این مقاله از سری مقالات ارزیابی املاک کارشناس رسمی دادگستری به موضوع کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی آپارتمان و ساختمان پرداخته است. بسیاری از کارشناسان با بررسی‌های خود پس از چند ساعت سن یک ساختمان را ارزیابی نموده و یا قدمت آن قابل تشخیص می شود. راه های مختلفی برای تعیین سن بنا وجود دارد که ارزیابی توسط کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان صورت می گیرد. در ادامه به این موارد اشاره می نماییم.
اهمیت تعیین سن آپارتمان
اهمیت تعیین سن آپارتمان در تسهیلاتی می باشد که برای بسیاری از ساختمان ها در نظر گرفته شده است. افراد زیادی برای دریافت وام آپارتمان و منازل خود را به رهن می‌گذارند و یا عده‌ای اقدام به خرید و فروش بنا می نمایند و به همین دلیل مایل هستند تا ارزش بنا را بر اساس سن آپارتمان تعیین نمایند ؛ از این رو نیازمند ارزیابی سن ساختمان است. از طرف دیگر قوانینی در خصوص ساخت و ساز و سکونت در بسیاری از واحدهای آپارتمانی وجود دارد که شهرداری اقداماتی را در خصوص این منازل انجام می دهد ؛ به همین دلیل امکان ارزیابی سن بنا بسیار زیاد است. مسئله ای که در اهمیت ارزیابی سن بنا حائز اهمیت است به املاکی مربوط می شود که به صورت اشتراکی مورد استفاده قرار می گیرند ؛ این املاک ممکن است یک آپارتمان و یا یک مغازه باشند و یا حتی یک پاساژ تجاری. افزایش سن این ها قاعدتا با کاهش مقاومت ساختمان همراه خواهد بود و احتمال بروز خطرات مالی و جانی را ایجاد نماید ؛ به همین دلیل در مواردی ممکن است شهرداری ها حکم بازسازی و یا تخریب و نوسازی بدهند که بر اساس تعیین سن بنا صورت می پذیرد و یا حتی شریک یا شرکاء یک مجتمع مسکونی یا تجاری اجازه بازسازی و نوسازی را ندهند. در این موارد معمولا اختلافاتی ایجاد می گردد و از کارشناسان رسمی دادگستری نیز برای ارزیابی سن بنا استفاده می گردد.
روش‌های مختلف تعیین سن بنا
به طور معمول می‌توان سه نوع سن آپارتمان را از هم تفکیک کرد و به سه شیوه در خصوص آن اظهار نظر نمود»
- سن واقعی آپارتمان
- سن سندی بنا
- سن بهره برداری
منظور از سن حقیقی آپارتمان زمانی است که پی ریزی ساختمان آغاز شده . برای مثال در صورتی که اسکلت بندی و پی ریزی یک بنا در آبان ماه سال 80 شروع شده و ساختمان در سال 85 به بهره برداری رسیده باشد ، در اکنون سن بنا نزدیک به 18 سال می باشد. علت بکارگیری این روش برای تعیین سن بنا ، خصوصیات مصالح است. از آن جا که معمولا هدف از تعیین سن ، ارزش گذاری بر آپارتمان و منزل و ساختمان و غیره میباشد ، بهتر است که محاسبه ها نیز حول قدمت واقعی ساختمان صورت بپذیرد.
اما سن سندی عمر آپارتمان را بر اساس زمان دریافت سند که معمولا مقارن با پایان کار می باشد مشخص می‌شود. این روش عموماً در معاملات مورد توجه قرار می گیرد و بر مبنا آن خرید و فروش‌ها انجام می پذیرند ؛ اما کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی آپارتمان در مورد فاصله زمانی بین سن سندی و سن واقعی اظهار نظر لازم را به خریداران و فروشندگان اعلام می دارد. چرا که در ارزش گذاری آپارتمان این مورد اهمیت ویژه ای دارد.
روش آخر سن بهره برداری است که منظور از آن زمانی می باشد که یک آپارتمان ورود بهره برداری ساکنین قرار دارد. این روند هم در بسیاری از معاملات مورد توجه قرار می گیرد ؛ خصوصا افرادی که قصد خرید خانه دارند و معمولا به دنبال آپارتمان به اصطلاح صفر هستند ، این شاخص را به عنوان سن بنا لحاظ می دارند.
نحوه ارزیابی زمین و آپارتمان
درشرایط مساوی ، واحدهای جنوبی 5% تا 7% گران تر از واحدهای شمالی هستند. قدر السهم عرصه در ارزیابی واحدهای آپارتمانی برای مجتمع های 2 تا 3 واحدی تاثیر مثبت 5% تا 10% نسبت به مجتمع هایی با تعداد واحد بیشتر است. در برج ها امکانات رفاهی بیشتری وجود دارند و بعضآ فول امکانات هستند ، قیمت واحدهای آپارتمانی در برج ها نسبت به واحدهای آپارتمانی معمولی دارای 20% ارزش بیشتری است.
برای تعیین ارزش املاک با قدمت بیش از 2 سال ، به ازای هرسال قدمت بطور متوسط 1.5% کاهش قیمت در نظر گرفته شده است. بطور کلی درساختمان های بلند ، مرتبه ارزش واحدهای واقع در یک طبقه و همچنین واقع درطبقات بشرح ذیل می باشد :
ارزش واحد سمت جنوب شرقی 0/5 % نسبت به جنوب غربی بیشتر است و مابقی هم بدین نسبت میباشد.
ارزش واحدهای طبقات زیرین نسبت به هرطبقه فوقانی خود 2 الی 3 % تفاوت دارند (یعنی اگر ارزش واحد طبقه همکف A باشد ارزش واحد طبقه اول 2 الی 3% بیشتر از A میباشد).
به طور کلی ارزش و قیمت آپارتمان های واقع در ساختمان مسکونی فاقد آسانسور اگر قیمت طبقه همکف A باشد ، هرطبقه بالاتر ، 3 تا 5% کاهش قیمت هر متر مربع تا طبقه فوقانی اعمال می گردد. ارزش هر متر مربع پارکینگ بین 50% الی 60% ارزش هر متر مربع آپارتمان در نظر گرفته است. ارزش هر مترمربع انباری بین 35% تا 50% ارزش هرمترمربع آپارتمان در نظر گرفته می شود. واحدهایی که دارای حیاط اختصاصی می باشند ارزش بیشتری ، بین 5 تا 10% نسبت به دیگر واحدها هستند.
ارزش هر مترمربع تراس های مسقف برابر 25 تا 35% ارزش هر مترمربع آپارتمان است. ارزش بالکن های 3 طرف باز برابر 50% و بالکن های 2 طرف باز برابر 70% هر مترمربع آپارتمان است.
ارزش هر مترمربع بالکن غیرمسقف نسبت به ارزش هر مترمربع آپارتمان مورد نظر بشرح ذیل است:
- مساحت بالکن غیرمسقف تا 40 مترمربع معادل 40% ارزش یک مترمربع اپارتمان مورد نظر میباشد.
- مساحت بالکن غیرمسقف از 40 تا 100 مترمربع معادل 1/3 ارزش یک مترمربع آپارتمان مورد نظر است.
- از 100مترمربع به بالا معادل 1/4 ارزش هر مترمربع آپارتمان مورد نظر می باشد. لذا می توان هرمترمربع بالکن را برابر 5 تا 10% هر مجمتع مسکونی در نظر گرفته شود.
موارد مهمی که در کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی آپارتمان مسکونی به آن در قیمت گذاری آپارتمان توجه می کند :
موقعیت منطقه ای ساختمان ، نورگیری و تهویه آپارتمان ، قدمت ساخت آپارتمان ، اثر طبقه قرار گیری واحد در قیمت گذاری آپارتمان ، اثر طبقه قرار گیری واحد در قیمت گذاری آپارتمان ، ارزش دکوراسیون و طراحی داخلی آپارتمان ، کیفیت اجرایی ساختمان ، اثر مشاعات قوی در ساختمان در قیمت آپارتمان ، ارزش تعداد پارکینگ اختصاصی در کارشناسی و در نهایت کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی آپارتمان تصمیم نهایی خود را در پرونده ارجاعی خواهد گرفت.
روش کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی آپارتمان
تعیین قیمت آپارتمان توسط کارشناس رسمی دادگستری است و نمی توان با تعیین درصد های ثابت آن را فرموله کنند. به طور مثال نمی توان به طور قطع اظهار کرد که کلیه آپارتمان های پنج ساله نسبت به آپارتمان نوساز در همان کوچه ، یازده درصد دارای کاهش ارزش است . این موضوع توسط کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان بسته به هر آپارتمان بررسی و تعیین می گردد. برای ارزیابی و کارشناس آپارتمان در تهران یا در شهر خود توسط کارشناس رسمی دادگستری مقیم استان برای مشاوره رایگان با ما تماس حاصل فرمایید.
