تعریف مجتمع تجاری (پاساژ) از نظر کارشناس رسمی دادگستری عبارتند از، ملک هایی که دارای چندین باب مغازه باشد مجتمع تجاری و یا پاساژ نامیده میشوند. پاساژها عمدتا دارای ویژگی خاص و به صورت اختصاصی برای یک شغل و یا بصورت مختلط نیز استفاده می گردد. مرکز خرید یا پاساژ خرید یا مجتمع تجاری یا بازار در دوران گوناگون با جای دادن حجره‌ها و مغازه‌ها در درون خود نقش نوعی بازارچه یا مرکز خرید را ایفا می شد را نام گذاری شد.
امروزه پاساژها در درون یک مجتمع تجاری یا مجموعه‌ای از مجتمع ها قرار دارند، که شامل فروشگاه‌های گوناگون می باشد و با راهروهای مرتبط با هم باعث آسانی دیدار مشتریان از فروشگاه‌ها می گردد. راهروهای یک پاساژ می‌تواند بن‌بست یا مرتبط با راهروهای دیگر است. پاساژهای امروزی معمولاً چندطبقه بوده و راهروها در طبقات گوناگون بر روی هم قرار می گیرند. بنا به دلایلی که در ادامه از آن ها صحبت خواهیم ، کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی مجتمع تجاری دارای نکات ظریفی می باشد که از آن ها صحبت کرده ایم.
ارزیابی مجتمع تجاری توسط کارشناس رسمی دادگستری
ارزیابی ملک تجاری نیز همچون ارزیابی املاک مسکونی، با رعایت چارچوب های اصلی این حوزه انجام می شود. در این راستا می توان از کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک بهره برد تا به تعیین قیمت و ارزش مناسب برسیم. گاهی هدف متقاضی برای ارزیابی و قیمت گذاری مجتمع تجاری یا پاساژ خود، آگاه شدن از داراییش میباشد که در جهت ضمانت وامهای بانکی، سازمان های دولتی و در امور مهاجرت مورد استفاده قرار می شود.
در ارزیابی املاک اولویت ها متفاوت است اما در مورد قیمت گذاری مجتمع تجاری، چون موضوع راکدی نیست و بحث درآمدزایی در آن مطرح می باشد پس سودآوری ملک بسیار مهم و قابل توجه است. لذا در این رابطه نکات ارزیابی متفاوت هستند. به این گونه که داشتن سند مالکیت امتیاز ویژه ای را به خود اختصاص داده می شود. در نحوه قیمت گذاری مجتمع تجاری گستره و متراژ زمین ملک نیز حائز اهمیت است.به طور مثال
✔️پاساژ مورد نظر، آیا در محوطه بازار قراردارد؟ و یا اینکه این ملک از نظر جغرافیایی در محله مناسب است؟
کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی مجتمع تجاری ، در این مبحث شکل آیتم های ارزیابی اش فرق می نمایند، که در تعیین قیمت ملک تجاری دقت نظرو موشکافی بیشتری استفاده می شود. این موارد عبارتند از :
- میزان رفت و آمد عابران درمحل قرارداشتن مجتمع تجاری به چه نحوی است؟
- آیا مشتری برای بازدید به مغازه های آن منطقه و ملک مورد نظر می رود؟ و ملک در جای شلوغ بازار میباشد؟
از امتیازات دیگری که یک مجتمع تجاری باید دارا باشد، عبارت است از:
- خوش ساخت بودن
- طراحی داخلی
- بلند بودن سقف
- چند نبش بودن ملک/مجتمع تجاری
موارد مهمی که در کارشناس مجتمع تجاری (پاساژ) به آن در ارزیابی مجتمع تجاری توجه می شود به شرح زیر میباشد:
- تغییر کاربری دادن ملک تجاری از مهمترین گزینه ها است چرا که یک مجتمع تجاری باید پتانسیل کسب و کارهای مختلف را داشته باشد.
- تمامی المان های مغازه باید طوری طراحی بشود که اکثر مشاغل بتوانند در آن محیط کسب درآمد نمایند.
- در نحوه قیمت گذاری ملک تجاری، به جز مسائل زیرساختی، مباحث اساسی مطرح می گردد از جمله، ملکی که واقع در مجتمع تجاری می باشد از چه امکانات و خدماتی برخوردار می باشد؟
امکانات و خدمات
نورگیری، سرویس بهداشتی، آسانسور، استخر، پارکینگ، سیستم های گرما و سرمایشی که داشتن این امکانات در افزایش قیمت مجتمع تجاری حائز اهمیت است. در مجتمع تجاری هزینه هایی همچون ، عوارض صدور پروانه کسب، عوارض آتش نشانی و در صورت داشتن بالکن در ملک، عوارض جلوآمدگی آن نیز باید پرداخت گردد.
در مجتمع چند بر، پرداخت عوارض باید براساس بیشترین قیمت محله ای و خیابانی که مجتمع در آن قرار گرفته بررسی گردد. محاسبه مجتمع که اطراف میدان است پرداخت عوارض و شهرداری آن، مبنی بر بالاترین نرخ جایگاه منطقه و خیابانی که از میدان جدا شده صورت می پذیرد.
در این راستا باید به قانون شرایط عدم پرداخت عوارض شهرداری در نحوه ارزیابی مجتمع تجاری که در ساختمان های فرسوده بنا شده اند اشاره نمود، به این مجتمع ها تا سه سال هزینه عوارض شهرداری تعلق نمی شود و این نکته از نظر کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی مجتمع تجاری دارای (پاساژ) اهمیت بسیاری دارد.
سرقفلی مجتمع تجاری (پاساژ)
برخی افراد با ارزیابی مجتمع تجاری خود، آن را اجاره می دهند که در این موضوع باید بحث حق سرقفلی مطرح می شود.هنگامی که مالک مغازه یا مجتمع تجاری سالها با کسب و کار خود در آن مجتمع، مشتریان ثابت و دائمی را گرد آورده و زمان اجاره به فرد دیگر، قانون و شرع به او اجازه می دهد که علاوه بر مبلغ تعیین شده اجاره،مبلغ سرقفلی نیز از مستاجر دریافت نماید.
نوع کاربری بنا در نحوه ارزیابی مجتمع تجاری (پاساژ) و ارزیابی املاک عاملی تعیین‌کننده میباشد.
- اولین قدم برای یافتن نحوه ارزیابی مجتمع تجاری (پاساژ) و به‌طورکلی ارزیابی املاک توسط کارشناس رسمی دادگستری اطمینان پیدا کردن از اینکه مشخصات ثبتی سند و مدارک مالکیت با محل و موقعیت معرفی‌شده توسط درخواست‌کننده مطابقت دارد یا نه! (این موضوع برای املاک خارج از شهر اهمیت بیشتری دارد زیرا احتمال اینکه این املاک فاقد اسناد رسمی و پایان کار و پروانه ساختمانی باشند بیشتر میباشد).
- گام دوم برای ارزیابی مجتمع تجاری (پاساژ) درخواست استعلام از شهرداری منطقه و مترو و کسب اطمینان از اینکه همه یا بخشی ازملک مورد ارزیابی در مسیر طرح‌های عمرانی نباشد.
- گام سوم تعیین ارزش و ارزیابی عرصه و اعیان ملک به‌صورت مجزا میباشد.
- گام بعدی ارزیابی مجتمع تجاری(پاساژ) و تعیین ارزش حق کسب و حق سرقفلی ملک میباشد. در قوانین مدون حق کسب و حق سرقفلی دو امر متفاوت از یکدیگرند که باید مجزا ارزیابی گردند.
روش کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی مجتمع تجاری (پاساژ)
تعیین قیمت مجتمع تجاری توسط کارشناس رسمی دادگستری است و نمی توان با تعیین درصد های ثابت آن را فرموله کنند. این موضوع توسط کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان بسته به ملک مجتمع تجاری بررسی و تعیین می گردد. برای ارزیابی و کارشناسی مجتمع تجاری (پاساژ) در تهران یا در شهر خود توسط کارشناس رسمی دادگستری مقیم استان برای مشاوره رایگان با ما تماس حاصل فرمایید.
