در این مقاله از کارشناس رسمی دادگستری قصد داریم به صورت کامل و جامع به بررسی موضوع تفکیک و افراز ملک بپردازیم ؛ در صورتی که به دنبال کسب اطلاعات بیشتر در این رابطه هستید ، مطالعه مقاله پیش رو توصیه می شود.
تفکیک و افراز ملک
تفکیک ملک یا زمین و تقسیم آن به چند قطعه و یا تفکیک یک مجموعه یا مجتمع ساختمانی به چند واحد آپارتمانی و نحوه اقدام آن در اداره ثبت سابقه طولانی دارد و به علت کثرت انجام و نمونه های متعدد عملاً جایگاه خود را به عنوان یک تکلیف در ثبت باز کرده است و شیوه ای حاصل شده که همه به یک انجام منتهی و در آن مفروزات ، مشاعات و مشترکات مشخص و با استفاده از قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی و بخشنامه های ثبتی و دستورالعمل های ارشادی ، مشکلات در عمل حل و مرتفع می شود.
اما افراز ملک هرچند همزمان با تقسیم و تفکیک در حقوق مدنی راه یافته مقوله ای می باشد که تا حال چنان صورت کلی و شیوه اقدامی پیدا نکرده است که همه راه ها به یک نقطه ختم می گردد و آنچه به عنوان راهنما در دسترس می باشد قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22/8/1357 می باشد. تمام مسکللات تفکیک ملک و افراز ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک قابل حل می باشد.
تفاوت تفکیک و افراز ملک از نظر شکلی و ماهیتی :
وجود حالت اشاعه :
در تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورتی ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک می باشد ولی در افراز حتماً باید حالت اشاعه یعنی مالکیت بیش از یک نفر وجود باشند.
لازمه افراز ملک :
تفکیک با رضایت و در حالت تفاهم مالکین مشاع می باشد و لازمه افراز عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه یکدیگر و قصد، قطع حالت اشتراک می باشد.
توجه سهم معادل حصه مشاعی :
در تفکیک توجهی به مقدار سهم مالکین در کل شش دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به هنگام تنظیم تقسیم نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکین مشاع مطرح می شود که با توافق نسبت به کسری و زیادت و یا صلح و هبه رفتار می شود. اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکین مشاعی ضروری است و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجه به تصرف شرکا و یا وضعیت و شرایط دیگر مقدور نگردد ، باید تعدیل صورت پذیرد و مقدار اضافی ملک که در سهم شریک قرار دارد بهای آن تقویم و در صورت مجلس افراز قید می گردد.
تفکیک ملک :
تفکیک فقط تقسیم ملک می باشد اما افراز تقسیم ملک توأم با تعیین سهام مالکین مشاعی می باشد و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص دارد به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت است ولی در تفکیک این ضرورت نیست و یک نفر مالک می تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک (ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتیبی که میخواهد تفکیک کند. تفکیک ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک صورت می گیرد.
سن مالک :
سن مالک یا مالکین دخالتی در امر تفکیک نخواهد داشت ، اما به صراحت ماده 313 قانون امور حسبی اگر ما بین مالکین محجور یا غایب باشد ، تقسیم با دادگاه است پس با وجود این موارد و وجود سهام دار غیر رشید اداره ثبت برای افراز نمودن ملک ذیصلاح نیست ، و مستند به ماده مذکور باید حکم به غیر قابل افراز بودن ملک صادر نماید ، چون عدم افراز تقسیم نمی باشد.
تنظیم تقسیم :
تنظیم تقسیم نامه پس از تفکیک بین مالکین مشاعی برای استیلا بر سهم مفروز ضروری می باشد و چنانچه مالکین مشاع بعد از تفکیک برای تنظیم تقسیم نامه بین خود توافق ندارد و یا قطعات تفکیکی را متفقاً انتقال ندهند تفکیک اقدامی بی حاصل و کان لم یکن تلقی می شود و در این شرایط با وجود صورت مجلس تفکیکی شرکا به ناچار باید تقاضای افراز کنند. (افراز به علت عدم توافق مالکین برای تنظیم تقسیم نامه)
چگونگی توقف عملیات تفکیک ملک :
در صورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکا ادامه عملیات متوقف می گردد و با رضایت معترض می توان دنباله اقدام را شروع نماید. ولی اعتراض به افراز در حین اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نمی باشد و پس از اتمام عملیات افراز برابر قانون در فرجه مقرر می توانند اعتراض شود. رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک در صلاحیت مراجع قضایی می باشد. تفکیک ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک صورت می پذیرد.
حکم افراز ملک یا عدم افراز ملک :
انجام عمل افراز و یا عدم افراز در حکم رأی مراجع قضایی می باشد و با افراز ملک و عدم اعتراض در مهلت مقرر هر مالک مشاع می تواند بر سهم مفروزی خود تسلط داشته باشد و با تسلیم سند مالکیت مشاع به واحد ثبت، سند مالکیت شش دانگ قطعه اختصاصی را تقاضا و دریافت کند. با توجه به اینکه چنانچه سرانه یا حق مرغوبیت به او تعلق بگیرد ، باید رسید تودیع آن به صندوق ثبت و یا اقرار نامه رسمی ذینفع را مبنی بر وصول این حق قبل از صدور سند مالکیت مفروزی به اداره ثبت تسلیم کند. افراز ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک صورت می پذیرد.
تسلط بر سهم مفروزی :
صورت مجلس تفکیکی ملک با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریک دیگر و یا تنظیم تقسیم نامه و یابه طور کلی تنظیم سند قطعی بر روی آن اعتبار پیدا می نماید ، اما در افراز ملک با انقضای مهلت اعتراض هر قطعه در سهم مالک آن مستقر می شود و یا این امر با استقراع تعیین می گردد. پس می توان گفت برای حصول نتیجه و تسلط بر سهم مفروزی ، تفکیک اقدامی دو مرحله ای و افراز اقدامی یک مرحله ای می باشد. این تمایز بین تفکیک و افراز باعث بروز آثاری میشود که در مراحل رسیدگی و انجام و نهایتاً صدور حکم افراز یا عدم افراز مستلزم دقت زیادی می باشد تا در مرحله اعتراض و رسیدگی دادگاه بتواند تصمیم گیری کرده و رأی بر قطعیت شدن آن صادر نماید.
