافی
( ارزیابی املاک اوقافی ) املاک اوقافی به طور کلی به ۴ دسته تقسیم می‌شوند:
- املاک وقفی آستان قدس
- املاک وقفی شخصی
- املاک وقفی سازمان اوقاف
- املاک وقفی بقاع متبرکه
تفاوت اصلی بین املاک وقفی، مربوط به متولی آن است. از نظر مسائل قانونی و ملکی با هم تفاوتی ندارند. این تفاوت صرفا به این خاطر اهمیت دارد که بدانید در امور مربوط به ملک، با چه شخص و سازمانی سر و کار دارید.
تفاوت سند ملکی و اوقافی در چیست ؟
- هر سند ملکی باید شش دانگ باشد؛ این شش دانگ در قالب یک جلد یا بیشتر است که در آن باید تمامی شرایط شش دانگ بودن وجود داشته باشد. اگر هم به صورت سهمی است، باید مجموع سهم ها به صورت شش دانگ باشد.
- در هر سند ملکی حدود اربعه و مشخصات کامل ملک تعریف شده است، به طور مثال حد شرق؛ غرب، جنوب و شمال، قطعه مجاور یا خیابان دسترسی کاملا مشخص شده است.
- شماره سریال اوراق سند اهمیت زیادی دارد و تمام اوراق مربوط به همان سند ملکی است؛ از همین رو باید شماره سریال تمام صفحات یکسان باشد.
- سند ملکی در واقع شناسنامه ملک بوده و نام مالکین در آن ثبت شده است.
- هر سندی دارای شماره پلاک ثبتی است؛ این شماره پلاک در اداره ثبت اسناد و املاک دارای سوابق و هویت ملک بوده که با آن شماره مشخص خواهد شد.
- هر سند دارای شماره قطعه است که این شماره توسط نقشه تفکیکی اداره ثبت اسناد و املاک تعریف شده است.
- هر سندی دارای یک صفحه ملاحظات است، در این صفحه اطلاعات مهمی همچون شماره پلاک یا هرگونه اصلاحی قید شده است.
- سندهای اوقافی اختیار تام به مالک نمی دهند و مالک این گونه از زمین ها باید با اجازه سازمان اوقاف نقل وانتقال ملک یا زمین را انجام دهد.
- هنگام معامله ملک وقفی، علاوه بر اداره ثبت اسناد، باید از اداره اوقاف نیز استعلامات لازم گرفته شده و در نهایت نکات مربوط به معاملات املاک اوقافی نیز رعایت شود.
- در سندهای اوقافی باید سالیانه مبلغی مشخص به اداره اوقاف پرداخت شود.
- اسناد ملکی و اوقافی در ارزش و اعتبار با یکدیگر متفاوت می باشند؛ به طوری که سندهای اوقافی نسبت به اسناد شش دانگ ارزش کمتری دارند. ضریب کاهش ارزش املاک اوقافی بستگی به شرایط زمانی و مکانی درحدود 20% تا 30% است؛ البته منهای املاک تجاری که دارای سرقفلی اند زیرا که اداره اوقاف روابط خود را با مستاجرین با استفاده از کارشناس رسمی دادگستری تنظیم می کند و غالبا دارندگان سرقفلی در ملک تجاری برای جلوگیری از هرگونه زیاده خواهی مالکین دوست دارند موجرشان اداره اوقاف باشد زیرا که کارشناسان رسمی بر اساس یک مدل معین و متعارف که حقوق طرفین حفظ شود عمل می نماید چنانچه غیر از آن عمل نماید موجب بی علاقه و عدم گرایش به رقبات اوقافی خواهد شد.
