در این بخش از مطالب کارشناس رسمی دادگستری می خواهیم به موضوعی با عنوان کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک ویلایی که زیر مجموعه مبحث ارزیابی املاک می باشد ، بپردازیم.
محاسبه هزینه ساخت ویلا توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک ویلایی
در احتساب هزینه و مبلغ نهایی ساخت و ساز ویلا در شمال چندین عامل دخیل هستند که مواردی چون قیمت مواد و مصالح بکاررفته در ساختمان ویلا ، حق الزحمه استادکاران مرتبط با ساخت ویلا و سایر هزینه های جانبی را شامل می شوند که در ادامه به آنها اشاره می کنیم :
استفاده از مصالح عرف و معمول ویلا سازی در شمال باید با دقت توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی شودند تا بتواند قیمت دقیق را محاسبه نماید. این مصالح موارد زیر را شامل می شوند :
- بلوک ، سیمان سیاه ، سیمان سفید ، بتن ، پودر سنگ ، ماسه بادی ، ماسه شکسته ، مخلوط
- میله گرد و آهن آلات کاربردی در ویلا ، تیرچه ، داربست
- سنگ کاربردی در نما و کف و پله ها ، چوب در سقف و نما و اتاق خواب و درب ها ، آجر و انواع آن
- شیشه ، انواع درب و پنجره ، کف پوش ها
- سیستم و مصالح برق ، سیستم و مصالح لوله کشی ، شومینه ، شوفاژ ، گاز کشی ، خاک و گلکاری
- مصالح و متریال کاربردی در قسمت محوطه سازی ویلا ، شیرآلات و مصالح کاربردی در سرویس ها و آشپزخانه ، کابینت ، پوشش و متریال کاربردی در سقف و دیگر مصالح
محاسبه متراژ و قیمت زمین توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک ویلایی
در مرحله اول محاسبه قیمت ویلا باید به متراژ واقعی زمین پی برد ؛ چرا که بعضی از ویلاها با متراژ زمین حدودی به شما معرفی می گردد و شما باید از متراژ دقیق زمین آگاه شوید. مثلا ویلایی با متراژ زمین 300 متر به شما معرفی می شود و شما بعد از متر کردن زمین توسط کارشناس رسمی دادگستری متوجه می گردید که ویلا دارای 260 متر زمین خالص میباشد و فروشنده می گوید که متراژ فوق با احتساب مشاعات 300 متر است و 40 متر اضافه را به مشاعات نسبت داده است.
این مساله بیشتر برای ویلاهایی مطرح می گردد که دارای سند مالکیت ششدانگ نیستن ؛ چرا که در سند ششدانگ متراژ دقیق قید میشود و این مربوط به ویلاهایی با سند شورایی است باید بدانید در نهایت متراژ قید شده در سند ششدانگ 260 متر خواهد بود. سپس کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک ویلایی متراژ محصور زمین ویلا را حساب و قیمت گذاری می کند و از پرداخت متراژ مشاعات انصراف بدهید.
محاسبه قیمت تمام شده ویلا توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک ویلایی
قیمت زمین : قیمت زمین مسکونی داخل بافت دارای انشعابات آب و برق و گاز را در ارزان ترین منطقه ، از قرار متری 100 هزار تومان فرض نماید و یا قیمت زمین داخل بافت (شهرکی و غیر شهرکی) را از بخش خرید و فروش زمین – باغ در سایت ویلاجات استعلام نماید.
هزینه ساخت بنا : هزینه ساخت بنا را در ارزان ترین نوع مصالح ، از قرار متری 700 هزار تومان میباشد.
سود سازنده و مالک : سود سازنده و مالک را حدود 10 درصد است.
مثال 1: ویلا فلت (ساده یک طبقه) با 200 متر زمین و 80 متر بنا در منطقه چمستان
قیمت کل زمین : 200 متر ضربدر 100 هزار تومان = 20 میلیون تومان
قیمت ساخت بنا : 80 متر ضربدر 700 هزار تومان = 56 میلیون تومان
جمع زمین + ساخت بنا : 76 میلیون تومان
سود سازنده و مالک : ده درصد = 7.6 میلیون تومان
جمع کل ویلا: 83.6 میلیون تومان
طبق مفروضات بالا، قیمت ویلای فوق در حدود 80 تا 85 میلیون تومان برآورد می گردد
مثال 2: ویلا فلت (ساده یک طبقه) با 200 متر زمین و 80 متر بنا در متل قو (سلمان شهر)
قیمت کل زمین: 200 متر ضربدر 1 میلیون تومان = 200 میلیون تومان
قیمت ساخت بنا: 80 متر ضربدر 1 میلیون تومان = 80 میلیون تومان
جمع زمین + ساخت بنا : 280 میلیون تومان
سود سازنده و مالک : ده درصد = 28 میلیون تومان
جمع کل ویلا : 308 میلیون تومان
طبق مفروضات بالا، قیمت ویلای فوق در حدود 300 میلیون تومان برآورد می گردد
بدیهی است در مناطقی که قیمت زمین گران تر است ، قیمت تمام شده نیز بیشتر است . هر چقدر هم کیفیت ساخت پایین تر باشد و از مصالح ارزان تری استفاده شده باشد عمر سازه کم می گردد و با توجه به میزان بارندگی در شمال و رطوبت منطقه ، پس از طی چند سال ، بنای ویلا نیازمند بازسازی اساسی و یا تخریب و ساخت مجدد می شود.
توجه ! قیمت های فوق به صورت تقریبی و غیر دقیق است . قیمت های بروز را از منابع مختلف استعلام نمایید.
با چندین مشاور املاک قرار بگذارید. با چندین مشاور املاک مذاکره نماید و نشانی دفتر آن ها را قبل از سفر به منطقه ذخیره کنید تا انتخاب‌های بیشتری در منطقه دارید.
راستی آزمایی نمایید :
طی مذاکرات تلفنی ، چندین بار راجع به نشانی و مشخصات کد ملک های مختلف، سؤال نمایید. افرادی که فایل های واقعی داشته باشند از جزئیات ویلاها مطلع میباشند و در تماس های مختلف ، اطلاعات متفاوت به شما نمیدهند.
به هزینه های پنهان را دقت کنید :
- هزینه برقراری انشعابات (اخذ مجوز، نصب کنتور و شبکه داخلی) آب ، برق و گاز
- هزینه تأسیسات که شامل خرید و نصب کولر، پکیج شوفاژ و آبگرم کن و لوله کشی شوفاژ و رادیاتور شوفاژ
- هزینه کابینت آشپزخانه
- هزینه رنگ آمیزی داخل و بیرون ویلا
- بدهی‌های معوقه ویلا به شهرک یا عوارض پرداخت نشده به شهرداری یا دهداری
- هزینه اخذ سند تک برگ و یا جریمه پایان کار
- هزینه خرید و نصب حفاظ (نرده) دزدگیر پنجره‌ها
- محوطه سازی باغچه و فضای سبز حیاط ویلا
داخل طرح هادی (داخل بافت) است :
ملکی که داخل طرح هادی نباشد و مجوز ساخت نداشته باشد ممکن می باشد توسط شهرداری و یا دهداری منطقه تخریب گردد. این نوع ویلاها ممکن است قیمتی ارزان تر باشد چون بدون مجوز و بر روی زمین های کشاورزی ساخته شده است.
روش کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک ویلایی
تعیین قیمت ملک ویلایی توسط کارشناس رسمی دادگستری است و نمی توان با تعیین درصد های ثابت آن را فرموله کنند. این موضوع توسط کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان بسته به ملک ویلایی بررسی و تعیین می گردد. برای ارزیابی و کارشناسی ملک ویلایی در تهران یا در شهر خود توسط کارشناس رسمی دادگستری مقیم استان برای مشاوره رایگان با ما تماس حاصل فرمایید.
