مبحث اصلی این مقاله که کارشناس رسمی دادگستری به طور جامعه به آن پرداخته است ، کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک انباری است.
ملک انباری از دیدگاه کارشناس رسمی دادگستری چیست ؟
مکانی که جهت دپو کردن اجناس با اهداف مختلف استفاده می گردد ، انباری نام دارد. انبارها نیز دارای تقسیم بندی خاصی هستند که مرغوبیت آن را نوع تهویه هوا ، دسترسی در طبقات و موقعیت دسترسی جهت بارگیری مشخص می نماید.
تعریف انباری مسکونی از نظر کارشناس رسمی دادگستری
انباری ساختمان ، یک اولویت برای مجتمع های مسکونی امروزی می باشد و بخشی از وسایلی که ضرورت کمتر یا موقت برای استفاده دارد و یا امکان نگهداری آن در واحد مسکونی نیست ، در آن محل نگهداری می گردد . در ماده یک آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها آمده است: « قسمت هایی از بنا ، اختصاصی است که عرفا برای استفاده انحصاری مالک معین یا قائم مقام او اختصاص یافته باشد.» یکی از این قسمت ها ، انباری می باشد که از جمله قسمت های اختصاصی یا اصطلاحا حصه مالک میباشد.
اگر یک واحد مسکونی دارای انباری باشد ، جزییات آن به طور دقیق در سند نوشته می گردد. انباری از مواردی می باشد که به طور مشترک در قرارداد های واگذاری ملک در قالب متعلقات یک ساختمان ذکر می گردد و حقوق ناشی از آن به خریدار یا مستاجر جدید منتقل می گردد. در زمان صدور گواهی پایان کار ساختمان ، شهرداری انباری را در ردیف قسمت های اختصاصی قرار داده و همچنین این موضوع ، در صورت مجلس تفکیکی ، جزء قسمت های اختصاصی آپارتمان می باشد.
نقش انباری در ساختمان چیست ؟
احداث ، اجاره یا خرید فضایی برای انبار ، در صنایع و مشاغل مختلف به سبب تاثیرات و اهمیت اقتصادی آن ، یک موضوع قابل توجه برای فعالان ساخت و ساز و صاحبان کسب و کار است ؛ اما «انباری» آپارتمان و ساختمان مسکونی ، به دلیل ماهیت ، عملکرد و ابعاد آن ، متفاوت میباشد .
پارکینگ و انباری در محاسبه قدرالسهم
اینکه آیا فضای جانبی واحدها مقصود پارکینگ و انباری میباشد تأثیری در قدرالسهم ملک دارد یا خیر، یکی از سوالات رایج کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک انباری میباشد. حقیقت امر این است که در صورتی که پارکینگ و انباری در سند واحد آپارتمانی قید شده باشد ، بله حتما به هنگام احتساب قدرالسهم آپارتمان دخیل خواهد بود اما بدین منظور نیست که ارقام یا ارزش قابل توجهی را به خود اختصاص دهد. مسئله اینجاست که ارزش متراژ غیر مسکونی یعنی فضاهایی مانند پارکینگ یا انباری به طور قابل توجهی از ارزش قسمتهای مسکونی کمتر می باشد می باشد و عموماً با ضریب یک دهم یا یک بیستم محاسبه میشود.
قوانین اجاره و فروش انباری در آپارتمان
انباری یک ساختمان از جمله متعلقات واحدهای مسکونی یا آپارتمان است و مالکان ، شرکای قسمت های مشترک ساختمان می باشند. از آنجا که این قسمت ، دارای شخصیت حقوقی میباشد ، بنابراین واگذاری انباری به غیر از شرکای ساختمان ، خلاف مقررات است ؛ زیرا می تواند مواردی همچون ورود اشخاص ناشناس ، عدم امنیت ساختمان و مزاحمت برای سایر ساکنان را در پی داشته باشد. به همین سبب در اسناد رسمی ، جهت انتقال آپارتمان بر این نکته تاکید می شود که واگذاری انباری به غیر از مالکان آن ساختمان ممنوع است و در صورت واگذاری باید توسط کارشناس رسمی دادگستری مورد ارزیابی قرار بگیرد.
در مجموع ، برخورداری از مالکیت انباری همچون پارکینگ ، می تواند به صورت مشاعات یا اختصاصی قرار بگیرد و تنها زمانی که متراژ و جزییات کامل آن در سند قید گردد ، می توان ادعای مالکیت داشته باشید. از این رو ، در صورتی که قصد رهن یا اجاره واحد مسکونی را دارید ، مالک این اجازه را دارد که انباری را در اختیار شما قرار دهد یا خیر و در اصل این مسئله توافقی می باشد ؛ ولی هنگام خرید خانه ، در صورت ذکر انباری در سند با مشخص بودن موقعیت ، مساحت و محل دقیق ، مالک انباری نیز خواهید شد.
آیا فضاهایی مانند پارکینگ و انباری در محاسبه قدرالسهم تاثیر دارد؟
یکی از پرسش هایی که در مورد قدرالسهم آپارتمان برای بسیاری از افراد مطرح می گردد ، تأثیر داشتن یا نداشتن مساحت فضاهایی مانند پارکینگ یا انباری در قدرالسهم ملک می باشد. اینکه آیا متراژ پارکینگ یا انباری نیز بر روی مساحت واحد جمع زده میشود یا خیر؟ در پاسخ می توان گفت که چنانچه در سند ملک به این فضاها اشاره شود، در محاسبهی قدرالسهم در نظر گرفته می گردد، در غیر این صورت تأثیری ندارد.
البته شایان ذکر است که ارزش و بها هر متر از فضاهای غیر مسکونی متعلق به یک واحد از ارزش هر متر واحد مسکونی پایین تر بوده و میزان آن با یک ضریب ، مانند یک دهم یا یک بیستم در نظر گرفته می شود ؛ در نتیجه در مجموع میتوان گفت اگرچه فضاهای فرعی متعلق به واحد مسکونی در محاسبهی قدرالسهم در نظر گرفته میشود، اما ارزش آنها از ارزش ملک کمتر میباشد.
روش کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک انباری
تعیین قیمت ملک انباری توسط کارشناس رسمی دادگستری است و نمی توان با تعیین درصد های ثابت آن را فرموله کنند. این موضوع توسط کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان بسته به ملک انباری بررسی و تعیین می گردد.
برای ارزیابی و کارشناسی ملک انباری در تهران یا در شهر خود توسط کارشناس رسمی دادگستری مقیم استان برای مشاوره رایگان با ما تماس حاصل فرمایید.
سوالات متداول ارزیابی ملک انباری توسط کارشناس رسمی دادگستری
- آیا تغییر کاربری انباری به مسکونی امکان پذیر است ؟ انباری ملک اختصاصی شخص میباشد و حق مالک است اما سکونت در آن ایراد قانونی دارد کسی نمی تواند اعمال حق خوبش را وسیله اضرار غیر قرار داد.
- انباری مشاع باید چیکار کرد ؟ اگر در سند ثبتی آپارتمان انباری قید نشده کاری نمیتوان کرد.
- آیا میتوان قسمتی از پارکینگ را انباری زد ؟ خیر و غیر قانونی است.
- نحوه تغییر کاربری انباری و استفاده از آن ؟ چون انباری تمام واحدها در قسمت مشاعات اپارتمان ( در زیرزمین یا طبقه همکف ) میباشد برای تغییر دادن کاربری استفاده از آن باید با موافقت همه مالکان باشند. رضایت نامه شما از همه مالکان دارای ارزش خاصی نیست چون برای تغییر کاربری فقط شهرداری باید موافقت کند و دستور تغییر کاربری بدهد و نه مالکان ساختمان.
