حق احداث بنا در املاک موقوفه و الزام به تنظیم سند اعیانی

وکیل دادگستری در این مقاله مطالبی را پیرامون حق احداث بنا در املاک موقوفه و الزام به تنظیم سند اعیانی فراهم آورده و در اختیار خوانندگان عزیز قرار داده است.  اعیانی عبارت است از تمامی بناها و مستحدثات احداث شده بر روی عرصه و زمین ملک. عموماً مالکیت عرصه و اعیان املاک در یک نفر جمع بوده و این دو با همدیگر انتقال می یابند.
اما در مواردی ممکن است این دو مالکیت از یکدیگر تفکیک شود و به دو شخص مختلف تعلق گیرد.

هر زمان مالک به فرد یا افرادی ، مجوز ساخت اعیانی در ملک خود را بدهد، فرد مذکور، مالک اعیانی به حساب می آید و قادر است در راستای به ثبت رساندن اعیانی و دریافت سند مالکیت آن، از طریق اداره ی ثبت اسناد و املاک، اقدام لازم را در پیش بگیرد. متداول ترین این مسئله در املاکی است که عرصه ی آنها موقوفه است

اجاره ی املاک موقوفه معمولاً بلند مدت است و در قرارداد، حق احداث بنا در زمین وقتی به مستاجر اعطاء میشود که مستاجر ملک موقوفه ضمن احداث بنا و تقبل هزینه آن و با دریافت اجازه رسمی متولی موقوفه، مالک اعیانی شناخته می شود.

چنانچه اعیانی ملک ، از پیش ثبت رسمی شده باشد و مالک ، اعیانی آن را طی قرارداد معمول به دیگری واگذار کند، در صورت امتناع مالک اعیانی از انتقال رسمی ، انتقال گیرنده مجاز است ، دادنامه الزام مالک اعیانی به تنظیم سند رسمی را مطرح کند. دادگاه با پیگیری از اداره ی ثبت اسناد و احراز مالکیت رسمی خوانده ، نسبت به اعیانی و در صورت احراز صحت قرارداد ، رای را به الزام مالک اعیانی به تنظیم سند رسمی به نام خریدار اعیانی ، صادر می کند.طرفین دعوی در

رابطه با تنظیم سند رسمی اعیانی

شخصی که مالکیت اعیانی به او منتقل شده است ، خواهان و خوانده کسی است که مالک رسمی اعیانی شناخته می شود. درصورتی که میان فروشنده اعیانی و مالک رسمی آن ، شرکا و واسطه های دیگری نیز باشند ، الزامیست که نام نمامی آنان تحت عنوان خوانده در دادخواست قید شود.

نحوه ی اجرای رای

پس از به قطعیت رسیدن رای الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی و صدور اجراییه ، دادگاه در وهله نخست به محكوم عليه یعنی خوانده ابلاغ مینماید که طی ده روز بعد از ابلاغ ، جهت تنظیم سند رسمی ، در دفترخانه حاضر شود و مالکیت اعیانی را به نام خواهان ، منتقل کند. در شرایطی که محكوم عليه در دفترخانه حضور پیدا نکرد ، با تقاضای سردفتر اسناد رسمی ، نماینده دادگاه در دفترخانه حضور یافته و قرارداد انتقال رسمی اعیانی ملک را امضا خواهد کرد.

مستندات قانونی اثبات اعیانی

• ماده ی ۵۰۴ قانون مدنی

هر زمان که مستأجر طبق عقد اجاره ، در بنا یا غرس مجاز بوده ، موجر نمی تواند ، مستأجر را به خراب کردن یا کندن آن مجبور نماید و بعد از انقضای مدت ، چنانچه بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند، موجر حق مطالبه اجرت المثل زمین را خواهد داشت و در صورتی که در تصرف موجر باشد، مستأجر حق مطالبه ی اجرت المثل بنا یا درخت را خواهد داشت.

• ماده ی ۳۹ قانون مدنی

هر بنا و درخت که در روی زمین است و هم چنین هر بنا و حفری که در زیر زمین است ، ملک مالک آن زمین محسوب می شود. مگر این که خلاف آن ثابت شود.

ماده ۱ قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی:

1. در جهت صدور اسناد مالکیت بنا های احداث شده بر روی اراضی با پیشینه ثبتی که منشا تصرفات متصرفان قانونی نیز می باشد و همچنین صدور اسناد مالکیت برای اراضی کشاورزی و نسقهای زراعی و باغاتی که شرایط مذکور را دارند ، اما به علت وجود حداقل یکی از موارد زیر ، صدور سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری برای آنان میسر نخواهد شد.
   فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه او.
2.  نداشتن دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت او ، نبود دسترسی به حداقل یک نفر از ورثه ایشان.
3.  مفقود الاثر بودن مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه او
4. نبود دسترسی به مالکان مشاعی در شرایطی که مالکیت متقاضی ، مشاعی و تصرفات او در ملک ، محدود است.

• ماده ی ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی

هنگامی که محکوم به انجام عمل معینی باشد و محكوم عليه از انجام آن اجتناب کند و انجام عمل، توسط فرد دیگری امکان پذیر باشد، محکوم له قادر است ، تحت نظر دادورز (مأمور اجرا) آن عمل را به واسطه دیگری به انجام رساند و هزینه آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل ، هزینه مورد نیاز را به وسیله قسمت اجرا از محكوم عليه طلب کند.

در هر یک از موارد ذکر شده ، دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس میزان هزینه و معین می کند.

• ماده ی ۱۰۴ مکرر آیین نامه ی قانون ثبت اسناد و املاک ( الحاقی مصوب ۱۳۲۴)

در صورتی که بعد از ثبت ملک در دفتر املاک ، مالک آن به موجب سند رسمی قراردادی نماید که در نتیجه آن اعیان احداثی در آن ملک به ملکیت طرف قرارداد که مجاز در احداث اعیانی بوده، مستقر شود، خلاصه ي سند قرارداد او را باید در ستون انتقالات سند مالکیت و ذیل ثبت ملک ذکر کرد و مالک اعیانی بعد از انجام عمل میتواند، سند مالکیت آن را از اداره ثبت درخواست کند.

• بند ۳۲۹ مجموعه بخش نامه های ثبتی (حق احداث اعیانی برای غیر)

چنانچه ملکی به عنوان زمین ، درخواست ثبت شده باشد و در مرحله ثبت ، حق احداث اعیانی به غیر منتقل شود ، همانگونه که متقاضی ثبت ، اهد جریان ثبت ملک خود ، رأسا اقدام به احداث اعیانی کند ، درخواست ثبت مجدد لازم ندارد، درخواست ثبت منتقل اليه نیز که قایم مقام قانونی ثبت ، نسبت به اعیانی مستحدثه است ، مجوزی نخواهد داشت.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی :

• چنانچه اعیانی ملک ، از پیش بوسیله اداره ثبت اسناد و املاک ثبت نشده باشد و از عرصه ، سند مالکیت مجزا نداشته باشد، تقاضای الزام به ثبت سند رسمی اعیانی ، مسموع نیست.
• اگر اعیانی ملکی ، دارای سابقه ثبتی نبوده ، اگر شرایط قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی، وجود داشته باشد، مالک اعیانی می تواند از طريق اداره ثبت سند اعياني دريافت كند.

این مجموعه با همکاری تعدادی از وکلای دادگستری و کارشناسان رسمی دادگستری ،  مهندسین و وکلا با تحصیلات دانشگاهی فوق لیسانس و دکتری و اساتید دانشگاه ها در رشته های حقوقی و راه و ساختمان و مهندسی آماده انجام امور وکالت و کارشناسی بصورت تخصصی در سطح کشور می باشد.