در این مقاله از کارشناس رسمی دادگستری ، می توانید اطلاعات جامعی را در خصوص ارزیابی مجتمع اداری و تجاری به دست آورید. پیشنهاد می شود برای کسب اطلاعات بیشتر با ما تا انتهای این مطلب همراه باشید و در صورتی که سوالی در رابطه با این موضوع دارید ، پرسش های خود را در قسمت دیدگاه سایت مطرح نمایید ؛ ما در اولین فرصت پاسخگوی شما عزیزان خواهیم بود.
تعریف مجتمع اداری و تجاری از نظر کارشناس رسمی دادگستری :
به مجموعه ای مختلط از چندین طبقه تجاری و چندین طبقه اداری مجتمع گفته می شود. معمولا ترکیب تجاری و اداری با هم ساختمانی ویژه با امکانات ویژه را برپا خواهد کرد.
ارزیابی مجتمع با کاربری تجاری :
ارزیابی املاک / مجتمع با کاربری تجاری در بین کاربری های شهری دارای بالاترین ارزش است، علت اصلی در بالابودن ارزش املاک با کاربری تجاری، نوع فعالیت و ماهیت میباشد، یا به تعبیر دیگر کاربری تجاری دارای ارزش افزوده بیشتر و سودآوری بیشتر نسبت به املاک با سایر کاربری های شهری دارد، تعیین کاربریهای بواسطه تعیین آن در طرحهای جامع شهری و یا طرحهای هادی روستای است، کوچکتری واحد با کاربری تجاری که بیشترین تعداد را هم داراست، مغازه های تجاری است، نحوه ارزیابی املاک با کاربری تجاری به جهت تفاوت ماهیتی که نسبت به سایر کاربریها دارا میباشد، از یکسری تفاوتهایی برخوردار میباشد موضوعاتی مانند سرقفلی و حق کسب و پیشه چندان معنایی در سایر کاربریهای شهری نیست، حال اینکه این مهم از موضوعات بسیار چالش برانگیز و اختلاف زا هنگام ارزیابی املاک تجاری توسط کارشناس رسمی دادگستری و یا در زمان قراردادهای خرید و فروش می باشد .
امروز در شهرهای بزرگ کاربریهای تجاری بصورت مجتمعهای ترکیبی که می تواند همزمان برخی از سایر کاربریهای شهری را که ماهیت فعالیت دارد را نیز در خود جای دهند به وفور دیده می شود و در حال افزایش میباشد، در مجتمع های تجاری بزرگ عمدتاً ترکیبی از کاربری تجاری، اداری، فرهنگی و گاهاً مسکونی، بهداشتی، درمانی و سایر هم می تواند قرار داشته باشد. همین ترکیب ناهمگون از نظر کاربری و نوع فعالیت یکی از عوامل چالش برانگیز در ارزیابی این مجتمعهای توسط کارشناس رسمی دادگستری میباشد که گاهاً اگر به روشهای مختلف و با مبانی متفاوت عمل کنیم می تواند نتایج متفاوتی را در بر خواهد داشت.
ارزیابی مجتمع با کاربری اداری :
ارزیابی املاک با کاربری اداری از جمله کاربریهای رایج در شهرها است تمرکز فعالیتهای اداری در سطح شهرها، موجد نوعی از استفاده از املاک میباشد که کاربری اداری است این نوع از کاربری همانگونه که از نام آن پیداست جهت استفاده امور اداری و کارهای اداری مورد استفاده است. یکی از تقسیم بندیهایی که در این حوزه می شود :
- املاک با کاربری اداری و با مالکیت دولتی
- املاک با کاربری اداری و با مالکیت غیر دولتی
بخش اعظم امور اداری در بخش دولتی تمرکز دارد کلیه ساختمانهای وزارتخانه ها، سازمانها، نهادها که ارائه دهنده خدمات دولتی است دارای کاربری اداری است، همچنین سازمانهایی که وابسته به دولت بوده مانند شهرداریها نیز دارای کاربری دولتی است.
بخش دیگری از املاک با کاربری اداری که بیشتر موضوع این بحث قرار می گیرند، املاک با کاربری اداری و با مالکیت غیر دولتی است این املاک که عمدتاً در شهرها متمرکز است از نظر شکل تمرکز ممکن است بصورت ذیل باشد :
- ساختمان با کاربری صرفاً اداری
- ساختمان با کاربری مختلط اداری، مسکونی، تجاری
- واحد آپارتمان با کاربری اداری
تفاوت سند اداری و تجاری :
تفاوت سند اداری و تجاری در فعالیتی میباشد، که مجوز به انجام آن صادر گردد. هم چنین ملک دارای سند تجاری، دارای حق سرقفلی نیز بوده و حق نصب تابلو را نیز خواهد داشت. همین موضوع سبب تفاوت قیمت ملک اداری با تجاری شده است.
4 عامل تأثیر منطقه و محله در ارزیابی و قیمت‌گذاری املاک اداری و تجاری :
- حسن شهرت منطقه‌ای که ملک اداری یا تجاری در آن ساخته‌شده است
- محل قرار گرفتن ملک ازنظر وجود گسل‌های زلزله
- مرغوبیت خاک زمینی که ملک روی آن بناشده است
- موقعیت ملک نسبت به مسیرهای شهری و امکانات
کارشناسان رسمی دادگستری که کار ارزیابی املاک یا قیمت‌گذاری مجتمع اداری یا تجاری را انجام می‌دهند به حسن شهرت بعضی از منطقه‌های شهری که به‌اصطلاح بالا شهر یا پایین‌شهر می‌گویند واقف است و این آیتم را در ارزیابی مجتمع اداری و تجاری یا قیمت‌گذاری ملک اداری و تجاری در نظر می‌گیرند در شهری مثل تهران وجود گسل‌های زلزله در محدوده احداث بنا در ارزیابی و قیمت‌گذاری ملک مؤثر است و از عوامل مهم دیگر در ارزیابی یا قیمت‌گذاری املاک استحکام خاک محل احداث ملک است درواقع قیمت ملک در زمین‌هایی که به سست بودن خاک معروف هستند پایین‌تر میباشد منظره و چشم‌انداز نیز از اهمیت بالایی در ارزیابی برخوردار هستند اما به شرطی که کارشناس رسمی دادگستری در ارزیابی املاک و قیمت‌گذاری ملک همه موارد را در کنار هم لحاظ کنند.
در ارزیابی مجتمع اداری و تجاری توسط کارشناس رسمی دادگستری، کیفیت و نوع مصالح بکار گرفته‌شده در ساخت مجتمع اداری و تجاری هم دارای اهمیت قابل‌توجهی میباشد بر این اساس که ارزیابی املاک و قیمت‌گذاری نوع سازه هم متفاوت هستند، نوع مصالح، وارداتی بودن یا داخلی بودن آن‌هم که درجه کیفیت را نشان می‌دهد در ارزیابی مجتمع اداری و تجاری مهم است.
در مبحث معماری مجتمع اداری و تجاری طرح دیوارها، کف، کابینت و شیرآلات و سرویس‌های بهداشتی، نورگیر بودن ساختمان، فرم زمین ملک یعنی چند بر بودن و غناسی نداشتن در ارزیابی مجتمع اداری و تجاری یا قیمت‌گذاری مورد اهمیت بیسار میباشد.
مهم‌ترین عوامل قابل‌تأمل در ارزیابی مجتمع اداری و تجاری چیست ؟
یکی از موارد خیلی مهم در مبحث ارزیابی مجتمه اداری و تجاری و قیمت‌گذاری ملک و از فاکتورهای مهم در تعیین قیمت و کارشناسی املاک نوع سند است درواقع اولین آیتمی که باید در این زمینه به آن توجه کرد این است که آیا ملک قابل ارزیابی جزء املاک سنددار است یا قولنامه‌ای.به دلیل اینکه قیمت املاک قولنامه‌ای به‌مراتب کمتر از املاک سنددار هستند ولی در میان املاک سنددار هم نوع سند در قیمت‌گذاری املاک و تعیین قیمت ملک تأثیرگذار میباشد به همین دلیل کارشناس رسمی دادگستری باید نسبت به نوع سند دقت لازم و بر اساس آن ارزیابی مجتمع و قیمت‌گذاری ملک موردنظر را انجام نماید.
روش کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی مجتمع اداری و تجاری :
تعیین قیمت مجتمع و اداری تجاری توسط کارشناس رسمی دادگستری است و نمی توان با تعیین درصد های ثابت آن را فرموله کنند. این موضوع توسط کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان بسته به ملک مجتمع اداری و تجاری بررسی و تعیین می گردد. برای ارزیابی و کارشناسی مجتمع اداری و تجاری در تهران یا در شهر خود توسط کارشناس رسمی دادگستری مقیم استان برای مشاوره رایگان با ما تماس حاصل فرمایید.
